Che cosa distingue gli affitti brevi dai contratti a canone concordato?

La prima distinzione è temporale. Gli affitti brevi hanno una durata massima di 30 giorni, mentre i contratti a canone concordato si sviluppano su un arco temporale molto più lungo, in genere 3 anni più 2 di rinnovo (3+2), oppure in forma transitoria fino a 18 mesi.

La seconda distinzione riguarda la finalità:

• gli affitti brevi rispondono a esigenze turistiche o temporanee, non residenziali;
• i contratti a canone concordato nascono per favorire la stabilità abitativa e calmierare il mercato, specialmente nei comuni ad alta tensione abitativa.
  

Il canone è l’elemento che più evidenzia la differenza. Negli affitti brevi è libero, definito dal mercato e spesso variabile in base alla stagionalità. Nel canone concordato, invece, l’importo è vincolato agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.

Infine, cambia la tassazione.

• Gli affitti brevi consentono la cedolare secca al 21% per il primo immobile, e al 26% dal secondo in poi, secondo la Legge di Bilancio 2021 (L. 178/2020, art. 1, comma 595).
  
• I contratti a canone concordato, invece, godono di un’aliquota ridotta del 10%, prevista dall’art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011, riservata ai comuni ad alta densità abitativa o in quelli colpiti da calamità.

È possibile combinare affitto breve e canone concordato nello stesso contratto?

La risposta è no, salvo una unica eccezione.
I due regimi sono incompatibili per natura: il canone concordato è costruito per locazioni a medio-lungo termine e con canone calmierato, mentre l’affitto breve è destinato a soggiorni temporanei e turistici, fino a 30 giorni.

Tuttavia, esiste un punto di contatto: la locazione transitoria a canone concordato.
Questo tipo di contratto, previsto dal D.M. 16 gennaio 2017, consente una durata da 1 a 18 mesi e può applicare le tariffe agevolate degli accordi locali. Si tratta quindi dell’unica ipotesi in cui un contratto “a canone concordato” può adattarsi a esigenze abitative di breve durata, purché non turistiche, ma transitorie (per esempio, un lavoratore in trasferta o uno studente in attesa di altra sistemazione).

In quali casi è ammessa la locazione transitoria a canone concordato?

Il contratto di locazione ad uso transitorio è disciplinato dagli articoli 5 e 13 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 e dal già citato D.M. 16 gennaio 2017.
Tale normativa stabilisce che:

“Le parti possono stipulare contratti di locazione di natura transitoria, di durata non superiore a diciotto mesi, quando il locatore o il conduttore abbiano l’esigenza di disporre dell’immobile per un periodo limitato nel tempo.”

Il contratto deve indicare specificamente e in modo documentato la ragione della transitorietà, pena la conversione automatica in contratto 3+2.

Può essere stipulato a canone concordato, applicando i parametri territoriali previsti dagli accordi comunali. In questo modo, il locatore può usufruire delle agevolazioni fiscali della cedolare secca al 10%, oltre alle riduzioni dell’IMU e della TASI stabilite dai regolamenti comunali.

Perché il contratto 3+2 non può essere utilizzato per affitti turistici?

Il contratto a canone concordato 3+2 nasce con una finalità completamente diversa da quella turistica.
Secondo l’art. 2, comma 3, della Legge 431/1998, il contratto “ha una durata di tre anni ed è rinnovabile per ulteriori due, salvo disdetta motivata”, ed è destinato a uso abitativo stabile.

Convertire un contratto 3+2 in una forma di sublocazione turistica è una violazione contrattuale e fiscale.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’uso di un immobile locato con canone concordato per fini turistici comporta la decadenza immediata dalle agevolazioni fiscali, comprese quelle della cedolare secca agevolata al 10%.

Inoltre, l’inserimento di clausole non conformi alla disciplina del canone concordato può esporre il locatore a contenziosi legali, come la nullità parziale del contratto o la richiesta di restituzione dei canoni indebitamente percepiti.

Quali sono i rischi fiscali e legali in caso di uso improprio del contratto?

Le conseguenze possono essere gravi e immediate.
In primo luogo, la perdita dei benefici fiscali: l’Agenzia delle Entrate può ricalcolare l’imposta dovuta e richiedere imposte arretrate, interessi e sanzioni.

In secondo luogo, un uso improprio del contratto a canone concordato per finalità turistiche può portare a contestazioni da parte del conduttore o alla risoluzione giudiziale del contratto.

Il rischio non è solo fiscale, ma anche civile: un conduttore potrebbe sostenere che la natura del rapporto sia diversa da quella dichiarata e chiedere la restituzione di somme o l’annullamento del contratto.

Quali regole fiscali si applicano agli affitti brevi sotto i 30 giorni?

Gli affitti brevi sono disciplinati dall’art. 4 del D.L. 50/2017, convertito in Legge n. 96/2017, che li definisce come:

“Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.”

Le principali regole da seguire sono:

• Durata massima: 30 giorni per singolo contratto.
• Immobile: deve avere destinazione abitativa (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10).
• Servizi ammessi: solo quelli essenziali come biancheria e pulizia finale. Se si offrono colazioni, pasti o reception, si rientra nell’ambito delle strutture ricettive.
  
• Tassazione:
  
  • 21% di cedolare secca per il primo immobile;
  • 26% dal secondo immobile in poi, come stabilito dalla Legge di Bilancio 2021.
    
• Registrazione: non obbligatoria se la durata non supera i 30 giorni complessivi con lo stesso conduttore nell’anno.
• CIN – Codice Identificativo Nazionale: dal 1° gennaio 2025 ogni immobile destinato a locazione breve dovrà avere un codice univoco da esporre all’ingresso e su tutti gli annunci online, come previsto dal D.L. 145/2023 (“Decreto Anticipi”).
  

Come cambia la disciplina se la locazione supera i 30 giorni?

Quando la locazione supera i 30 giorni, entra in gioco la disciplina della locazione turistica ordinaria, non più quella degli affitti brevi.

Il contratto deve essere scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.

Sul piano fiscale:

• se si applica la cedolare secca, non si pagano imposta di registro né imposta di bollo;
• in assenza di cedolare secca, sono dovuti entrambi i tributi.

È inoltre obbligatorio comunicare la presenza dell’inquilino alle autorità locali di pubblica sicurezza tramite il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall’arrivo.

Qual è la scelta più vantaggiosa tra affitto breve e canone concordato?

La convenienza dipende dagli obiettivi del locatore.

Se l’obiettivo è la flessibilità e il rendimento economico immediato, l’affitto breve offre margini più alti, soprattutto nelle aree turistiche. Tuttavia, comporta gestione costante, rischi di stagionalità e tassazione più elevata (26% dal secondo immobile).

Se invece si ricerca stabilità, sicurezza e agevolazioni fiscali, il canone concordato rappresenta la scelta più razionale. In particolare:

• garantisce un canone certo e continuativo;
• offre cedolare secca al 10%, IMU ridotta e tutela contrattuale maggiore;
• risulta favorito nei comuni ad alta tensione abitativa, dove i canoni sono regolamentati dagli accordi territoriali.

Gli affitti brevi e il canone concordato rappresentano due mondi contrattuali opposti, regolati da principi distinti di durata, finalità e fiscalità.

L’unico punto di incontro è la locazione transitoria a canone concordato, che consente di unire la temporaneità con la stabilità giuridica. Ma resta una soluzione limitata, non estendibile al turismo o alle locazioni brevi commerciali.

In sintesi:

• chi cerca rendita veloce e libertà di gestione sceglierà gli affitti brevi;
• chi preferisce stabilità e vantaggi fiscali duraturi opterà per il canone concordato.

Entrambi, però, devono essere gestiti con attenzione e nel rispetto delle norme vigenti, per evitare sanzioni e contenziosi che possono annullare ogni beneficio economico.