Quali sono i doveri principali di un amministratore di condominio?
L’art. 1130 del Codice Civile stabilisce i compiti principali dell’amministratore condominiale. Tra questi rientrano:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
- disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi;
- riscuotere i contributi e curare la contabilità;
- compiere gli atti conservativi dei diritti condominiali;
- redigere il rendiconto annuale;
- convocare l’assemblea almeno una volta all’anno;
- conservare i registri condominiali;
- fornire al condomino, che ne faccia richiesta, attestazione sullo stato dei pagamenti.
L’amministratore condominiale deve inoltre osservare gli obblighi previsti dall’art. 1129 c.c., come l’apertura di un conto corrente intestato al condominio e l’obbligo di assicurazione per la responsabilità civile.
Come si riconosce un amministratore inadempiente?
Un amministratore di condominio inadempiente si riconosce da comportamenti reiterati e gravi che violano i suoi obblighi di legge o compromettono la corretta gestione del condominio. I segnali più evidenti includono:
- mancata trasparenza nella rendicontazione;
- ritardi nell’approvazione del bilancio annuale;
- assenza di risposte alle richieste dei condomini;
- spese non documentate o difficilmente giustificabili;
- omessa esecuzione di delibere assembleari o provvedimenti giudiziari;
- difficoltà di accesso ai documenti contabili e contrattuali.
Il comportamento omissivo o negligente, se reiterato, può configurare una negligenza dell’amministratore di condominio rilevante ai fini della revoca.
Cosa succede se l’amministratore non convoca le assemblee?
Secondo l’art. 1130, comma 1, n. 10, c.c., l’amministratore di condominio ha l’obbligo di convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto. Se omette tale convocazione:
- i condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio possono procedere a convocare l’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.);
- la mancata convocazione può essere considerata un grave motivo di revoca;
- se reiterata, può compromettere la gestione ordinaria e straordinaria, causando danni al condominio.
La mancata convocazione delle assemblee è uno dei principali segnali per cambiare amministratore.
Quali documenti può richiedere un condomino per verificare la gestione?
Ogni condomino ha diritto di accesso alla documentazione condominiale. L’art. 1130-bis c.c. prevede che l’amministratore debba conservare:
- il registro di anagrafe condominiale;
- il registro dei verbali delle assemblee;
- il registro di nomina e revoca dell’amministratore;
- il registro di contabilità.
Il condomino può richiedere:
- estratti conto bancari;
- fatture e ricevute relative a spese sostenute;
- copie dei contratti stipulati per lavori o servizi;
- rendiconto annuale con nota sintetica esplicativa.
Il rifiuto dell’amministratore nel fornire la documentazione configura una negligenza dell’amministratore di condominio e può legittimare azioni legali.
In quali casi è possibile revocare l’amministratore?
L’art. 1129 c.c. elenca i casi in cui è possibile procedere alla revoca:
- gravi irregolarità fiscali e contabili;
- mancata apertura del conto corrente condominiale;
- omesso aggiornamento dell’anagrafe condominiale;
- ritardi nella convocazione dell’assemblea annuale;
- assenza di assicurazione obbligatoria.
L’assemblea può deliberare la revoca con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). In alternativa, ogni condomino può rivolgersi al giudice per chiedere la revoca per giusta causa.
La revoca dell’amministratore è un diritto tutelato dal Codice Civile in caso di amministratore di condominio inadempiente.
Come si convoca un’assemblea per revocare l’amministratore?
Se l’amministratore non convoca l’assemblea richiesta da almeno due condomini che rappresentano un sesto dei millesimi, questi ultimi possono convocarla direttamente, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. La convocazione deve avvenire:
- con lettera raccomandata, PEC o altro mezzo tracciabile;
- almeno 5 giorni prima della data dell’assemblea;
- indicando giorno, ora, luogo e ordine del giorno (revoca e nomina nuovo amministratore).
Il verbale dell’assemblea deve essere redatto e sottoscritto, riportando la deliberazione di revoca, che deve rispettare le maggioranze previste.
Organizzare un’assemblea per revocare l’amministratore è uno strumento fondamentale di autotutela condominiale.
Che differenza c’è tra negligenza e inadempienza?
La negligenza dell’amministratore di condominio si riferisce alla scarsa cura nell’adempimento dei propri obblighi, come ritardi, disattenzioni o superficialità. L’inadempienza invece riguarda la violazione oggettiva di un obbligo giuridico, anche volontaria, come la mancata esecuzione di una delibera assembleare.
Esempi:
- negligenza: mancata risposta alle email dei condomini;
- inadempienza: non presentazione del rendiconto entro i termini previsti.
Entrambe possono costituire motivo per revoca dell’amministratore, ma l’inadempienza ha solitamente un rilievo giuridico più marcato.
È possibile denunciare un amministratore inadempiente?
Sì. Se l’amministratore di condominio inadempiente commette fatti penalmente rilevanti, è possibile presentare:
- denuncia o querela presso le forze dell’ordine o la Procura;
- azione civile per danni subiti dal condominio o dal singolo condomino.
Esempi di reati:
- appropriazione indebita (art. 646 c.p.);
- falsità materiale o ideologica (artt. 476 e 479 c.p.);
- truffa (art. 640 c.p.).
Occorre raccogliere prove documentali e testimonianze. Un legale può fornire supporto per valutare l’opportunità dell’azione e rappresentare i condomini in sede giudiziaria.
Quali tutele legali hanno i condomini contro un amministratore scorretto?
I condomini dispongono di diversi strumenti di tutela contro un amministratore di condominio inadempiente:
- accesso ai documenti per verificare la gestione;
- richiesta assembleare per chiarimenti o revoca;
- azione giudiziaria presso il tribunale per revoca e risarcimento (art. 1129 c.c.);
- denuncia penale in caso di reati.
Inoltre, la giurisprudenza ha confermato che l’amministratore risponde in sede civile per i danni causati da condotte dolose o colpose. L’assicurazione obbligatoria può coprire tali danni, ma non esclude la responsabilità personale.
Le tutele legali dei condomini rappresentano un presidio fondamentale per garantire una corretta amministrazione.
Come scegliere un amministratore più affidabile in futuro?
Per evitare problemi con un amministratore di condominio inadempiente, è importante adottare criteri selettivi:
- richiedere referenze verificate e casi di gestione pregressa;
- valutare iscrizione ad associazioni di categoria;
- richiedere preventivo dettagliato con tempi e modalità di gestione;
- controllare la presenza di polizza assicurativa;
- prediligere la trasparenza nella comunicazione e disponibilità all’incontro.
La scelta di un amministratore affidabile è determinante per la serenità del condominio e la corretta gestione dei beni comuni.
