Gestire un bed & breakfast all’interno di un condominio comporta inevitabili ripercussioni sulla ripartizione delle spese comuni. L’attività ricettiva, per sua natura, incrementa l’afflusso di persone estranee, intensifica l’utilizzo delle parti comuni e, in alcuni casi, accelera l’usura delle strutture. Ascensori, scale, androni, impianti di illuminazione e aree comuni vengono sollecitati in misura maggiore rispetto all’uso ordinario da parte dei residenti.
Sorge quindi la domanda: è legittimo che il condominio imponga un contributo più oneroso al proprietario che gestisce un B&B rispetto agli altri condomini?
Le regole generali sulla ripartizione delle spese
Il punto di partenza è l’articolo 1123 del Codice civile, che così dispone:
«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».
Il criterio generale, dunque, è quello dei millesimi di proprietà. Ogni condomino partecipa alle spese in base alla propria quota, indipendentemente dall’uso concreto che fa delle parti comuni. È un sistema che si fonda sull’“uso potenziale”, cioè sulla possibilità astratta di fruire dei beni comuni.
La deroga dell’uso differenziato e la “diversa convenzione”
Tuttavia, lo stesso articolo prevede una deroga importante:
«Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».
Questo inciso apre la strada a una gestione differenziata, che tenga conto della diversa incidenza di alcuni condomini sul consumo delle parti comuni.
L’attività di B&B e l’uso “concreto” delle parti comuni
Il nodo interpretativo riguarda la possibilità di applicare il principio dell’uso differenziato a chi gestisce un B&B. Infatti, il flusso continuo di ospiti comporta un utilizzo più intenso e concreto delle parti comuni rispetto al singolo condomino residente.
L’ascensore compie un numero maggiore di corse giornaliere. Le scale vengono percorse più frequentemente. L’androne è soggetto a un continuo via vai di persone con valigie. L’impianto elettrico si consuma più velocemente per l’illuminazione costantemente attivata. In alcuni casi, anche i costi di pulizia aumentano in maniera significativa.
Da qui nasce l’idea che chi trae profitto da un’attività ricettiva interna al condominio debba contribuire alle spese in misura superiore, proporzionata all’impatto reale del proprio esercizio.
Cosa dice la giurisprudenza sui B&B in condominio
La giurisprudenza non è univoca sul punto, e negli anni si è sviluppato un vero e proprio contrasto interpretativo.
La sentenza del Tribunale di Roma (24 gennaio 2024, n. 1271)
Un importante precedente è rappresentato dalla decisione del Tribunale di Roma, che ha dichiarato legittima la delibera assembleare con cui si imponeva un aumento del 30% delle spese condominiali ai proprietari che gestivano B&B.
Il giudice ha motivato affermando che:
- l’attività di B&B determina un uso intensificato e continuativo delle parti comuni;
- tale uso comporta maggiori costi di manutenzione e di pulizia;
- l’assemblea condominiale può deliberare un criterio di riparto differenziato, purché ciò avvenga nel rispetto delle regole di approvazione previste dalla legge.
La sentenza ha dunque valorizzato il concetto di uso effettivo rispetto a quello potenziale, aprendo la strada a una possibile revisione delle prassi condominiali.
Il contrasto con il Tribunale di Catania
Non mancano, tuttavia, decisioni di segno opposto. In passato, il Tribunale di Catania ha stabilito che la gestione di un B&B non può giustificare alcuna maggiorazione delle spese condominiali. Secondo questa impostazione:
- l’attività di B&B non muta la natura dell’unità immobiliare, che resta comunque una civile abitazione;
- le tabelle millesimali hanno valore legale e non possono essere modificate con delibere assembleari;
- la ripartizione delle spese deve avvenire sulla base dell’uso potenziale e non di quello effettivo, altrimenti si creerebbe una disparità ingiustificata.
In altre parole, per questa linea interpretativa, anche se un condomino sfrutta più intensamente i beni comuni, il criterio di ripartizione rimane invariato.
Regolamento condominiale e clausole specifiche
Un elemento decisivo è rappresentato dal regolamento condominiale. Se al suo interno è inserita una clausola che prevede la possibilità di maggiorare le spese in caso di uso differenziato, l’assemblea può applicarla. In assenza di tale clausola, invece, ogni delibera rischia di essere impugnata e dichiarata nulla.
Il regolamento, infatti, può costituire una “diversa convenzione” ai sensi dell’art. 1123 c.c. e stabilire criteri di ripartizione personalizzati. Ad esempio, può prevedere che le attività ricettive sostengano una quota maggiorata per le spese di ascensore, portierato o pulizia delle scale.
I requisiti di validità delle delibere
Ogni modifica ai criteri di ripartizione delle spese richiede l’unanimità dei condomini. Lo stabilisce la giurisprudenza consolidata, secondo la quale le tabelle millesimali o i criteri di riparto non possono essere modificati a maggioranza, se non nei casi previsti dalla legge.
Una delibera approvata a semplice maggioranza, che imponga maggiorazioni senza base regolamentare, può essere annullata su ricorso dei condomini interessati.
Come può difendersi il proprietario di un B&B?
Chi gestisce un B&B in condominio e si trova destinatario di una maggiorazione deve valutare con attenzione i seguenti aspetti:
- Verifica del regolamento condominiale: controllare se esiste una clausola che autorizza una ripartizione differenziata.
- Controllo della delibera: accertare se la decisione è stata presa all’unanimità o solo a maggioranza.
- Tutela legale: in caso di violazioni, è possibile impugnare la delibera davanti al Tribunale entro 30 giorni dalla sua comunicazione.
- Mediazione obbligatoria: prima di adire il giudice, è necessario esperire il tentativo di mediazione civile, obbligatorio in materia condominiale.
Il bilanciamento tra diritti e doveri
La questione delle spese condominiali per i B&B non è solo tecnica, ma riflette un più ampio problema di bilanciamento tra interessi contrapposti.
Da un lato, i condomini che non svolgono attività ricettiva hanno diritto a non vedersi gravati da costi derivanti dall’uso intensivo delle parti comuni da parte di terzi. Dall’altro lato, il proprietario che gestisce un B&B esercita una facoltà riconosciuta dal diritto di proprietà, tutelata dall’articolo 42 della Costituzione, e non può essere ostacolato arbitrariamente.
Verso una possibile evoluzione normativa?
Il proliferare di B&B all’interno dei condomini, soprattutto nelle grandi città turistiche, potrebbe spingere il legislatore a intervenire con una disciplina specifica. Attualmente, il vuoto normativo lascia ampio spazio all’interpretazione dei tribunali, con decisioni spesso divergenti.
Una regolamentazione più chiara potrebbe stabilire criteri uniformi, evitando conflitti assembleari e contenziosi giudiziari.
Le spese condominiali per un B&B rappresentano un terreno di forte frizione nei rapporti tra condomini. Il quadro normativo, imperniato sull’art. 1123 c.c., offre margini di flessibilità, ma la giurisprudenza non ha ancora trovato una linea univoca.
La sentenza del Tribunale di Roma del 2024 ha aperto a una visione più pragmatica, che tiene conto dell’uso concreto delle parti comuni. Al contrario, l’orientamento del Tribunale di Catania difende la rigidità del sistema millesimale.
In questo scenario incerto, l’unico strumento di certezza resta il regolamento condominiale. Una clausola chiara, approvata all’unanimità, consente di prevenire conflitti e di ripartire equamente i costi.
Chi gestisce un B&B deve essere consapevole che l’attività può comportare spese maggiori, ma ha diritto a opporsi a decisioni arbitrarie prese in violazione delle regole. In definitiva, la convivenza tra esigenze abitative e attività ricettive in condominio richiede equilibrio, trasparenza e, spesso, un sapiente ricorso al dialogo prima ancora che al giudice.
