Tra canone libero e canone concordato, la convenienza dipende da tre fattori: durata della locazione, località dell’immobile e tassazione.
In sintesi: il canone libero conviene nei mercati con alta domanda e valore immobiliare elevato, mentre il canone concordato è più vantaggioso nei centri ad alta pressione abitativa o per chi desidera minori imposte e meno rischi di sfitto.
Differenze giuridiche tra canone libero e canone concordato
Il canone libero trova fondamento nell’art. 2, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che stabilisce:
“I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo hanno durata non inferiore a quattro anni, rinnovabili per altri quattro, salvo disdetta motivata del locatore.”
Questo tipo di contratto lascia al proprietario libertà di determinare l’importo del canone, senza vincoli tabellari o territoriali. È lo strumento tipico per chi affitta in aree dove la domanda supera l’offerta e desidera un reddito più alto.
Il canone concordato, invece, è disciplinato dall’art. 2, comma 3, della stessa legge:
“I contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori hanno durata non inferiore a tre anni, prorogabili di due.”
In questo caso, l’importo del canone non è liberamente deciso ma stabilito all’interno di una fascia di valori concordata territorialmente tramite specifici accordi comunali. Ciò limita il guadagno immediato, ma offre benefici fiscali e garanzie di stabilità contrattuale.
Confronto economico: quanto si guadagna davvero
Il nodo cruciale del dibattito “canone libero vs canone concordato” è economico.
A parità di immobile, il canone libero consente mediamente un affitto più alto del 15–25%, ma comporta anche un’imposizione fiscale più gravosa.
Con il canone concordato, invece:
- l’aliquota della cedolare secca scende al 10% (invece del 21% del canone libero);
- l’IMU e la TASI possono essere ridotte fino al 25%, come previsto dall’art. 1, comma 53, Legge n. 208/2015;
- la tassazione IRPEF, in caso di regime ordinario, gode di deduzioni fino al 30% sul reddito imponibile.
In concreto:
- Esempio 1 – appartamento in Bologna, zona semi-centrale:
- Canone libero: € 900/mese, cedolare 21% → netto annuo € 8.532
- Canone concordato: € 720/mese, cedolare 10% → netto annuo € 7.776
- Differenza: € 756 annui, compensati però da minor rischio di sfitto e agevolazioni IMU.
Vantaggi e svantaggi a confronto
Vantaggi del canone libero
- Libertà totale nella determinazione del prezzo.
- Maggiore rendimento lordo nei mercati in espansione.
- Possibilità di selezionare conduttori più solvibili.
Svantaggi del canone libero
- Tassazione più elevata (cedolare 21%).
- Maggiore rischio di sfitto per prezzi non competitivi.
- Nessuna riduzione IMU o TASI.
Vantaggi del canone concordato
- Tassazione ridotta e agevolazioni fiscali.
- Durata più breve (3+2 anni) e rinnovo automatico.
- Stabilità contrattuale e minori contenziosi.
Svantaggi del canone concordato
- Canone inferiore rispetto al mercato libero.
- Vincoli territoriali e necessità di attestazione da parte delle organizzazioni firmatarie degli accordi locali.
- Minore flessibilità nella revisione del canone.
4. Quando conviene il canone concordato rispetto al libero
La convenienza del canone concordato si manifesta in contesti specifici.
Conviene:
- nei Comuni ad alta tensione abitativa, elencati nel DM 14 luglio 2004, dove gli accordi locali fissano canoni agevolati e garantiscono benefici fiscali;
- in caso di proprietari con più immobili, per ridurre la pressione fiscale complessiva;
- quando si affitta a studenti universitari o lavoratori fuori sede, grazie alle versioni specifiche dei contratti (art. 5, commi 2 e 3, Legge 431/1998).
Conviene meno, invece, nei centri turistici o nelle città con scarsa offerta abitativa, dove il libero mercato garantisce rendite più elevate.
Il quadro sotto cerca di di rispondere alle Domande chiave che i proprietari si pongono:
- È meglio guadagnare di più subito o avere meno tasse nel lungo periodo?
- Posso passare da un contratto libero a uno concordato?
- Come si calcola esattamente il canone concordato nel mio Comune?
- Chi rilascia l’attestazione di conformità agli accordi locali?
Tabella comparativa dei due modelli di contratto
| Parametro | Canone libero (4+4) | Canone concordato (3+2) |
| Durata minima | 4 anni + 4 di rinnovo | 3 anni + 2 di rinnovo |
| Determinazione canone | Libera tra le parti | Secondo accordi locali |
| Cedolare secca | 21% | 10% |
| IMU/TASI | Nessuna riduzione | Riduzione fino al 25% |
| Rischio sfitto | Medio-alto | Basso |
| Adatto a | Zone ad alta domanda turistica o residenziale | Zone urbane e ad alta tensione abitativa |
| Revisione canone | Libera alla scadenza | Vincolata agli accordi comunali |
Nel confronto canone libero vs canone concordato, non esiste una soluzione universale, ma una scelta strategica.
Il primo premia la redditività immediata, il secondo assicura stabilità e vantaggi fiscali duraturi.
Chi desidera massimizzare l’incasso in città turistiche o con forte mercato privato dovrebbe orientarsi verso il canone libero.
Chi, invece, mira a ridurre il carico fiscale, garantire continuità di locazione e minimizzare il rischio di morosità, troverà nel canone concordato una formula più equilibrata e conveniente nel lungo periodo.
Sintesi finale
| Obiettivo del locatore | Contratto consigliato |
| Massimo rendimento immediato | Canone libero |
| Stabilità e fiscalità agevolata | Canone concordato |
| Locazione studenti/lavoratori | Canone concordato transitorio |
| Investimento a lungo termine | Canone concordato |
Risposte alle domande chiave sul canone libero vs canone concordato
La risposta dipende dalla strategia patrimoniale e dalla situazione fiscale del proprietario.
Chi punta al massimo rendimento immediato tende a preferire il canone libero, perché consente di fissare il prezzo in base al mercato, senza limiti territoriali. Tuttavia, la tassazione con cedolare secca al 21% o, in alternativa, l’IRPEF ordinaria (che può superare il 40% per i redditi alti) riduce significativamente il guadagno netto.
Con il canone concordato, invece, la cedolare secca è al 10% — e in alcune aree può scendere ulteriormente per effetto di accordi locali — e si applicano riduzioni IMU e TASI fino al 25% (art. 1, comma 53, Legge 208/2015).
Nel lungo periodo, queste agevolazioni compensano ampiamente la minore rendita iniziale, soprattutto nei Comuni ad alta tensione abitativa.
– Se l’immobile è in una città turistica o a forte domanda, conviene il canone libero.
– Se l’obiettivo è stabilità, minori imposte e continuità di reddito, conviene il canone concordato.
Sì, ma solo alla naturale scadenza del contratto in corso o con accordo di risoluzione anticipata tra locatore e conduttore.
La normativa non consente una “conversione” automatica, ma permette di stipulare un nuovo contratto con le condizioni previste dagli accordi territoriali.
La Legge n. 431/1998, art. 2, comma 3, consente di scegliere liberamente il tipo di contratto, purché rispetti i criteri di durata e i parametri stabiliti localmente.
Nel caso di passaggio da libero a concordato, occorre:
– verificare gli accordi territoriali del Comune;
– calcolare il nuovo canone massimo e minimo ammissibile;
– richiedere l’attestazione di conformità (vedi domanda 4);
– comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del vecchio contratto e la registrazione del nuovo.
Attenzione: i contratti agevolati producono effetti fiscali solo se l’attestazione è regolare e allegata al contratto depositato.
Il calcolo del canone concordato si basa sugli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, ai sensi del Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017.
Tali accordi definiscono fasce di oscillazione del canone al metro quadro, in base a:
zona del Comune (centrale, semicentrale, periferica);
stato manutentivo dell’immobile;
presenza di pertinenze (garage, cantina, giardino);
dotazioni (ascensore, riscaldamento autonomo, balconi, classe energetica, arredi).
Il canone complessivo si ottiene moltiplicando il valore medio della fascia per i metri quadrati dell’abitazione, tenendo conto dei coefficienti di merito previsti (es. +5% per garage, –10% per piano seminterrato, +15% per classe energetica A o B).
Per conoscere le fasce del proprio Comune è necessario consultare il sito dell’ente o delle associazioni di categoria, dove gli accordi sono pubblici e scaricabili.
L’attestazione è un documento obbligatorio per fruire delle agevolazioni fiscali previste per il canone concordato.
A stabilirlo è il Decreto Interministeriale 16 gennaio 2017, art. 1, comma 8:
“Le organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali possono attestare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto alle disposizioni dell’accordo stesso.”
L’attestazione può quindi essere rilasciata:
dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini firmatarie dell’accordo locale (es. Confedilizia, ASPPI, Sunia, Uniat, Sicet, ecc.);
in forma congiunta o separata, a seconda delle prassi del territorio;
su richiesta del locatore o del conduttore, dietro verifica della documentazione (planimetria, contratto, visura catastale, scheda tecnica).
L’attestazione deve riportare:
estremi dell’accordo territoriale di riferimento;
valore del canone applicato e sua collocazione nella fascia;
firma e timbro dell’associazione;
data di rilascio.
Senza questa attestazione, l’Agenzia delle Entrate può negare le agevolazioni fiscali, anche se il canone è correttamente calcolato.
