Il catasto catasto e classificazioni catastali degli immobili sono distinti in cinque gruppi le categorie catastali.

Tali classificazioni catastali degli immobili identificano le categorie e classi a cui sono assegnate le unità immobiliari al fine di poterne attribuire la rendita catastale e di conseguenza il valore dell’immobile.

Il catasto cos’è, a cosa serve e come funziona

Il termine “catasto” deriva dal greco antico κατάστιχον, che significa “riga per riga”. In senso letterale, si riferisce ad un registro o ad una raccolta di oggetti, mappe o documenti. In Italia, il Catasto assume un significato specifico: un archivio dettagliato di tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale.

La legge sul Catasto e classificazioni catastali degli immobili

L’articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano come:

“Catasto GEOMETRICO PARTICELLARE, fondato sulla MISURA e sulla STIMA, non probatorio, allo scopo di accertare la “proprietà” immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte”

In parole semplici, il Catasto è un sistema di registrazione di tutti i beni immobili, pubblici e privati, situati in un determinato Comune o provincia.

Tipologie di Catasto

Esistono due tipologie di Catasto in Italia, distinte in base alla natura dei beni censiti:

• Catasto dei terreni: Elenca i terreni agricoli e non edificati.
• Catasto dei fabbricati (catasto edilizio): Elenca i fabbricati ad uso industriale, commerciale e civile.

Queste tipologie di Catasto e classificazioni catastali degli immobili ci aiutano a comprendere anche le funzioni del catasto

Funzioni del Catasto

Il Catasto ha due scopi principali, che un cittadino, un’azienda o un amministratore di condominio deve tener presente:

Scopo Fiscale del catasto

Costituisce la base per l’imposizione fiscale, determinando il reddito potenziale imponibile dei terreni e dei fabbricati.

Permette il calcolo di diverse imposte, come IMU, TASI, ICI e TARI, e Gestione Immobiliare.

Scopo Civile del Catasto e classificazioni catastali degli immobili:

Mette a disposizione dei cittadini informazioni dettagliate sui beni immobili, utili per diverse finalità:

• Acquisto o vendita di un immobile
• Richiesta di mutui o finanziamenti
• Verifica della conformità urbanistica
• Successioni ereditarie
• Contenziosi legali

Lo scopo civile del Catasto e classificazioni catastali degli immobili assume un’ampia portata dettagliando informazioni utili per le attività e le finalità citate

Informazioni catastali immobile

Per ogni bene immobile, il Catasto registra diverse informazioni catastali dell’immobile, tra cui:

• Dati anagrafici dei proprietari
• Caratteristiche del bene (materiali costruttivi, superficie, planimetria)
• Localizzazione geografica
• Estensione della proprietà
• Destinazione d’uso

Nel Catasto Edilizio, per ogni unità immobiliare urbana, sono inoltre riportati:

Elemento	Descrizione
Identificazione catastale	– Comune – Codice Sezione – Numeri di mappa, particella e subalterno
Indirizzo	Ubicazione geografica del bene
Classe di redditività	Capacità di reddito (solo per alcune unità)
Consistenza	Vani o superficie netta
Rendita catastale	Reddito ordinario ritraibile (al netto delle spese)
Categoria catastale	Gruppo identificato con lettera da A a F

• Identificazione catastale (Comune, Sezione, numeri di mappa, particella e subalterno)
• Indirizzo
• Classe di redditività (solo per alcune unità)
• Consistenza (vani o superficie netta)
• Rendita catastale (reddito ordinario ritraibile dall’immobile)
• Categoria catastale (identificata da una lettera da A a F)

Le categorie catastali degli immobili

Le categorie catastali raggruppano gli immobili in base alla loro destinazione d’uso. In Particolare Catasto e classificazioni catastali degli immobili sono suddivise in 6 gruppi, riconducibili a 4 macrocategorie:

Gruppo	Descrizione	Esempi
A	Immobili a destinazione ordinaria	Abitazioni civili, Abitazioni economiche, Abitazioni popolari, Abitazioni rurali, Villini, Ville
B	Immobili a destinazione ordinaria	Scuole, Ospedali, Uffici pubblici, Caserme
C	Immobili a destinazione ordinaria	Negozi, Botteghe, Magazzini, Laboratori, Stabilimenti balneari
D	Immobili a destinazione speciale	Opifici industriali, Alberghi, Cinema, Teatri
E	Immobili a destinazione particolare	Aeroporti, Porti, Stazioni, Chiese, Edicole
F	Entità urbane	Lastrici solari, Fabbricati non abitabili/agibili

Gli Immobili a destinazione ordinaria:

In merito al catasto e classificazioni catastali degli immobili possiamo distinguere gli Immobili a destinazione ordinaria nei seguenti gruppi:

• Gruppo A (alloggi, uffici privati)
• Gruppo B (scuole, ospedali, pubblici uffici)
• Gruppo C (attività commerciali/artigianali private)

Gli immobili a destinazione speciale:

• Gruppo D (industrie, alberghi, cinema, teatri)

Gli immobili a destinazione particolare

Immobili a Destinazione Particolare (Gruppo E) include le unità immobiliari costituite da opifici ed in genere da fabbricati costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale:

• Gruppo E (aeroporti, porti, stazioni, chiese, edicole)

Le entità urbane

Entità Urbane (Gruppo F) riguarda tutte le superfici di corte, prive di fabbricati, che hanno una forte valenza urbana.

Molto comuni in condominio troviamo nel Catasto e classificazioni catastali degli immobili le Entità Urbane del gruppo F

• Gruppo F (lastrici solari, fabbricati non abitabili/agibili)

Classamento Catastale: cos’è, come funziona e come viene calcolato

Il classamento catastale è un processo fondamentale per il sistema fiscale italiano. Esso determina la classe catastale di un immobile, la quale a sua volta influenza la rendita catastale e, di conseguenza, le imposte dovute.

Cosa sono le categorie catastali?

Come sopra indicato Le categorie catastali raggruppano gli immobili in base alla loro destinazione d’uso. Sono identificate da una lettera da A a F:

• Gruppo A: Abitazioni (A/1, A/2, A/3, etc.)
• Gruppo B: Uffici pubblici e privati (B/1, B/2, B/3, etc.)
• Gruppo C: Attività commerciali e artigianali (C/1, C/2, C/3, etc.)
• Gruppo D: Opifici industriali, alberghi, cinema, teatri (D/1, D/2, D/3, etc.)
• Gruppo E: Aeroporti, porti, stazioni, chiese, edicole (E/1, E/2, E/3, etc.)
• Gruppo F: Entità urbane (F/1, F/2, F/3, etc.)

Categoria catastale A

A/1- abitazioni di tipo signorile	immobili ubicati in zone di pregio con un elevato grado di rifiniture superiori alle abitazioni di tipo civile
A/2 – abitazioni di tipo civile	sono gli immobili più comuni, quelli ad uso residenziale
A/3 – abitazioni di tipo economico	immobili o unità abitative costruite con materiali a basso costo, con rendita catastale minore e un prezzo d’acquisto inferiore rispetto alle abitazioni di tipo civile
A/4 – abitazioni di tipo popolare	abitazioni che oggi non vengono più realizzate e che hanno caratteristiche inferiori alle abitazioni di tipo economico
A/5 – abitazioni di tipo ultrapopolare	abitazioni che vengono definite “realtà edilizie al di fuori degli standard minimi indispensabili”
A/6 – abitazioni di tipo rurale	immobili a servizio di attività agricole
A/7 – abitazioni in villini	abitazioni di tipo civile con aree esterne ad uso esclusivo
A/8 – abitazioni in ville	Immobili con rifiniture e caratteristiche costruttive superiori, con superifici ampie e presenza di zone aperte come parchi o giardini
A/9 – castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici	edifici storici caratterizzanti per una ripartizione diversa da tutti gli altri immobili classificabili
A/10 – studi e uffici privati	unità abitative in cui si svolgono attività professionali
A/11 – alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi	abitazioni caratteristiche di alcuni luoghi come trulli, baite, rifugi montani

Due di queste classi, ovvero A/5 ed A/6, sono state soppresse con la nota del Ministero delle Finanze del 4 maggio 1994¹.

Categoria catastale B

B/1 – collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme	strutture d’assistenza per anziani, educazione dei minori, alloggi per le forze armate, luoghi di ospitalità/educazione di comunità religiose
B/2 – ospedali e case di cura senza fine di lucro	Strutture ospedaliere e/o di ricovero pubbliche
B/3 – riformatori e prigioni	penitenziari per adulti e minorenni
B/4 – uffici pubblici	sedi di enti pubblici come INPS, Camera di Commercio e simili
B/5 – laboratori scientifici e scuole	strutture destinate alla ricerca scientifica e all’istruzione.
B/6 – accademie, gallerie, musei, pinacoteche, biblioteche	sedi culturali senza finalità di lucro e non appartenenti alla categoria A/9
B/7 – oratori e cappelle non destinate all’esercizio pubblico del culto	immobili in cui esercitare la religione in forma privata
B/8 – magazzini sotterranei per depositi di derrate	magazzini e depositi di scorte sottomessi al piano terra

Categoria catastale C

C/1 – locali commerciali	edifici come botteghe e negozi
C/2 – locali di deposito e magazzini.	sottotetti e locali per il deposito della merce
C/3 – laboratori per arti e mestieri	locali destinati alla produzione artigianale
C/4 – locali e fabbricati per esercizi sportivi senza fine di lucro	impianti sportivi privati destinati ad allenamento o eventi
C/5 – stabilimenti di acque curative e balneari senza fine di lucro	strutture private come terme, piscine senza fine di lucro
C/6 – autorimesse, rimesse, scuderie e stalle senza fine di lucro	garage, box auto, stalle e simili
C/7 – tettoie aperte o chiuse	gazebi, tettoie e strutture assimilabili

Categoria catastale D

D/1 – opifici	Stabilimenti industriali, fabbriche e capannoni dove avviene la lavorazione delle materie prime e la trasformazione in prodotto
D/2 – alberghi con fine di lucro	strutture recettive a pagamento come Hotel o Alberghi
D/3 – sale per spettacoli e concerti, cinematografi e teatri con fine di lucro	impianti e/o locali destinati ad esibizioni e rappresentazioni artistiche a pagamento
D/4 – ospedali e case di cura con fine di lucro	strutture mediche, cliniche e case di cura private che prevedono un pagamento per i loro servizi
D/5 – istituti di assicurazione, cambio o credito con fine di lucro	banche e assicurazioni private
D/6: – locali e fabbricati per esercizi sportivi con fine di lucro	Impianti sportivi a cui si accede pagando un biglietto
D/7 – fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.	Strutture specifiche come le stazioni di rifornimento
D/8 – fabbricati costituiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.	centri commerciali
D/9 – edifici sospesi o galleggianti assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati a pedaggio	Edifici o costruzioni che non hanno un loro suolo
D/10 – fabbricati rurali	vecchi fabbricati extraurbani

Categoria catastale E

E/1 – stazioni per servizi aerei, marittimi, terrestri e di trasporto	Stazioni ferroviarie, metropolitane, porti, aeroporti, funivie
E/2 – ponti comunali e provinciali a pedaggio	ponti pubblici il cui attraversamento è permesso solo previo pagamento di una tariffa fissa
E/3 – fabbricati e costruzioni per esigenze pubbliche speciali	Edicole per giornali, chioschi, stazioni di servizio con area scoperta adibiti a vendita di carburanti e accessori auto
E/4 – recinti chiusi per esigenze pubbliche speciali	Recinzioni per aree destinate mercati, fiere, posteggio per bestiame ecc..
E/5 – fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze	mura di fortificazione di castelli
E/6 – fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale	Fari all’interno di porti, torri dell’orologio
E/7 – fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti	chiese, cattedrali, sinagoghe, moschee
E/8 – fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia	depositi di osservazione, camere mortuarie, forni crematori locali adiacenti che contengono gli impianti tecnici
E/9 – edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.	discariche per smaltimento di RSU, acquedotti civici, depuratori, mattatoi pubblici, campi sportivi pubblici, piscine pubbliche.

Categoria catastale F

F/1 – aree urbane	tutte le aree al piano terra di fabbricati urbani
F/2 – unità collabenti	immobili diroccati, ruderi, strutture degradate e non agibili
F/3 – unità in corso di costruzione	edifici i cui lavori di costruzione non sono ancora terminati
F/4 – unità in corso di definizione	edifici a cui non sono state ancora assegnate destinazioni d’uso o consistenza
F/5 – lastrici solari	terrazze o aree libere che rientrano tra le parti comuni dei condomini
F/6 – fabbricato in attesa di dichiarazione	fabbricati per i quali non è stata presentata domanda di accatastamento
F/7 – infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione	strutture di reti pubbliche realizzate dalle aziende di telecomunicazione.

Cosa sono le classi catastali?

All’interno di ogni categoria, le classi catastali indicano il livello di produttività dell’immobile. La classe è identificata da un numero crescente da 1 a “n” in base alla redditività, oppure dalla lettera “U” (“unica”) se non è prevista una suddivisione in classi per la categoria.

Come si calcola il classamento catastale?

Il classamento catastale si basa su diversi fattori, tra cui:

• Destinazione ordinaria: L’uso principale dell’immobile (abitazione, ufficio, negozio, etc.).
• Caratteristiche intrinseche: Superficie, numero di vani, stato di manutenzione, finiture, dotazione di servizi, etc.
• Caratteristiche estrinseche: Ubicazione, zona censuaria, accessibilità, servizi pubblici, etc.

Il classamento catastale è un processo fondamentale per il sistema fiscale italiano. Esso determina la classe catastale di un immobile, la quale a sua volta influenza la rendita catastale e, di conseguenza, le imposte dovute.

Elementi determinanti

Il classamento catastale si basa su tre macro-elementi:

1. Destinazione ordinaria:

• L’uso principale dell’immobile (abitazione, ufficio, negozio, etc.).
• Riferimento alle categorie catastali (A-F) e alle relative classi (da 1 a n o “U”).

2. Caratteristiche intrinseche:

• Superficie: Metri quadri calpestabili dell’immobile.
• Numero di vani: Numero di stanze, comprensivi di accessori come bagni e cucine.
• Stato di manutenzione: Condizioni generali dell’immobile (buono, mediocre, scadente).
• Finiture: Livello di pregio dei materiali utilizzati (lusso, civile, economico).
• Dotazioni: Presenza di impianti, ascensore, aria condizionata, etc.
• Servizi interni: Bagni, cucina, riscaldamento, etc.
• Esposizione: Orientamento rispetto al sole (nord, sud, est, ovest).
• Conformità: Rispetto delle normative edilizie e catastali.

3. Caratteristiche estrinseche:

Ubicazione degli immobili:

• Zona: Posizione geografica e contesto urbano (centro storico, periferia, quartiere residenziale).
• Accessibilità: Facilità di raggiungere l’immobile con mezzi pubblici e privati.
• Servizi pubblici: Disponibilità di acqua, luce, gas, trasporti, etc.
• Salubrità: Qualità dell’aria e dell’ambiente circostante.
• Rumorosità: Livello di inquinamento acustico.
• Sicurezza: Livello di criminalità e percezione di sicurezza.
• Valore di mercato: Prezzo medio degli immobili simili nella stessa zona.

Contesto urbano:

• Presenza di infrastrutture: Scuole, ospedali, negozi, parchi, etc.
• Caratteristiche del tessuto urbano: Densità abitativa, tipologia di edifici, etc.
• Presenza di vincoli: Beni culturali, aree protette, etc.

Processo di classamento

• Analisi delle caratteristiche: L’Agenzia delle Entrate valuta le caratteristiche dell’immobile e le confronta con quelle di immobili simili già presenti in categoria.
• Attribuzione della classe: Sulla base di questa analisi, viene assegnata la classe catastale.
• Classamento automatico: Il software DOCFA facilita il processo di classamento.

Tabella riassuntiva: il classamento catastale dei fabbricati

Caratteristiche	Tipologia	Esempi
Intrinsiche	Superficie	100 mq
	Numero di vani	5
	Stato di manutenzione	Buono
	Finiture	Civili
	Dotazioni	Impianti, ascensore
	Servizi interni	2 bagni, cucina
	Esposizione	Sud
	Conformità	Regolare
Estrinseche	Ubicazione	Centro storico
	Accessibilità	Buona
	Servizi pubblici	Tutti presenti
	Salubrità	Buona
	Rumorosità	Media
	Sicurezza	Buona
	Valore di mercato	€200.000
	Contesto urbano	Presenza di scuole, negozi, parchi
	Caratteristiche del tessuto urbano	Densità abitativa media
	Presenza di vincoli	Nessuno

Il classamento catastale è un processo complesso che richiede la valutazione di diversi fattori. La conoscenza delle categorie catastali, delle classi catastali e dei criteri di calcolo è utile per comprendere la rendita catastale di un immobile e le imposte ad esso associate.

Classamento automatico con DOCFA

L’Agenzia delle Entrate ha sviluppato un software chiamato DOCFA che permette di effettuare il classamento automatico degli immobili. Il software confronta i dati dell’immobile con le tabelle parametriche locali per determinare la classe catastale.

Il classamento automatico è una funzione del software DOCFA dell’Agenzia delle Entrate che facilita l’assegnazione della classe catastale agli immobili. L’algoritmo di classamento automatico si basa su un confronto tra i dati dell’immobile e le tabelle parametriche locali, tenendo conto di diversi fattori.

Parametri per le categorie B e C

Per le categorie B (uffici) e C (attività commerciali), la destinazione d’uso è ben definita, quindi i parametri che influenzano la classe assegnata sono principalmente:

• Altezza: Numero di piani dell’immobile.
• Superficie: Metri quadri calpestabili dell’immobile.

Parametro	Descrizione	Esempio
Altezza	Numero di piani	2 piani
Superficie	Metri quadri calpestabili	100 mq

Parametri per la categoria A

Per la categoria A (abitazioni), le linee di confine tra le classi sono più sottili, ad eccezione delle categorie A/9, A/10 e A/11. L’algoritmo considera quindi un maggior numero di parametri, tra cui:

• Superficie dell’abitazione: Metri quadri calpestabili dell’immobile.
• Superficie dell’eventuale giardino: Metri quadri dell’area verde pertinenziale.
• Presenza di bagni: Numero di bagni presenti nell’immobile.
• Numero di unità immobiliari: Numero di appartamenti all’interno dell’immobile (per edifici condominiali).

Parametro	Descrizione	Esempio
Superficie dell’abitazione	Metri quadri calpestabili	100 mq
Superficie dell’eventuale giardino	Metri quadri dell’area verde pertinenziale	50 mq
Presenza di bagni	Numero di bagni	2 bagni
Numero di unità immobiliari	Numero di appartamenti all’interno dell’immobile	4 appartamenti

Il classamento automatico con DOCFA rappresenta un sistema efficiente per assegnare la classe catastale agli immobili. La conoscenza dei parametri utilizzati dall’algoritmo è utile per comprendere meglio il processo di classamento e per stimare la classe catastale di un immobile.

Variazione di classamento catastale

Il classamento catastale può essere soggetto a variazione nel tempo. I Comuni possono richiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione del classamento di specifiche microzone, in caso di scostamento anomalo tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili.

Il classamento catastale di un immobile, pur essendo un elemento fondamentale per il sistema fiscale italiano, non è immutabile nel tempo. Può infatti essere soggetto a variazione e subire un riclassamento.

Quando avviene la variazione?

La variazione del classamento catastale avviene su specifica richiesta dei Comuni all’Agenzia delle Entrate. Tale richiesta può essere avanzata quando si verifica uno scostamento anomalo tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili in specifiche microzone urbane private.

Cosa succede dopo la richiesta?

L’Agenzia delle Entrate, ricevuta la richiesta dal Comune, deve:

• Accertare la sussistenza dei presupposti per la revisione del classamento.
• Avviare l’attività di riclassamento e di revisione delle rendite catastali.

Verifiche tecniche e avviso di accertamento

Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate procedono con delle verifiche tecniche sugli immobili oggetto di revisione. Al termine di tali verifiche, inviano un avviso di accertamento agli intestatari delle unità immobiliari urbane interessate. L’avviso di accertamento contiene:

• La rideterminazione del classamento catastale.
• L’attribuzione di una nuova rendita catastale.

Effetti della variazione

La variazione di classamento catastale può avere effetti significativi:

• Imposte: La nuova rendita catastale determina un nuovo valore imponibile per le imposte sul reddito dei fabbricati (IMU, TASI, etc.).
• Valore di mercato: La revisione del classamento può influenzare il valore di mercato dell’immobile.

La conoscenza del processo di variazione di classamento catastale è utile per comprendere i potenziali cambiamenti che possono interessare la propria abitazione o un immobile di cui si è proprietari.

Il classamento catastale è un processo complesso che richiede la valutazione di diversi fattori. La conoscenza delle categorie catastali, delle classi catastali e dei criteri di calcolo è utile per comprendere la rendita catastale di un immobile e le imposte ad esso associate.

Accesso al Catasto e classificazioni catastali degli immobili

Le informazioni catastali sono pubbliche e accessibili a tutti i cittadini, previo pagamento di tributi speciali. I proprietari di un immobile possono richiedere informazioni gratuitamente.

Modalità di consultazione:

• Ufficio Provinciale – Territorio
• Sportello Catastale
• Sportello Amico negli uffici postali
• Sito dell’Agenzia delle Entrate
• Sito di Poste Italiane S.p.A

Il Catasto rappresenta uno strumento fondamentale per la gestione del territorio italiano. Le informazioni in esso contenute sono utili non solo per le finalità fiscali, ma anche per diverse transazioni civili e per la conoscenza del patrimonio immobiliare nazionale.

1. Nota del Ministero delle Finanze del 4 maggio 1994. ↩︎