Nomina nuovo amministratore condominio: regole e quorum
La nomina nuovo amministratore condominio avviene attraverso una deliberazione assembleare. Ai sensi dell’art. 1136, comma 2, del Codice Civile, è richiesta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, pari a 500 millesimi.
L’amministratore può essere nominato anche in prima o seconda convocazione, purché siano rispettati i quorum previsti dalla legge. La nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto, come previsto dall’art. 1129 c.c. Se l’assemblea non provvede, ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere la nomina di un amministratore.
È consigliabile, in fase di nomina, chiedere un preventivo amministratori condominio per valutare il compenso richiesto e le attività incluse.
Nel caso specifico di San Giovanni in Persiceto (BO), la prassi si uniforma alla normativa nazionale, salvo eventuali indicazioni particolari contenute nel regolamento condominiale.
Scelta nuovo amministratore condominio: criteri da valutare
La scelta nuovo amministratore condominio non può essere lasciata al caso. I condomini dovrebbero adottare criteri oggettivi e trasparenti per garantire una gestione professionale.
Tra i requisiti amministratore condominio richiesti dalla normativa (art. 71-bis disp. att. c.c.) figurano:
- godimento dei diritti civili;
- diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- assenza di condanne per reati contro la pubblica amministrazione, il patrimonio o l’amministrazione della giustizia;
- assenza di protesti o fallimenti;
- partecipazione a corsi di formazione iniziale e aggiornamento periodico.
Inoltre, è buona prassi verificare:
- l’iscrizione ad un’associazione di categoria (come ANACI o Confedilizia);
- l’esperienza pregressa nella gestione di immobili simili per dimensione e complessità;
- le competenze tecniche, contabili e legali.
Un altro elemento fondamentale è la comparazione amministratori, da effettuare richiedendo preventivi dettagliati a più professionisti.
Preventivi amministratori condominio: come leggerli e confrontarli
I preventivi amministratori condominio devono essere trasparenti, dettagliati e approvati in assemblea, come previsto dall’art. 1129, comma 14, c.c.
Ogni preventivo deve contenere:
- il compenso annuale richiesto, suddiviso per attività ordinarie e straordinarie;
- la modalità di pagamento (rate semestrali, annuali, ecc.);
- l’elenco dei servizi inclusi (assemblee, tenuta contabilità, rapporti con fornitori);
- le eventuali spese accessorie, come i costi per convocazioni straordinarie o per le pratiche legali.
La legge impone che l’amministratore accetti formalmente l’incarico e che tale accettazione sia allegata al verbale dell’assemblea (art. 1129, comma 2, c.c.). Prima della nomina, ogni candidato deve fornire dettagliate informazioni sui propri dati professionali, assicurazione RC professionale e modalità di gestione delle spese.
Confrontare diversi preventivi amministratori condominio consente di individuare il miglior amministratore condominio, cioè quello con il miglior rapporto tra professionalità, trasparenza e costo.
Come si revoca e si nomina un nuovo amministratore di condominio?
La revoca dell’amministratore di condominio può avvenire in qualunque momento. L’art. 1129, comma 11, c.c., prevede che l’assemblea possa revocare l’amministratore con le stesse modalità previste per la nomina (art. 1136, comma 2, c.c.).
In particolare, la revoca senza giusta causa può comportare l’obbligo di corrispondere all’amministratore il compenso pattuito per l’intera durata del mandato. La revoca per giusta causa, invece, è sempre possibile e non comporta alcun risarcimento.
Alcune cause di revoca previste dalla legge sono:
- gravi irregolarità fiscali, contabili o amministrative;
- mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale;
- mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio;
- rifiuto ingiustificato di fornire documentazione ai condomini.
In caso di inerzia dell’assemblea, ogni condomino può rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore. Contestualmente o successivamente alla revoca, si procede alla nomina nuovo amministratore condominio, con le modalità sopra descritte.
Quanto preavviso deve dare l’amministratore di condominio?
Non esiste un termine di legge specifico per il preavviso delle dimissioni dell’amministratore di condominio. Tuttavia, per rispetto della buona fede e della continuità amministrativa, si ritiene congruo un preavviso di almeno 30 giorni.
In assenza di un regolamento o contratto che disciplini il preavviso, l’amministratore dimissionario deve:
- convocare l’assemblea per comunicare le proprie dimissioni;
- garantire la gestione ordinaria fino alla nomina del successore;
- predisporre e consegnare la documentazione aggiornata.
Nel frattempo, può anche suggerire la scelta nuovo amministratore condominio, presentando una rosa di candidati, ma la decisione spetta comunque all’assemblea.
Cosa succede se l’amministratore si dimette e non viene nominato un nuovo amministratore?
In caso di dimissioni dell’amministratore senza nuova nomina, il condominio rimane privo di una figura legale di rappresentanza, con gravi conseguenze pratiche e giuridiche.
Secondo l’art. 1129, comma 1, c.c., se i condomini sono più di otto, la nomina dell’amministratore è obbligatoria. L’assenza di amministratore comporta:
- impossibilità di eseguire atti di ordinaria e straordinaria amministrazione;
- impossibilità di convocare validamente l’assemblea;
- rischio di decadenza dei termini per impugnare delibere o atti giudiziari;
- stallo nella gestione delle spese, forniture e manutenzioni.
In questi casi, ogni condomino ha il diritto di adire il tribunale per chiedere la nomina giudiziale di un nuovo amministratore condominio.
La legge tutela così la funzionalità del condominio, evitando situazioni di stallo che potrebbero pregiudicare l’interesse comune.
Cosa succede quando si cambia amministratore di condominio?
Il cambio dell’amministratore di condominio comporta una fase di transizione che deve essere gestita con attenzione. L’amministratore uscente è tenuto, ai sensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., a:
- consegnare tutta la documentazione in suo possesso al nuovo amministratore entro 30 giorni dalla cessazione dell’incarico;
- facilitare il passaggio di consegne con la massima collaborazione;
- trasmettere eventuali crediti e debiti in corso.
Il nuovo amministratore, da parte sua, dovrà:
- verificare lo stato della contabilità;
- aggiornare i dati fiscali e bancari del condominio;
- eventualmente effettuare una ricognizione delle spese e dei contratti in essere.
È importante che il regolamento condominiale preveda specifiche modalità operative per il cambio di amministrazione, in modo da evitare conflitti o ritardi nella gestione.
Una buona pratica è redigere un verbale di passaggio di consegne firmato da entrambe le parti.
Come scegliere il miglior amministratore condominio
Scegliere il miglior amministratore condominio significa individuare un professionista qualificato, affidabile e trasparente nella gestione. Il processo richiede attenzione ai requisiti normativi, ai contenuti dei preventivi, e alla comparazione tra diversi candidati.
Per effettuare una scelta nuovo amministratore condominio consapevole è fondamentale:
- analizzare la documentazione fornita dai candidati;
- esaminare le loro competenze, esperienze e modalità operative;
- verificare le coperture assicurative professionali;
- richiedere preventivi amministratori condominio dettagliati e confrontarli secondo criteri oggettivi.
La nomina nuovo amministratore condominio richiede un atto deliberativo ben strutturato, conforme alle regole dettate dagli artt. 1129 e 1136 c.c. In caso di dimissioni, revoche o inattività, la legge offre strumenti per garantire continuità nella gestione.
Attraverso questi passaggi, è possibile garantire una gestione efficiente, trasparente e conforme alla normativa vigente.
