Cos’è un contratto di locazione a canone concordato e perché conviene?
Il contratto di locazione a canone concordato rappresenta una delle forme più equilibrate di rapporto tra locatore e conduttore. È regolato dall’articolo 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che recita testualmente:
“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, stipulati sulla base di accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, sono stipulati utilizzando i criteri e le modalità stabilite in tali accordi.”
In altre parole, il canone non viene deciso liberamente dalle parti, ma è determinato entro i limiti minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali sottoscritti a livello comunale.
Questa forma contrattuale è vantaggiosa perché permette agevolazioni fiscali per entrambe le parti, oltre a garantire una durata contrattuale stabile e condizioni trasparenti.
In quali comuni è possibile stipulare un contratto a canone concordato?
Il primo passo consiste nel verificare dove si trova l’immobile.
I contratti a canone concordato possono essere stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal C.I.P.E. con la deliberazione n. 87 del 13 novembre 2003) e nei comuni sede di università o limitrofi.
Per gli immobili situati in città universitarie, è prevista anche una particolare tipologia di contratto dedicata agli studenti fuori sede, con durate più brevi ma sempre regolate dagli accordi territoriali locali.
Come si calcola il canone concordato nel proprio comune?
Il calcolo del canone di locazione concordato rappresenta la fase più tecnica ma anche la più determinante dell’intero procedimento.
Gli accordi territoriali, siglati dai rappresentanti delle associazioni dei proprietari (come Confedilizia, ASPPI, UPPI) e delle organizzazioni degli inquilini (come Sunia, Sicet, Uniat), stabiliscono le fasce di oscillazione entro cui deve collocarsi il canone, in base a diversi parametri:
- La zona in cui è ubicato l’immobile (centrale, semicentrale, periferica, ecc.);
- La superficie convenzionale, che tiene conto dei metri quadrati effettivi, dei balconi, dei terrazzi e delle pertinenze;
- Le caratteristiche qualitative, come la presenza di ascensore, doppi vetri, riscaldamento autonomo, stato manutentivo e classe energetica.
Il valore finale si ottiene moltiplicando la superficie convenzionale per il valore al metro quadro previsto nella fascia individuata.
Ogni accordo locale include una scheda tecnica con tabelle e coefficienti di calcolo, che permette di arrivare a un risultato preciso e certificabile.
Quale modello di contratto bisogna utilizzare?
La redazione del contratto deve avvenire esclusivamente mediante il modello ministeriale tipo, approvato con il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, in attuazione dell’art. 1, comma 8, della Legge n. 208/2015.
Il decreto precisa:
“È obbligatorio l’utilizzo dei modelli di contratto allegati agli accordi territoriali sottoscritti ai sensi del presente decreto, pena la perdita delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.”
Nel contratto vanno inserite le clausole obbligatorie previste dalla normativa, tra cui:
- Durata minima di 3 anni + 2 di rinnovo automatico (formula 3+2);
- Eventuale aggiornamento ISTAT del canone (non superiore al 75% della variazione annuale);
- Indicazione puntuale delle pertinenze e delle parti comuni incluse nella locazione;
- Riferimento espresso all’accordo territoriale applicato, con data e parti firmatarie.
Chi rilascia l’attestazione di rispondenza e a cosa serve?
Dopo aver redatto il contratto e calcolato il canone, è necessario ottenere la “attestazione di rispondenza”, documento che certifica la corretta applicazione dei criteri dell’accordo territoriale.
L’attestazione viene rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo (tanto dei proprietari quanto degli inquilini).
Si tratta di un atto fondamentale perché, come stabilito dal Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017, art. 1, comma 8,
“La fruizione delle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato è subordinata al rilascio dell’attestazione di rispondenza del contratto alle disposizioni dell’accordo territoriale.”
Senza questa certificazione, infatti, non si possono applicare le detrazioni IRPEF, le riduzioni IMU o la cedolare secca agevolata.
Quali agevolazioni fiscali spettano al locatore e all’inquilino?
I vantaggi fiscali sono il motivo principale per cui sempre più proprietari scelgono questa formula.
Tra i principali benefici per il locatore troviamo:
- Cedolare secca ridotta al 10%, anziché il 21% ordinario (art. 3, D.Lgs. 23/2011);
- Riduzione del 25% sulla base imponibile IMU e TASI, nei comuni che adottano tale agevolazione;
Esenzione dalle imposte di registro e di bollo, in caso di opzione per la cedolare secca.
Anche l’inquilino beneficia di vantaggi economici, come:
- Detrazioni IRPEF per il canone pagato, secondo quanto previsto dall’art. 16 del TUIR;
- Un canone più contenuto rispetto al mercato libero, ma garantito da norme certe e verificabili.
Come si registra un contratto a canone concordato?
Una volta ottenuta l’attestazione, occorre procedere alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula.
Le modalità sono due:
- Registrazione telematica, tramite il servizio “RLI web” sul sito dell’Agenzia delle Entrate, accessibile con SPID, CIE o CNS;
- Registrazione in ufficio, consegnando fisicamente il contratto firmato, l’attestazione di rispondenza e il modello RLI compilato.
Se si opta per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né quella di bollo.
In tutti gli altri casi, si paga l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità.
Quanto dura un contratto a canone concordato e come si rinnova?
La durata tipica è di 3 anni + 2 di rinnovo automatico, salvo diverso accordo per motivi specifici previsti dalla legge (ad esempio, contratti transitori o per studenti).
Alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori due anni, a meno che il locatore non comunichi disdetta per i motivi tassativamente indicati dall’art. 3 della Legge n. 431/1998, tra cui:
- Necessità di adibire l’immobile a uso proprio o di un familiare;
- Esecuzione di lavori di ristrutturazione integrale;
- Vendita dell’immobile a terzi, se non si possiedono altri beni abitativi.
Cosa accade se il canone non rispetta gli accordi territoriali?
Un errore nel calcolo o una mancata attestazione può comportare gravi conseguenze.
Se il canone pattuito risulta superiore ai limiti stabiliti dagli accordi, il contratto resta valido, ma le agevolazioni fiscali vengono revocate.
Inoltre, l’inquilino può agire giudizialmente per chiedere la rideterminazione del canone secondo i parametri corretti.
Il principio è sancito anche dalla Corte di Cassazione (sent. n. 23675/2023), che ha ribadito:
“L’attestazione di rispondenza è requisito necessario per la fruizione dei benefici fiscali, ma non incide sulla validità civilistica del contratto di locazione.”
Perché stipulare un contratto a canone concordato oggi
Scegliere il canone concordato significa muoversi in un quadro di certezza giuridica, equità e convenienza.
È una formula che tutela il locatore, grazie alle agevolazioni fiscali e alla stabilità del rapporto, ma anche l’inquilino, che può contare su un canone equo e trasparente.
La corretta stipula richiede attenzione ai dettagli — dall’applicazione dell’accordo territoriale alla richiesta dell’attestazione — ma offre in cambio una sicurezza duratura e vantaggi economici significativi.
