Quando mancano i computi metrici dettagliati e il quadro analitico dei prezzi aggiornati, l’approvazione dei lavori straordinari in condominio diventa un terreno minato. Non si tratta di mera burocrazia: senza questi strumenti, i condomini non possono valutare la congruità dell’aumento dei costi proposto dal direttore dei lavori. La decisione assembleare, in queste condizioni, rischia di essere illegittima.

Computi metrici e lavori straordinari: il caso napoletano

Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 9332 del 13 ottobre 2023, ha annullato una delibera assembleare che prevedeva un incremento dei costi per lavori straordinari in un condominio. La ragione? I proprietari non erano stati messi nelle condizioni di comprendere e valutare l’entità della spesa proposta dal direttore dei lavori.

Secondo il giudice, senza computi metrici non è possibile verificare la congruità dei nuovi prezzi. In altre parole, i condomini non hanno ricevuto informazioni sufficienti per esprimere un voto consapevole. Non basta allegare alla convocazione documenti generici che descrivono solo le macrocategorie delle opere.

Documentazione insufficiente

La condomina che ha impugnato la delibera contestava proprio la scarsità di documenti. Nell’avviso di convocazione erano allegati: il quadro economico dei lavori, una nota tecnica, il riepilogo dei fondi cassa, un’e-mail dell’ingegnere e una lettera della ditta appaltatrice. Tutto materiale che, però, non permetteva di valutare l’aumento dei costi proposto dal direttore dei lavori.

Prima dell’assemblea, la signora aveva richiesto e ottenuto un incontro con il tecnico e l’amministratore. Ma anche in quella sede, la documentazione disponibile risultava incompleta. Il prospetto dei lavori presentato durante l’assemblea mostrava soltanto le macrocategorie con le variazioni in aumento, senza dettaglio analitico delle opere concrete e dei prezzi aggiornati.

Di conseguenza, i condomini non potevano verificare l’esattezza dell’importo approvato. Particolarmente opachi risultavano gli aumenti relativi agli interventi sul lastrico solare e sulle infiltrazioni. Inoltre, emergevano discrepanze tra il prospetto contabile dell’amministratore e il quadro economico del direttore dei lavori.

L’obbligo di informazione

Il Tribunale ha accolto il ricorso, annullando la delibera. Il giudice ha sottolineato che, per rispettare l’obbligo di informazione, è necessario che il condomino abbia accesso a dati specifici e documentazione completa prima dell’assemblea.

Se i documenti non sono allegati all’avviso di convocazione, il condomino può richiederli all’amministratore e ottenere copie a proprie spese. Anche se non esiste un obbligo formale per l’amministratore di allegare bilanci o documenti tecnici all’avviso, ogni condomino ha il diritto di visionarli in anticipo. E questo diritto si trasforma in un vero obbligo per l’amministrazione: mettere a disposizione l’intera documentazione completa dei lavori oggetto della discussione.