Il condominio parziale si verifica quando alcune parti comuni dell’edificio sono utilizzate esclusivamente da alcuni condomini. Questo comporta importanti implicazioni nella ripartizione delle spese e nelle delibere assembleari.
Cos’è il condominio parziale
Il condominio parziale si configura quando spazi, servizi o impianti comuni sono destinati esclusivamente al servizio di alcuni condomini, per caratteristiche oggettive e funzionali. In questi casi, la presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c. non si applica a tutti i condomini, ma solo a quelli che traggono beneficio diretto dal bene comune.
La Corte di Cassazione ha più volte confermato che il condominio parziale può essere applicato “ex lege” in tutte le situazioni in cui un bene risulta destinato all’uso esclusivo di una parte dell’edificio. Questo avviene, ad esempio, quando un impianto di riscaldamento, un ascensore o una terrazza servono solo alcuni piani o appartamenti.
Ripartizione spese in un condominio parziale
La ripartizione delle spese in un condominio segue regole differenti rispetto al condominio ordinario. Le spese per la manutenzione o la riparazione di beni e servizi comuni destinati all’uso esclusivo di alcuni condomini devono essere sostenute solo da questi ultimi, in proporzione al loro utilizzo e al beneficio tratto.
Questo principio è fondamentale per evitare che condomini estranei all’uso di determinati beni siano chiamati a partecipare alle relative spese.
Un esempio tipico è il tetto: se una parte del tetto copre solo una porzione dell’edificio, i costi per la sua manutenzione devono essere sostenuti dai condomini di quella sezione, secondo quanto stabilito dalla Cassazione (n. 23851 del 24/11/2010).
Giurisprudenza sul condominio parziale
Il condominio è regolato dal Codice Civile, in particolare dall’art. 1117 c.c., e dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.
La giurisprudenza della Corte è molto chiara con la sentenza n. 8136 del 2004, il condominio parziale si applica tutte le volte in cui un bene comune serve solo una parte dell’edificio, quindi è: “configurabilità della comunione o del condominio parziale” .
Le successive pronunce della Cassazione con la sentenza n. 4127 del 02.03.2016 ha confermato che:
deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile 2004, n. 8136).
Inoltre, le delibere riguardanti beni comuni in un condominio parziale, come la ripartizione delle spese, possono essere impugnate dai condomini esclusi se ritenute illegittime o discriminatorie.
Cassazione: Le delibere dell’assemblea relative alla gestione di parti comuni utilizzate solo da alcuni condomini possono essere ritenute nulle se violano i principi di equa ripartizione delle spese (Cass. n. 21246/2007).
Conclusioni e suggerimenti pratici
In un condominio parziale, è importante che le spese vengano ripartite correttamente e che le delibere dell’assemblea siano prese con attenzione alle specifiche esigenze dei condomini coinvolti.
In ordine al corretto riparto delle spese, occorre ritenere che nel caso del condominio parziale trova applicazione l’art. 1123 c.c. 3 comma, che ripartisce le spese relative alla conservazione e godimento in proporzione dell’uso che ciascuno può farne o meglio, o meglio in relazione all’utilità’ che ciascun condomino trae dal bene comune (Cass. n. 6359/1996)
Per esempio, le spese per l’installazione delle porte tagliafuoco necessarie a garantire un sufficiente livello di sicurezza delle autorimesse, viene ripartita esclusivamente tra i proprietari dei box auto (Cass. n. 7077/1995; Cass. n. 5179/1992)
Per evitare controversie, è consigliabile definire chiaramente i criteri di ripartizione delle spese nel regolamento condominiale e richiedere consulenza legale in caso di dubbi.
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