È sufficiente la mera presenza di impianti comuni per far presumere l’esistenza di un condominio tra proprietà autonome?
Questa domanda, apparentemente semplice, ha trovato risposta nella sentenza n. 21077/2022 della Corte di Cassazione, che ha chiarito i confini giuridici della costituzione di un condominio, anche laddove le unità immobiliari appaiano del tutto indipendenti tra loro.
Il caso concreto
I proprietari di un complesso di edifici, ciascuno formalmente autonomo, si sono opposti al pagamento di lavori deliberati come spese condominiali. A loro dire, la delibera di costituzione del condominio sarebbe stata radicalmente nulla, poiché – a loro avviso – mancavano beni e servizi realmente comuni che giustificassero la nascita del condominio stesso.
In realtà, si trattava di fabbricati distinti, ognuno con il proprio ingresso e le proprie dotazioni, ma serviti da una strada di accesso condivisa e da condotte fognarie comuni. I giudici di merito, tuttavia, hanno ritenuto che tale condivisione fosse sufficiente a configurare un supercondominio di tipo orizzontale, cioè un insieme di edifici autonomi ma legati da servizi e infrastrutture comuni.
Condominio verticale e condominio orizzontale
È interessante notare che, quando gli acquirenti avevano comprato i rispettivi immobili, non esisteva ancora formalmente alcun condominio. Questo fu costituito solo con una delibera oltre dieci anni dopo la vendita delle prime unità.
Secondo i ricorrenti, le opere comuni – come la strada o le fognature – sarebbero potute cadere in comunione soltanto se a servizio non di singoli fabbricati, ma di veri e propri stabili condominiali, dotati di parti indivisibili come scale o tetti condivisi.
La Cassazione, però, ha demolito questa impostazione. Ha chiarito che il condominio non si configura solo nei fabbricati che si sviluppano in senso verticale – come i classici palazzi – ma anche in costruzioni orizzontali come le villette a schiera o complessi di case indipendenti, purché esista un rapporto di accessorietà necessaria tra le singole proprietà e le parti comuni essenziali, indicate dall’art. 1117 del Codice Civile.
In altre parole, basta la presenza di servizi comuni indispensabili, come impianti idrici, fognature, aree di accesso, per far scaturire l’esistenza di un condominio, anche in assenza di una delibera costitutiva formale.
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Condominio tra abitazioni indipendenti: principi chiave
La Suprema Corte ha sottolineato un aspetto essenziale: anche se manca un nesso strutturale stretto tra i fabbricati (come quello tipico di un edificio verticale), non si può escludere a priori l’esistenza di un condominio.
Il principio si evince anche dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che disciplinano lo scioglimento del condominio quando un complesso edilizio può essere diviso in parti autonome. Questo implica che, al contrario, è possibile la costituzione originaria di un condominio tra edifici separati, purché condividano almeno alcuni elementi funzionali o infrastrutture comuni.
La questione della delibera: atto ricognitivo, non costitutivo
Sul piano temporale, la Cassazione ha chiarito che il condominio nasce nel momento in cui l’originario proprietario del complesso immobiliare vende la prima unità, facendo venire meno l’unicità della proprietà.
La successiva delibera dei proprietari non ha quindi natura costitutiva, ma mero valore ricognitivo, limitandosi a prendere atto di una realtà già esistente dal momento del frazionamento della proprietà.
La sentenza n. 21077/2022, fornisce una ricostruzione puntuale del tema, utile sia ai professionisti del settore sia ai proprietari che si trovano a gestire situazioni analoghe.
