Conflitti amministratore condomini: segnali di tensione crescente
I conflitti con l’amministratore di condominio sono spesso sintomo di un malessere diffuso tra i condomini, causato da errori nella gestione, carenze nella comunicazione o atteggiamenti poco collaborativi. Una gestione autoritaria dell’amministratore può provocare una vera e propria frattura tra l’amministrazione e l’assemblea condominiale, minando il funzionamento della vita condominiale.
I primi segnali si manifestano con assemblee infuocate, in cui l’amministratore evita il confronto, liquida le richieste dei condomini o si rifiuta di rispondere ai quesiti posti. Anche i litigi con l’amministratore o il mancato rispetto delle richieste assembleari evidenziano una relazione compromessa.
L’art. 1130 del Codice Civile impone all’amministratore doveri precisi, tra cui l’esecuzione delle delibere assembleari, la cura della cosa comune, la tenuta del registro di contabilità e la trasparenza nella gestione. Il mancato rispetto di questi obblighi costituisce problematiche da amministratore di condominio che giustificano una valutazione della sua sostituzione.
Tra i segnali più frequenti:
- mancata convocazione delle assemblee obbligatorie;
- assenza di rendicontazione annuale;
- scarsa accessibilità ai documenti contabili;
- arroganza o mancanza di risposte formali alle richieste dei condomini;
- totale autonomia decisionale su questioni di rilevanza economica o tecnica.
Tali comportamenti, se reiterati, creano una situazione di conflitto insanabile che può portare l’assemblea a valutare seriamente la revoca dell’amministratore di condominio.
Gestione autoritaria dell’amministratore: quando diventa un problema
Una gestione autoritaria dell’amministratore può compromettere il clima condominiale, trasformando il ruolo di garanzia e rappresentanza in una posizione di potere assoluto. L’amministratore, infatti, deve agire come esecutore della volontà assembleare e non come soggetto decisionale autonomo.
L’art. 1130 c.c. e l’art. 1131 c.c. stabiliscono che l’amministratore può agire nei limiti delle attribuzioni conferitegli, rappresentando il condominio nei procedimenti attivi e passivi. Tuttavia, non può assumere iniziative in contrasto con la volontà assembleare né operare in totale autonomia su spese straordinarie o contratti rilevanti.
La gestione autoritaria si manifesta con:
- appalti affidati senza alcuna consultazione;
- convocazioni d’assemblea gestite in modo opaco o formale;
- documentazione contabile inviata con scarso preavviso;
- atteggiamento di chiusura verso le richieste scritte dei condomini;
- impiego di toni intimidatori durante le riunioni.
Questi comportamenti vanno oltre la semplice inefficienza: sono gravi irregolarità che minano i principi di trasparenza, partecipazione e legittimità delle decisioni condominiali. Quando l’amministratore agisce senza confronto, eludendo la funzione deliberativa dell’assemblea, viene meno alla sua funzione istituzionale.
Problematiche amministratore condominio: trasparenza e documentazione
Una delle problematiche più frequenti dell’amministratore di condominio riguarda la mancanza di trasparenza nella gestione dei documenti. Il Codice Civile, all’art. 1130-bis, impone all’amministratore l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale, composto dal registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa.
La mancata o incompleta presentazione di questi documenti costituisce grave irregolarità, come previsto dall’art. 1129, comma 11, c.c., che consente all’assemblea o ai singoli condomini di chiederne la revoca.
Altre criticità:
- fatture non accessibili o fornite solo su richiesta insistente;
- bilanci poco chiari, senza dettagli sulle voci di spesa;
- spese imputate senza autorizzazione dell’assemblea;
- scarsa tracciabilità dei pagamenti ai fornitori;
- fondi non separati rispetto a quelli di altri condomìni gestiti dallo stesso soggetto.
Il diritto di accesso ai documenti condominiali, sancito dalla giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 16 marzo 2021, n. 7441), è garanzia per i condomini e non può essere ostacolato dall’amministratore. La trasparenza non è una facoltà, ma un dovere.
Come rivalersi su amministratore di condominio?
Quando si verificano gravi irregolarità, i condomini possono adottare diverse forme di tutela. La prima è la richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., da parte di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore millesimale.
Durante l’assemblea, si può votare la revoca dell’amministratore, anche in assenza di giusta causa, purché con la maggioranza prevista dall’art. 1129, comma 10, c.c.: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se la revoca dell’amministratore non viene approvata, o se vi sono violazioni gravi, ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria. Il Tribunale può disporre la revoca dell’amministratore, anche su istanza di un solo condomino, per:
- mancata apertura di un conto corrente condominiale;
- assenza di polizza assicurativa;
- mancata esecuzione delle delibere;
- inadempimenti economici reiterati;
- conflitto di interessi.
Il ricorso va presentato ex art. 1129 c.c., e può comprendere anche una richiesta di risarcimento dei danni derivanti dalla mala gestio.
Quali sono le gravi irregolarità di un amministratore?
Le gravi irregolarità che legittimano la revoca giudiziale dell’amministratore sono espressamente elencate nell’art. 1129, comma 11, c.c. Si tratta di violazioni oggettive, come:
- omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
- mancata tenuta del registro di contabilità;
- mancata apertura e gestione del conto corrente condominiale;
- non esecuzione delle delibere dell’assemblea;
- omesso rinnovo della polizza professionale;
- gestione di fondi comuni con altri condomìni.
La giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, n. 19558/2020) ha chiarito che anche un comportamento omissivo reiterato, come il mancato riscontro a richieste legittime, può costituire causa di revoca.
Anche l’inattività amministrativa prolungata, la mancata cura del patrimonio comune o l’indifferenza rispetto a situazioni di degrado e rischio per i condomini rientrano tra le problematiche gravi che giustificano l’allontanamento del professionista.
Come fare se si hanno problemi con l’amministrazione?
Chi ha problemi con l’amministrazione del condominio deve innanzitutto documentare le anomalie e i disservizi. La forma scritta è essenziale: le segnalazioni vanno inviate tramite raccomandata A/R o PEC, per avere prova della comunicazione.
I passaggi suggeriti sono:
- Richiedere chiarimenti all’amministratore in forma scritta;
- Se non si riceve risposta, chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria;
- Se persistono i problemi, procedere con la revoca assembleare o giudiziaria.
È possibile rivolgersi a un legale per valutare anche la richiesta di risarcimento nei confronti dell’amministratore, qualora il comportamento abbia provocato danni economici al condominio o ai singoli condomini.
L’amministratore può essere in conflitto di interessi?
Sì, l’amministratore di condominio può essere in conflitto di interessi, specialmente quando:
- è anche condomino e trae vantaggio personale dalle decisioni gestionali;
- ha rapporti economici con fornitori abituali del condominio;
- assegna incarichi professionali a persone a lui vicine, senza gara o confronto;
- partecipa ad assemblee in cui si discutono situazioni che lo coinvolgono direttamente.
In questi casi, l’art. 1394 c.c. sul conflitto di interessi nei contratti si applica anche all’attività amministrativa. Il principio di imparzialità impone all’amministratore di astenersi da ogni decisione in cui possa esserci interesse personale.
La violazione può costituire grave irregolarità e legittimare la revoca per conflitto di interessi, oltre ad eventuali azioni di responsabilità civile.
Come riconoscere un amministratore da sostituire
Quando i conflitti con l’amministrazione del condominio diventano sistematici e coinvolgono aspetti rilevanti della gestione – trasparenza, contabilità, lavori, relazioni personali – è necessario che i condomini agiscano in modo consapevole e determinato. Un amministratore non collaborativo, opaco o autoritario compromette la gestione della cosa comune e mina il benessere della comunità.
La revoca dell’amministratore è uno strumento previsto dalla legge per tutelare l’interesse collettivo, sia in sede assembleare sia in sede giudiziale. La chiarezza, la tracciabilità dei documenti, la correttezza nei comportamenti e l’assenza di conflitti di interesse devono essere i parametri di riferimento per valutare la professionalità dell’amministratore.
