Una semplice struttura nel giardino? No, un attacco all’armonia architettonica.
Nel microcosmo ordinato delle villette a schiera, ogni deviazione stilistica può tradursi in un danno rilevante. È quanto ha stabilito la Corte di Cassazione – Sez. II Civile, con l’ordinanza n. 1623 del 16 gennaio 2024, confermando la condanna di una proprietaria per aver realizzato un manufatto privo di titolo abilitativo, in violazione del decoro architettonico.
A prima vista, si trattava di un’opera modesta, inserita nel giardino di proprietà esclusiva.
Tuttavia, il suo impatto era tutt’altro che trascurabile: violava le distanze legali, le norme su luci e vedute e, aspetto ancor più delicato, l’integrità estetica del complesso.
Il cuore del contenzioso
La realizzazione di una struttura permanente in giardino, priva delle necessarie autorizzazioni edilizie, ha generato l’opposizione dei vicini. Non si trattava solo di un abuso formale, ma di una vera e propria lesione dell’identità visiva del condominio orizzontale.
In un contesto dove ogni abitazione si inserisce in un quadro stilistico condiviso, il manufatto rappresentava un’interferenza disarmonica. A sostegno della difesa, la proprietaria invocava la Legge n. 122/1989 (cosiddetta Legge Tognoli), sostenendo che l’opera fosse un ampliamento di un box auto regolarmente sanato.
Una realtà ben diversa dal progetto autorizzato
L’accertamento giudiziario ha però svelato una realtà differente: ciò che risultava autorizzato come una semplice tettoia aperta per la sosta di un veicolo, era in realtà un locale abitabile dotato di camera, bagno e ripostiglio.
Inoltre, non vi era possibilità di accesso per un’auto, né l’opera risultava interrata come previsto dalla normativa di riferimento.
In sostanza, si trattava di una costruzione totalmente difforme dal titolo edilizio invocato, con molteplici profili di irregolarità.
Quando c’è violazione del decoro architettonico?
La violazione del decoro architettonico si configura quando un intervento altera l’armonia estetica originaria dell’edificio o del complesso immobiliare.
Questo principio non richiede necessariamente che l’immobile sia di pregio storico o artistico: è sufficiente che vi sia uniformità stilistica, anche modesta, che risulti compromessa dall’opera.
Nel caso in esame, il condominio orizzontale era contraddistinto da un’omogeneità progettuale evidente: tetti, rivestimenti, volumetrie e materiali coerenti tra loro.
L’inserimento di un volume aggiuntivo autonomo, con funzione abitativa e profilo architettonico non conforme, ha rotto tale equilibrio visivo, creando una dissonanza percepibile anche dai non esperti.
Il giudice conferma: danni al decoro e sanzioni
La Corte d’Appello ha condannato la proprietaria al ripristino delle condizioni originarie e al risarcimento dei danni in favore del condominio. La Cassazione ha ribadito che il manufatto, oltre a rappresentare un abuso edilizio, incideva negativamente sull’immagine complessiva dell’insediamento residenziale, in violazione dell’art. 1120 c.c., che vieta le innovazioni lesive del decoro architettonico.
Quando viene leso il decoro architettonico?
La lesione del decoro si verifica anche in assenza di danni strutturali o funzionali: basta l’alterazione percepibile della fisionomia esterna di una parte del complesso condominiale, soprattutto quando la modifica impatta sulla vista comune o sul prospetto visibile da altre unità.
Nel condominio orizzontale, dove spesso il giardino è parte della proprietà esclusiva ma visibile dagli altri residenti, ogni opera edilizia deve tenere conto del contesto unitario. In questo senso, anche una struttura collocata su suolo privato può ledere il decoro comune.
Qual è la differenza tra decoro architettonico e aspetto architettonico?
Decoro architettonico e aspetto architettonico sono concetti spesso sovrapposti, ma distinti sul piano giuridico.
- Il decoro architettonico ha una connotazione estetica e d’insieme, riferita all’immagine complessiva dell’edificio o del complesso. Include colori, forme, materiali, simmetrie.
- L’aspetto architettonico, invece, si riferisce alla struttura visibile dell’immobile, e può essere oggetto di tutela anche al di fuori del contesto condominiale.
Nel condominio, entrambe le nozioni assumono rilievo: l’aspetto architettonico è vincolato ai sensi dell’art. 1120 c.c., mentre il decoro rappresenta un limite ulteriore anche per gli interventi nelle proprietà esclusive, se visibili o impattanti sull’estetica generale.
Che cos’è il diritto al decoro?
Il cosiddetto “diritto al decoro” è una declinazione del diritto alla conservazione del bene comune, che ciascun condomino può far valere quando l’intervento altrui incide negativamente sulla qualità estetica del fabbricato.
Non si tratta di un diritto soggettivo assoluto, ma di una facoltà giuridica che tutela l’interesse collettivo alla conservazione dell’identità estetica dell’edificio. Tale diritto può essere fatto valere:
- nei confronti di opere abusive,
- contro modifiche effettuate in violazione dei regolamenti condominiali,
- anche contro lavori eseguiti in proprietà esclusiva ma visibili e incompatibili con l’insieme architettonico.
Questa ordinanza della Corte di Cassazione (Ordinanza Corte di Cassazione n. 1623/2024 ) conferma che nel condominio orizzontale, anche le opere effettuate nel proprio giardino possono costituire un abuso edilizio e una violazione del decoro architettonico, se non rispettano l’estetica condivisa.
L’identità architettonica non è solo una questione di stile, ma un valore giuridicamente tutelato, che garantisce ordine, armonia e valore nel tempo. Interventi non autorizzati, anche se eseguiti in buona fede, possono ledere diritti collettivi e causare conseguenze legali rilevanti, tra cui la demolizione dell’opera e il risarcimento del danno.
Modello di comunicazione per diffida condominiale
Oggetto: Diffida per violazione del regolamento condominiale / opere non autorizzate
Spett.le Sig./Sig.ra [Nome e Cognome]
[Indirizzo completo]
[CAP, Città]
E p.c.
Amministratore del Condominio [nome del condominio]
[Indirizzo completo]
[CAP, Città]
Data: [gg/mm/aaaa]
Raccomandata A/R o PEC: [pec destinatario]
Gentile Sig./Sig.ra [Cognome],
il sottoscritto/a [Nome e Cognome], proprietario dell’unità immobiliare sita in [indirizzo e interno], facente parte del Condominio [nome del condominio], con la presente intende formulare formale diffida in merito a quanto di seguito esposto.
È stato rilevato che presso la Sua proprietà sono stati eseguiti (o si stanno eseguendo) interventi edilizi/opere/modifiche che risultano:
- non autorizzati dall’assemblea condominiale né previamente comunicati all’amministratore,
- in contrasto con l’estetica e il decoro architettonico dell’edificio,
- in violazione del Regolamento Condominiale e/o della normativa vigente (art. 1120 e 1122 c.c.).
Tali opere, nella fattispecie, consistono in:
[descrizione dettagliata dell’intervento contestato, ad esempio: “realizzazione di un manufatto in giardino privato visibile dalle parti comuni, in evidente contrasto con la struttura architettonica del complesso residenziale”].
Si fa presente che, ai sensi dell’art. 1120 c.c., sono vietate le innovazioni che rechino pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio o che rendano inservibili parti comuni.
Pertanto, con la presente, La invitiamo e diffidiamo formalmente a:
- cessare immediatamente ogni attività in contrasto con il regolamento condominiale e la normativa edilizia;
- ripristinare lo stato dei luoghi entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente comunicazione, salvo ulteriori termini concessi dall’assemblea o dalle autorità competenti;
- astenersi per il futuro dal porre in essere comportamenti lesivi dei diritti condominiali e del decoro dell’edificio.
In difetto, ci vedremo costretti a tutelare i nostri diritti in ogni sede competente, anche attraverso ricorso all’Autorità Giudiziaria, con aggravio di costi e responsabilità a Suo carico.
Restando in attesa di un riscontro e confidando in un sollecito adempimento,
Distinti saluti.
[Firma]
[Nome e Cognome]
[Recapito telefonico e/o e-mail]
