Quali documenti servono per stipulare un contratto di locazione a canone concordato?

Per stipulare un contratto di locazione a canone concordato, la documentazione da predisporre non si limita a pochi fogli d’identità. Occorre presentare un insieme articolato di atti e certificazioni che garantiscono la trasparenza del rapporto locativo, la conformità agli accordi territoriali e la validità ai fini fiscali.
Il locatore e il conduttore devono fornire:

• Documento d’identità e codice fiscale di entrambe le parti;
• Dati catastali dell’immobile (visura e planimetria aggiornate);
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità;
• Attestazione di conformità del contratto, rilasciata da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo territoriale.
  

Quest’ultimo documento rappresenta la pietra angolare dell’intera procedura: senza di esso, il contratto non può essere considerato a canone concordato, e quindi non si possono ottenere le agevolazioni fiscali previste per questa tipologia di locazione.

Perché l’attestazione di conformità è indispensabile per il canone concordato?

L’attestazione di conformità è un documento redatto da un’associazione di categoria (ad esempio Confedilizia, Sunia, Uppi o Sicet) che verifica la corretta applicazione dell’accordo territoriale nel contratto stipulato.
Tale attestazione certifica che:

• il canone di locazione rientra nei valori minimi e massimi stabiliti dagli accordi locali;
• le clausole contrattuali rispettano le condizioni pattuite a livello territoriale;
• il contratto può beneficiare delle riduzioni fiscali previste dalla legge.
  

La fonte normativa di riferimento è l’art. 1, comma 8, del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, il quale dispone che:

“Le parti che intendono stipulare contratti di locazione a canone concordato devono richiedere alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale un’attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.”

In mancanza di tale documento, l’Agenzia delle Entrate può disconoscere le agevolazioni IRPEF o la cedolare secca agevolata al 10%, rendendo il contratto ordinario a tutti gli effetti.

Quali documenti deve fornire il locatore?

Il locatore ha l’obbligo di presentare una serie di documenti che attestino la legittimità della proprietà e lo stato dell’immobile. Si tratta di atti fondamentali non solo per la validità del contratto, ma anche per la sicurezza dell’inquilino.

Documentazione del locatore:

1. Documento d’identità e codice fiscale;
2. Visura catastale aggiornata e planimetria catastale, indispensabili per indicare nel contratto i dati catastali corretti (sezione, foglio, particella, subalterno);
3. Atto di provenienza dell’immobile (rogito notarile, dichiarazione di successione o atto di donazione), per dimostrare la titolarità del bene;
4. Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005, che deve essere consegnato all’inquilino e allegato in copia al contratto;
5. Certificazioni degli impianti (elettrico, idraulico, gas) e libretto della caldaia in regola con i controlli periodici previsti dal D.P.R. 74/2013;
6. Regolamento condominiale, se esiste, per chiarire diritti e obblighi relativi all’uso delle parti comuni;
7. Estratto delle spese condominiali e indicazione dei criteri di ripartizione, utili a distinguere tra oneri a carico del locatore e dell’inquilino.
   

Un locatore attento deve verificare la piena regolarità dell’immobile, anche sotto il profilo urbanistico e catastale. La conformità edilizia non è espressamente richiesta ai fini della validità del contratto, ma eventuali difformità potrebbero compromettere il diritto a fruire delle agevolazioni fiscali.

Quali documenti deve presentare l’inquilino?

L’inquilino, dal canto suo, deve dimostrare la propria identità e legittimità alla stipula del contratto.
I documenti richiesti sono:

1. Documento d’identità e codice fiscale;
2. Permesso o carta di soggiorno, per i cittadini extracomunitari;
3. Elenco nominativo delle persone che occuperanno l’immobile, utile per la determinazione del canone e per le comunicazioni condominiali;
4. Eventuale garanzia fideiussoria o referenze economiche, quando richieste dal locatore come condizione di affidabilità.

Tutti i dati personali devono essere trattati nel rispetto del Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e dell’art. 13 del D.Lgs. 196/2003, come modificato dal D.Lgs. 101/2018.

Quali sono i documenti relativi all’immobile da allegare al contratto?

La documentazione tecnica sull’immobile è una parte imprescindibile del contratto a canone concordato. Essa permette di identificare con precisione l’oggetto della locazione e di garantire che l’immobile sia conforme agli standard di sicurezza e abitabilità.

Documenti relativi all’immobile:

• Visura catastale aggiornata: deve riportare la rendita catastale, i dati identificativi e l’indirizzo corretto;
• Planimetria catastale: necessaria per evitare errori di individuazione e utile in caso di verifica fiscale;
• Atto di provenienza: documento notarile che certifica la titolarità;
• APE – Attestato di Prestazione Energetica: obbligatorio ai sensi dell’art. 6, comma 2, del D.Lgs. 192/2005, che recita:
  “Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, è fatto obbligo al locatore di rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al locatario.”
  
• Certificazioni impianti e libretto caldaia: rilasciati ai sensi del D.M. 37/2008, attestano la conformità degli impianti alle norme di sicurezza vigenti.

Il possesso di questi documenti non solo garantisce la regolarità dell’immobile, ma tutela entrambe le parti da contestazioni future.

Come si ottiene l’attestazione di conformità e chi la rilascia?

L’attestazione di conformità può essere richiesta da una delle parti o da entrambe, presso una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale locale.
Il procedimento è generalmente semplice, ma richiede precisione:

1. Presentazione del contratto compilato ma non ancora registrato;
2. Allegazione dei documenti catastali, APE e scheda di calcolo del canone;
3. Verifica, da parte dell’associazione, del rispetto dei parametri dell’accordo territoriale (superficie, zona, dotazioni, stato manutentivo);
4. Rilascio dell’attestazione, firmata e timbrata.

Sebbene la legge non imponga di allegare l’attestazione al momento della registrazione, è fortemente consigliato farlo per evitare contestazioni e per beneficiare delle agevolazioni fiscali.

Quali vantaggi fiscali offre il canone concordato e perché i documenti sono così importanti?

Il contratto a canone concordato consente di ottenere vantaggi fiscali considerevoli, sia per il locatore che per l’inquilino. Tuttavia, tali benefici sono subordinati alla corretta documentazione.
Tra le principali agevolazioni previste:

• Cedolare secca al 10% (art. 3, D.Lgs. 23/2011);
• Riduzione del 30% dell’imponibile IRPEF per i contratti non in cedolare secca;
• Riduzione dell’imposta di registro e di bollo del 30%;
• Agevolazioni IMU e TASI per i Comuni che le prevedono.

Senza i documenti richiesti – in particolare l’attestazione di conformità – tali vantaggi decadono. L’Agenzia delle Entrate, infatti, può riqualificare il contratto come libero (4+4), con conseguente applicazione dell’aliquota ordinaria.

Ci sono altri documenti utili da predisporre?

Oltre agli atti essenziali, alcuni documenti possono agevolare la gestione del rapporto locativo e prevenire eventuali controversie:

• IBAN del locatore, necessario se non si opta per la cedolare secca e si utilizza il bonifico per i pagamenti;
• Copia dell’ultima bolletta di utenze per la voltura dei contatori;
• Eventuale inventario dei beni mobili presenti nell’abitazione, allegato al contratto;
• Certificato di agibilità o dichiarazione di conformità edilizia, utile in caso di locazioni turistiche o brevi.

Come organizzare la documentazione per la registrazione del contratto?

Una volta raccolti tutti i documenti, il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dall’inizio della locazione, come stabilito dall’art. 17 del D.P.R. 131/1986.
La registrazione può avvenire:

• Online, tramite il servizio RLI web dell’Agenzia delle Entrate;
• In ufficio, presentando copia cartacea del contratto, mod. RLI, marche da bollo (se dovute) e attestazione di conformità.

Il rispetto di queste formalità consente di evitare sanzioni e di beneficiare pienamente delle agevolazioni fiscali del canone concordato.

La stipula di un contratto a canone concordato richiede rigore documentale e conoscenza normativa. Ogni certificazione, dalla visura catastale all’attestazione di conformità, è un tassello che compone il mosaico della regolarità.
Solo un contratto completo e conforme potrà garantire sicurezza giuridica, benefici fiscali e trasparenza nei rapporti tra locatore e inquilino.

“La regolarità formale è la prima garanzia sostanziale di un buon contratto: un documento ben redatto protegge le parti, previene il contenzioso e valorizza la fiducia.”