Obbligo del proprietario per le spese condominiali
La legge stabilisce chiaramente che il proprietario dell’immobile è l’unico responsabile del pagamento delle quote condominiali, indipendentemente da eventuali accordi con l’inquilino. Questo principio è stato ribadito dalla recente sentenza del Tribunale di Avellino, n. 1389 del 12 luglio 2024, che ha sancito che qualsiasi patto interno tra proprietario e conduttore non può vincolare il condominio.
In caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, l’amministratore ha il diritto di agire direttamente contro il proprietario per recuperare gli importi dovuti. Cosa dice la legge sulle spese condominiali? L’art. 1130 c.c. stabilisce che l’amministratore deve garantire la copertura economica per la gestione della proprietà comune, agendo contro i morosi, indipendentemente dagli accordi privati.
Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino
La ripartizione delle spese è regolata dall’art. 9 della Legge 392/1978. L’inquilino è tenuto a pagare le spese ordinarie, come la pulizia delle scale, l’energia elettrica delle parti comuni o il servizio di portierato. Tuttavia, le spese straordinarie, come la manutenzione straordinaria dell’ascensore o la ristrutturazione del tetto, sono a carico del proprietario.
Le controversie spesso sorgono quando non è chiara la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Per facilitare questa suddivisione, l’Anaci propone una tabella di ripartizione spese condominiali dettagliata, che può essere allegata al contratto di locazione per evitare incomprensioni.
Un caso particolare riguarda le spese condominiali a carico del proprietario non residente, che deve comunque far fronte a tutte le spese straordinarie, anche se non utilizza direttamente l’immobile.
Il ruolo dell’amministratore nel recupero delle quote condominiali
L’amministratore gioca un ruolo cruciale nel garantire la regolarità dei pagamenti condominiali. La sentenza del Tribunale di Avellino ha chiarito che, anche in assenza di un condominio formalmente costituito, l’amministratore ha il potere di recuperare le quote dovute, se nominato ai sensi della legge.
Un punto chiave è la responsabilità dell’amministratore nel rispettare i termini di legge per le richieste di pagamento e nell’emissione dei decreti ingiuntivi. In caso di contestazioni, come la nullità dell’atto di citazione, l’amministratore deve dimostrare di aver agito secondo le regole previste dal codice civile e dal regolamento condominiale.
Le spese condominiali e gli edifici ricostruiti dopo il sisma del 1980
Spese condominiali insolute e nuovi proprietari
Un caso emblematico riguarda gli edifici ricostruiti dopo il sisma del 1980. La legge n. 76 del 1990 ha previsto la costituzione di un condominio convenzionale e la nomina di un “delegato alla ricostruzione”, equiparabile a un amministratore ordinario. Questo soggetto ha il compito di gestire le spese comuni, compreso il recupero di quelle insolute.
La sentenza del Tribunale di Avellino ha confermato che il delegato ha pieni poteri per agire nei confronti dei condomini morosi, ribadendo che l’obbligo di pagamento delle spese condominiali ricade sempre sul proprietario.
Come contestare una delibera condominiale
Nullità della citazione e impugnazione delle delibere
Le delibere condominiali devono essere impugnate entro 30 giorni dalla loro approvazione, come previsto dall’art. 1137 c.c. In caso contrario, esse diventano definitive. La Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, ha stabilito che un’opposizione generica non è sufficiente: è necessario sollevare specifiche questioni di nullità o annullabilità. Questo principio si applica anche nel caso di decreti ingiuntivi per il recupero delle spese condominiali.
Conclusione e call to action
Spese condominiali: come non farsi fregareIl pagamento delle spese condominiali è un dovere imprescindibile del proprietario, ma una gestione trasparente e una chiara ripartizione con l’inquilino possono evitare conflitti. Assicurati di conoscere i tuoi diritti e doveri per evitare problemi legali. Contatta il tuo amministratore o lasciaci un messaggio su WhatsApp per ricevere consulenza personalizzata sulle tue esigenze condominiali.
