Il proprietario deve pagare le spese condominiali anche in presenza di un’intesa con il conduttore
Una pronuncia di particolare interesse in materia di recupero degli oneri condominiali durante la vigenza di un contratto di locazione è quella resa dal Tribunale di Avellino, sentenza n. 1389 del 12 luglio 2024.
Un aspetto decisamente peculiare affrontato dal giudice riguarda l’eccezione sollevata dalla parte appellante circa la presunta inesistenza del condominio nel caso concreto. Secondo quanto sostenuto nell’atto di appello, l’edificio in questione era stato ricostruito a seguito del sisma del 1980 e, nonostante la ricostruzione, non sarebbe mai stato formalmente costituito un condominio.
Tale circostanza, sempre secondo la tesi del condomino, avrebbe determinato la carenza di legittimazione dell’amministratore nel procedere al recupero delle spese condominiali, non essendo stato espressamente autorizzato dall’assemblea.
L’amministratore come delegato alla ricostruzione dopo il sisma del 1980
Su questo punto, il giudice di appello – confermando integralmente la decisione del Giudice di Pace di primo grado – ha chiarito che nel caso esaminato trova applicazione il decreto legislativo n. 76 del 1990.
L’articolo 15 di tale normativa stabilisce che, nei fabbricati oggetto di demolizione totale o parziale a causa del sisma del 1980, debba essere istituito un condominio convenzionale, con la nomina di un amministratore denominato “delegato alla ricostruzione”.
Di conseguenza, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, l’edificio rientra a pieno titolo nella nozione di condominio convenzionale costituito ai sensi della legge del 1990. Un condominio, quindi, governato da un amministratore dotato dei medesimi poteri di quello ordinario, inclusa la facoltà di agire per il recupero degli oneri condominiali scaduti e rimasti insoluti.
La delibera di approvazione del bilancio deve essere impugnata in modo specifico
È noto che le deliberazioni assembleari e l’obbligo di contribuire alla conservazione delle parti comuni sono sottoposti a una disciplina rigorosa, finalizzata a garantire la funzionalità e la stabilità dell’organizzazione condominiale.
Sul tema si sono espresse anche le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, chiarendo che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può valutare la nullità o l’annullabilità della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione di pagamento. Tuttavia, tale potere è subordinato alla presentazione di una specifica domanda di annullamento contenuta nell’atto di citazione e al rispetto dei termini di impugnazione previsti dalla legge: i noti 30 giorni, nei casi di delibera annullabile.
Nel caso in esame, però, l’appellante non ha impugnato in modo puntuale la delibera a sostegno del decreto ingiuntivo, né ha sollevato censure formali o sostanziali tali da determinarne la nullità o l’annullabilità.
È il proprietario che deve pagare le spese condominiali
Il principio affermato dal giudice è cristallino: il proprietario è sempre tenuto a corrispondere la propria quota di spese condominiali, a prescindere dall’esistenza di un contratto di locazione e dalle eventuali pattuizioni inserite nello stesso con l’inquilino.
In termini pratici, anche qualora il contratto preveda che talune spese siano a carico del conduttore, tali accordi rilevano esclusivamente nel rapporto interno tra proprietario e inquilino e non producono effetti nei confronti del condominio.
Ne deriva che, in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, l’amministratore potrà – e dovrà – agire unicamente contro il proprietario. Quest’ultimo conserverà poi il diritto di rivalersi sul conduttore, facendo valere le clausole previste nel contratto di locazione.
Alla luce di queste considerazioni, il proprietario è stato condannato non solo al pagamento degli oneri condominiali, ma anche alla rifusione delle spese legali maturate in entrambi i gradi di giudizio.
