Infiltrazioni dal tetto condominiale chi paga?

Infiltrazioni dal tetto condominiale chi paga: spese a carico del condominio se il danno proviene da parti comuni.

Condominio infiltrazioni acqua dal tetto

Le infiltrazioni dal tetto condominiale sono tra le problematiche più comuni nei fabbricati plurifamiliari. Il tetto, secondo quanto disposto dall’articolo 1117 del Codice Civile, è considerato una parte comune dell’edificio, salvo che non risulti diversamente dal titolo. Pertanto, se l’infiltrazione ha origine dalla copertura dell’edificio, la responsabilità per la riparazione e per il risarcimento dei danni sarà imputabile al condominio, ovvero a tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Il tetto rientra tra le parti comuni poiché assolve una funzione di protezione per l’intero edificio e non solo per le unità immobiliari sovrastanti. La manutenzione ordinaria e straordinaria del tetto è, quindi, un onere condominiale, salvo i casi in cui si tratti di un lastrico solare ad uso esclusivo.

Nei casi in cui la copertura sia danneggiata da eventi atmosferici, da vetustà o da scarsa manutenzione, il condominio è tenuto a intervenire tempestivamente e a farsi carico dei danni causati ai singoli appartamenti. Il risarcimento spetta al condomino danneggiato, il quale può agire in sede civile contro il condominio.

Infiltrazioni dal tetto chi paga i danni

Quando si verifica un’infiltrazione, occorre accertarne l’origine: se proviene dal tetto condominiale, i danni derivanti dalle infiltrazioni devono essere risarciti dal condominio. L’articolo 2051 del Codice Civile prevede la responsabilità oggettiva del custode, ovvero il condominio per le parti comuni.

Tale norma stabilisce che ciascuno è responsabile dei danni cagionati dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. In presenza di danni derivanti da un tetto in cattive condizioni, quindi, la responsabilità sarà del condominio anche senza colpa specifica, salvo che non dimostri un evento esterno non prevedibile (es. eventi eccezionali).

Il condomino danneggiato ha diritto a essere indennizzato per:

• danni materiali all’immobile (muri, soffitti, arredi);
• danni indiretti come il mancato godimento dell’immobile o eventuali spese di sistemazione provvisoria.

Il risarcimento può essere chiesto stragiudizialmente all’amministratore oppure, in caso di inazione, per via giudiziale.

Condominio infiltrazioni acqua dal tetto

Quando non è chiaro chi debba pagare le infiltrazioni, è fondamentale comprendere la natura della zona da cui proviene l’acqua. Se si tratta del tetto condominiale, come visto, è il condominio a dover sostenere i costi. Ma cosa succede se la parte è privata?

Se le infiltrazioni provengono, ad esempio, da un lastrico solare ad uso esclusivo, si applica l’articolo 1126 del Codice Civile, che prevede che le spese di riparazione e risarcimento siano ripartite per un terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo, e per due terzi a carico del condominio.

Invece, se la perdita proviene da un terrazzo, un balcone o un’unità immobiliare privata (es. una copertura o impermeabilizzazione difettosa), la responsabilità sarà interamente del singolo proprietario. Egli dovrà farsi carico delle spese e dei danni causati.

In tal caso, il condomino danneggiato può rivalersi direttamente sul vicino responsabile, allegando relazione tecnica che attesti l’origine del danno.

Condominio infiltrazioni dal tetto chi è responsabile

Il principio generale è che se la fonte dell’infiltrazione è riconducibile a una parte comune, la responsabilità ricade sull’intero condominio. Tuttavia, anche la mancata manutenzione può influire: se l’amministratore o l’assemblea sono stati negligenti nel non intervenire, può configurarsi una responsabilità aggravata.

Le infiltrazioni che provengono da tetti in cattivo stato, già segnalati, possono dare luogo a una domanda di risarcimento per colpa, oltre alla responsabilità oggettiva del custode. In tal caso, è possibile chiedere anche danni morali o esistenziali, se vi sono elementi per dimostrarli.

Il condominio potrà essere citato in giudizio come soggetto collettivo rappresentato dall’amministratore pro tempore. Il giudice, accertata la fonte del danno, disporrà il risarcimento con ripartizione della spesa tra i condomini in base ai millesimi.

Chi paga le infiltrazioni dal tetto condominiale

Chi paga le infiltrazioni dal tetto condominiale? La risposta dipende dal soggetto che ha l’obbligo di custodia e manutenzione. Quando il tetto è condominiale, la responsabilità è collettiva. Quando invece si tratta di una zona privata o in uso esclusivo, la responsabilità si articola diversamente.

Se l’infiltrazione proviene da un tetto comune, paga il condominio. Se proviene da una porzione privata, il proprietario è tenuto al risarcimento.

Esistono anche responsabilità di terzi:

• Amministratore: se non interviene tempestivamente nonostante le segnalazioni, può essere ritenuto responsabile per omissione.
• Impresa costruttrice: se il danno è causato da un vizio di costruzione rilevante entro dieci anni, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile.
• Impresa appaltatrice: se i lavori di manutenzione sono stati eseguiti in modo negligente.

In tutti questi casi, è fondamentale raccogliere documentazione, perizie, fotografie e diffide scritte per attivare le procedure di risarcimento.

Come individuare il responsabile delle infiltrazioni

Prima di definire chi paga le infiltrazioni dal tetto condominiale, è essenziale accertare con precisione la fonte del danno. Questo è possibile solo attraverso una perizia tecnica eseguita da un professionista qualificato (geometra, ingegnere o architetto).

Il tecnico incaricato effettuerà un sopralluogo, analizzerà lo stato delle coperture, delle guaine impermeabilizzanti e delle parti murarie, redigendo una relazione tecnica dettagliata. Tale documento è fondamentale per l’eventuale azione risarcitoria, sia in via bonaria che giudiziale.

L’accertamento è utile anche per stabilire se la causa dell’infiltrazione sia stata provocata da:

• rottura accidentale;
• carenza manutentiva;
• difetto originario di costruzione;
• cause naturali o eccezionali.

Solo con questa prova si può decidere chi debba sostenere le spese per la riparazione e per i danni.

Come gestire le infiltrazioni dal tetto

Una volta individuato il responsabile, occorre attivarsi per ottenere il ripristino e il risarcimento. Se il condominio è responsabile, l’amministratore dovrà:

1. convocare l’assemblea per deliberare l’intervento;
2. incaricare un tecnico per il progetto dei lavori;
3. richiedere più preventivi e selezionare l’impresa;
4. seguire l’esecuzione dei lavori;
5. risarcire il condomino danneggiato.

Nel caso in cui non vi sia accordo tra le parti, il condomino danneggiato può:

• inviare una diffida formale;
• richiedere la mediazione civile obbligatoria per controversie in ambito condominiale;
• avviare un ricorso in giudizio, depositando la relazione tecnica e le prove del danno.

Il Tribunale potrà accertare la responsabilità e quantificare il danno, imponendo il pagamento al soggetto responsabile.