Il dirigente comunale non è legittimato a imporre all’amministratore di condominio l’esecuzione immediata di tutti gli interventi necessari alla riparazione e alla messa in sicurezza dei locali posti al piano terra di un edificio condominiale. Ciò vale anche quando lo stato di pericolo derivi da infiltrazioni provenienti dalla colonna di scarico e interessi un vano interrato.

Provvedimenti di questa natura possono essere adottati esclusivamente dal Sindaco, attraverso ordinanze contingibili e urgenti ai sensi dell’art. 54 del D.Lgs. n. 267 del 2000. Si tratta di una competenza che la legge riserva in via esclusiva all’organo politico, quale presidio ultimo della sicurezza collettiva.

È questo, in sintesi, il principio affermato dal TAR Lazio – Roma con la sentenza n. 4413 del 5 marzo 2024.

Riparazione e messa in sicurezza del condominio: la vicenda

La storia prende le mosse da un sopralluogo effettuato dai Vigili del Fuoco, chiamati a verificare una situazione di potenziale pericolo segnalata al piano terra di un edificio condominiale. Al termine dell’ispezione, veniva accertata la presenza di infiltrazioni riconducibili alla colonna di scarico del condominio, con interessamento diretto di un locale interrato.

Da qui, la constatazione della necessità di procedere a interventi di riparazione e di messa in sicurezza degli ambienti. In via cautelare, veniva suggerita l’interdizione pedonale dell’accesso al locale interessato, quale misura interinale di prevenzione.

Il verbale dell’intervento veniva trasmesso anche alla Polizia Locale, con l’invito ad adottare tutti i provvedimenti contingibili e urgenti ritenuti necessari per il ripristino definitivo delle condizioni di sicurezza. A seguito della segnalazione, la Polizia Locale notificava il fonogramma dei Vigili del Fuoco all’amministratore del condominio.

Successivamente, con una determinazione del dirigente dell’ufficio tecnico comunale, veniva intimato al condominio di eseguire con urgenza tutti gli interventi necessari alla messa in sicurezza dei luoghi, al fine di eliminare lo stato di pericolosità riscontrato.

L’amministratore del condominio impugnava il provvedimento, deducendo un difetto assoluto di attribuzione. Secondo il condominio, l’atto adottato dal dirigente rientrava a pieno titolo nella categoria delle ordinanze contingibili e urgenti ex art. 54 del D.Lgs. n. 267/2000, riservate alla competenza esclusiva del Sindaco.

Il TAR ha accolto il ricorso, dando ragione al condominio.

Ordinanze contingibili e urgenti

Secondo i giudici amministrativi, l’atto impugnato, per il suo contenuto sostanziale e per le modalità con cui è stato adottato, deve essere ricondotto nell’alveo delle ordinanze contingibili e urgenti.

Da un lato, emerge chiaramente la necessità di predisporre interventi di messa in sicurezza. Dall’altro, è rappresentato uno stato di pericolo attuale e l’esigenza che i lavori idonei a rimuoverlo siano portati a compimento con urgenza. Elementi che integrano pienamente la fattispecie prevista dall’art. 54 del D.Lgs. n. 267 del 2000, attribuita alla competenza esclusiva del Sindaco.

La potestà di adottare ordinanze contingibili e urgenti in materia di tutela della pubblica e privata incolumità spetta infatti al Sindaco, quale ufficiale di governo. Al dirigente dell’ente locale, ai sensi dell’art. 107 del medesimo decreto legislativo, competono invece funzioni di gestione ordinaria del patrimonio comunale, che non includono l’adozione di provvedimenti extra ordinem diretti a fronteggiare situazioni di pericolo generalizzato.

Come chiarito nella sentenza, la natura di un’ordinanza contingibile e urgente non va individuata sulla base di un criterio meramente formale. Occorre guardare al contenuto effettivo dell’atto, ai suoi presupposti, alle finalità perseguite e, soprattutto, alla portata precettiva concreta del comando imposto.

Riparazione e messa in sicurezza del condominio: la decisione

Nel caso specifico, l’atto impugnato presenta tutti i requisiti tipici delle ordinanze contingibili e urgenti previste dall’art. 54, comma 4, del D.Lgs. n. 267/2000.

La determinazione è connotata da un’evidente urgenza di intervento, come dimostrato dall’esplicita indicazione che i lavori necessari a eliminare lo stato di pericolosità debbano essere completati con immediatezza. È altresì presente una natura marcatamente extra ordinem del comando, attraverso il quale l’amministrazione ha imposto al condominio una pluralità di attività eccedenti l’ordinaria amministrazione.

Il tutto è sorretto dall’esigenza di prevenire un grave pericolo per l’incolumità pubblica, identificabile nel rischio di compromissione strutturale di un edificio residenziale.

Irreversibilità degli effetti

Secondo il Comune, l’atto impugnato non rientrerebbe nella categoria delle ordinanze contingibili e urgenti per due ragioni: la sua idoneità a produrre effetti irreversibili e la mancanza di un termine entro cui adempiere.

Sul primo profilo, il TAR osserva che non può escludersi che un’ordinanza contingibile e urgente, adottata dal Sindaco, produca effetti irreversibili. Ciò dipende dalla concreta situazione da fronteggiare. Quando è necessario mettere in sicurezza edifici o infrastrutture, l’obiettivo viene perseguito mediante misure definitive, non meramente provvisorie.

Una messa in sicurezza temporanea non sarebbe infatti accettabile, poiché lascerebbe spazio a una possibile reviviscenza del rischio, anche solo potenziale. In tal senso, viene richiamata la pronuncia del T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. III, 17 dicembre 2014, n. 3049.

Quanto all’assenza di un termine per l’adozione delle misure prescritte, anche tale circostanza è stata ritenuta irrilevante. Nel caso di specie, la diffida dispone in modo chiaro che la messa in sicurezza dell’edificio debba essere eseguita urgentemente. L’omessa indicazione di una scadenza formale non è dunque sufficiente a escludere il carattere urgente del provvedimento.