Si parla di manutenzione ordinaria quando la sostituzione degli infissi avviene senza alterare la struttura, la forma o le dimensioni originali degli elementi esterni dell’edificio. In pratica, se si sostituiscono serramenti o tapparelle con altri della stessa tipologia, misura e aspetto, senza intervenire su murature o aperture, non si modifica nulla che possa incidere sull’estetica o sulla struttura. In questo caso, l’operazione è libera da autorizzazioni edilizie e rientra nell’ambito dell’edilizia libera secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate.

Anche le attività di manutenzione che riguardano le tapparelle, come la riparazione di cinghie o stecche, la lubrificazione dei meccanismi, o la pulizia periodica rientrano in questa categoria di manutenzione ordinaria, non richiedendo quindi permessi né comunicazioni particolari.

Quando la sostituzione degli infissi diventa manutenzione straordinaria

La situazione si complica quando la sostituzione comporta modifiche sostanziali agli infissi o all’edificio. Interventi quali l’ampliamento delle aperture, la trasformazione di una finestra in porta finestra, o l’installazione di serramenti realizzati con materiali diversi che incidono sull’aspetto esterno, si configurano come manutenzione straordinaria.

In questi casi, la normativa prevede l’obbligo di presentare una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o, in casi più complessi, una SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività). Ad esempio, se si decide di sostituire infissi in legno con serramenti in alluminio di forma o dimensioni diverse, o se si installano sistemi di sicurezza come blindature o impianti d’allarme direttamente integrati sugli infissi, è necessario ottenere l’autorizzazione dal Comune.

È fondamentale ricordare che non rispettare questi obblighi comporta il rischio di sanzioni e la perdita delle agevolazioni fiscali previste per la riqualificazione energetica.

La CILA per sostituzione infissi: costi e procedure 2025

Nel 2025 la CILA rappresenta lo strumento principale per comunicare interventi di manutenzione straordinaria che non modificano la volumetria dell’edificio, ma cambiano caratteristiche significative come forma, materiale o apertura degli infissi.

Il costo per la presentazione della CILA varia a seconda del Comune e della complessità dell’intervento, ma generalmente si attesta tra i 200 e i 600 euro, inclusi oneri di istruttoria e compenso tecnico per la redazione della pratica da parte di un professionista (geometra o architetto).

La CILA deve essere corredata da una relazione tecnica asseverata che attesti la conformità dell’intervento alle norme vigenti, e la pratica deve essere inoltrata al Comune prima dell’inizio dei lavori. È possibile presentare la CILA anche in ritardo, ma in tal caso sono previste sanzioni pecuniarie che vanno da poche centinaia a migliaia di euro, a seconda se il lavoro è in corso o già terminato.

Normativa e Agenzia delle Entrate: cosa dice sull’edilizia libera e la sostituzione degli infissi?

L’Agenzia delle Entrate, nelle sue circolari aggiornate, ha confermato che la semplice sostituzione degli infissi senza modifiche alle strutture o alle dimensioni rientra nell’edilizia libera, pertanto non richiede alcun titolo abilitativo come la CILA o la SCIA.

Tuttavia, questa condizione si perde se l’intervento modifica:

• la forma o la dimensione degli infissi;
• il materiale originale con uno diverso, tale da alterare l’aspetto esteriore;
• la funzione dell’apertura, come nel caso della trasformazione da finestra a portafinestra.

In questi casi, la sostituzione infissi viene considerata manutenzione straordinaria e richiede la presentazione della CILA.

Manutenzione ordinaria degli infissi: responsabilità del conduttore

Nel caso di immobili in affitto, la manutenzione ordinaria degli infissi, come la sostituzione di guarnizioni, la riparazione delle tapparelle o la sostituzione di parti usurate, generalmente ricade sul conduttore, salvo diverse disposizioni contrattuali.

Questa distinzione è importante, perché il conduttore non può eseguire lavori che configurino manutenzione straordinaria senza autorizzazioni e senza coinvolgere il proprietario. Nel dubbio, è sempre consigliato un confronto tra le parti per evitare contestazioni.

CILA per sostituzione infissi e detrazioni fiscali: come funziona

La presentazione della CILA è un passaggio essenziale per poter usufruire delle detrazioni fiscali previste, in particolare quelle legate all’Ecobonus e al Bonus Casa. Senza la corretta documentazione e la comunicazione degli interventi al Comune, le agevolazioni possono essere invalidate.

È altresì importante effettuare i pagamenti con bonifico parlante, specificando la causale e i riferimenti fiscali richiesti, e conservare tutta la documentazione (fatture, attestati di prestazione energetica, comunicazioni ENEA).

Nel 2025, per lavori di sostituzione infissi con riqualificazione energetica, la detrazione fiscale si attesta generalmente al 50%, con alcune varianti in base alla tipologia di intervento e alla destinazione dell’immobile.

Costo della CILA per sostituzione infissi: cosa aspettarsi

I costi complessivi per la pratica CILA comprendono:

• Onorari del tecnico incaricato (geometra, architetto o ingegnere), che varia tra 200 e 600 euro in base alla complessità;
• Diritti di segreteria e istruttoria comunale, generalmente qualche decina di euro;
• Eventuali spese per documentazione aggiuntiva, come certificazioni energetiche.

Questi costi, seppur non trascurabili, sono ampiamente compensati dalle detrazioni fiscali disponibili.

CILA per sostituzione infissi 2025: aggiornamenti normativi

Nel 2025, la disciplina sulla sostituzione degli infissi conferma e rafforza l’impianto normativo degli anni precedenti, con particolare attenzione a:

• Incentivare interventi di riqualificazione energetica;
• Semplificare la presentazione delle pratiche per manutenzione ordinaria (edilizia libera);
• Rimarcare l’obbligo di CILA per interventi che modificano le caratteristiche degli infissi o delle aperture.

Gli aggiornamenti normativi invitano a rivolgersi a professionisti per una valutazione preliminare, specialmente in presenza di vincoli paesaggistici o architettonici.

Consigli pratici

Sostituire serramenti e tapparelle richiede sempre attenzione e consapevolezza, perché l’intervento può oscillare tra una semplice manutenzione ordinaria e una manutenzione straordinaria con rilevanti implicazioni burocratiche.

Il primo passo è capire la natura dell’intervento, quindi:

• Se si tratta di sostituzione con serramenti uguali per forma, materiale e dimensione, si può procedere in edilizia libera senza CILA;
• Se si modificano dimensioni, forme, materiali o si installano elementi speciali, la CILA è necessaria.

In ogni caso, rivolgersi a un tecnico per una valutazione accurata può evitare sanzioni e complicazioni.

Tipo di intervento	Rientra in edilizia libera?	Serve un titolo abilitativo?	Note importanti
Sostituzione infissi con stessi materiali, colori e dimensioni	✅ Sì	❌ No	È considerata manutenzione ordinaria secondo il Glossario edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018).
Sostituzione infissi con materiali o colori diversi ma senza modificare le dimensioni	✅ Sì (se non altera l’estetica complessiva)	❌ No, salvo regolamenti comunali più restrittivi	Verifica eventuali vincoli urbanistici o regolamenti condominiali.
Modifica delle dimensioni delle finestre (ampliamento o riduzione)	❌ No	✅ Sì, serve CILA o SCIA a seconda dei casi	È manutenzione straordinaria che incide sulla struttura dell’edificio.
Sostituzione infissi su immobile con vincolo paesaggistico o storico	❌ No	✅ Sì, serve nulla osta della Soprintendenza + CILA/SCIA	Obbligatorio rispettare i vincoli del Codice dei beni culturali e paesaggistici.
Installazione di nuovi infissi dove prima non c’erano	❌ No	✅ Sì, di norma SCIA o Permesso di Costruire	È un intervento che modifica l’aspetto e la sagoma dell’edificio.

Infine, attenzione ai permessi in condominio: l’intervento deve rispettare il decoro architettonico e, se il regolamento lo prevede, ottenere l’approvazione dell’assemblea.

Seguire questi consigli garantisce non solo la conformità normativa, ma anche la possibilità di accedere alle importanti agevolazioni fiscali per migliorare l’efficienza energetica e il comfort dell’abitazione.