Spese ascensore privato e barriere architettoniche

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 7609/2024 offre importanti chiarimenti sulla ripartizione delle spese per l’installazione di un ascensore su proprietà esclusiva e sull’applicazione della normativa in materia di barriere architettoniche. È fondamentale precisare che questa pronuncia non introduce un obbligo di attivazione o installazione di un ascensore in condominio per una persona non residente.

Ripartizione delle spese per Ascensore su proprietà esclusiva

Nel caso esaminato dalla Cassazione, l’ascensore era stato collocato dalle convenute M.F. e M.M.R. in una zona non ricadente tra le parti comuni dell’edificio, bensì su proprietà esclusiva. Per questo motivo, il Condominio aveva negato la propria legittimazione passiva, rifiutandosi di partecipare economicamente all’intervento.

Nonostante il coinvolgimento parziale di un condomino (D.P.) nelle spese e la presenza di documenti condominiali che accennavano a una potenziale ripartizione dei costi, la Suprema Corte ha ribadito un principio chiave: la natura privatistica dell’area su cui è stato installato l’ascensore implica che gli oneri economici restino interamente a carico dei proprietari diretti. La partecipazione di terzi a tali spese, se non derivante da accordi specifici o servitù che coinvolgono parti comuni, è da considerarsi volontaria o frutto di errori nella ripartizione.

In sintesi, la sentenza conferma che un ascensore installato su uno spazio privato, che non incide su aree condivise, non rientra nelle obbligazioni collettive condominiali. Questo orientamento mira a tutelare la chiarezza dei confini tra proprietà esclusiva e condominiale, prevenendo ripartizioni indebite di oneri economici.

Servitù ostacolate e barriere architettoniche

La stessa sentenza offre spunti rilevanti anche in merito alla tutela delle servitù e all’interpretazione della normativa sulle barriere architettoniche. L’installazione dell’ascensore da parte delle convenute, avvenuta in un’area privata, aveva ridotto l’apertura di un passaggio da 2,45 m a 1,15 m, ostacolando l’esercizio di una preesistente servitù di passaggio a favore della parte attrice.

Sebbene il Tribunale non avesse ritenuto che l’intervento pregiudicasse in modo significativo la fruizione della servitù, aveva comunque ordinato l’arretramento dell’ascensore per il rispetto delle distanze legali, in particolare quelle previste dagli articoli 873 e 907 c.c. La Corte d’Appello ha confermato questa decisione, escludendo che l’opera potesse essere giustificata dall’obiettivo di abbattimento delle barriere architettoniche, per le seguenti motivazioni:

• Art. 3, Legge 9 gennaio 1989, n. 13: Questa legge disciplina gli interventi per il superamento delle barriere architettoniche. Il comma 2 ammette deroghe alle distanze legali solo in presenza di aree comuni tra le costruzioni. Poiché nel caso specifico l’intervento riguardava un’area privata e non condominiale, la Corte ha stabilito che le distanze legali dovevano essere rispettate.
• Art. 907 c.c.: Impone il rispetto della distanza di 3 metri dalle vedute, una norma fondamentale per tutelare il diritto alla luce e alla visuale.
• Art. 873 c.c.: Disciplina la distanza minima tra edifici, essenziale per garantire un assetto edilizio equilibrato.
• D.M. 236/1989: Questo decreto stabilisce le caratteristiche tecniche che le strutture devono possedere per essere considerate idonee all’abbattimento delle barriere architettoniche. La perizia tecnica (CTU) ha rilevato che l’ascensore in questione non era conforme per dimensioni e tecnologie e non era corredato da certificazione ufficiale.
• Legge n. 118/1971, art. 27 e D.P.R. n. 384/1978: Queste norme stabiliscono le condizioni per il riconoscimento dell’handicap e la legittimità degli interventi mirati all’accessibilità. Nel caso specifico, mancava qualsiasi attestazione formale in merito.

In sintesi, la Corte ha ribadito che la funzione di abbattimento delle barriere architettoniche non può derogare alle regole generali se mancano elementi fondamentali quali:

• Lo spazio condominiale come luogo di intervento.
• La certificazione dell’handicap.
• La conformità tecnica dell’opera.

In merito alla servitù, la sentenza tutela il diritto del proprietario dominante di esercitare la facoltà di passaggio in modo pieno e non ostacolato da interventi su proprietà altrui, anche se precedentemente autorizzati tramite scrittura privata (ritenuta priva di efficacia perché non impugnata in appello).