Servitù di passaggio diritti e doveri

Cos’è la servitù di passaggio?

Una servitù di passaggio è un diritto legale che permette al proprietario di un terreno (il “fondo dominante“) di attraversare un terreno di proprietà altrui (il “fondo servente“) per raggiungere la propria proprietà. Questo diritto è vincolato al terreno dominante e non alla persona del proprietario. In pratica, significa che il proprietario del terreno dominante ha il diritto di passaggio, anche se il terreno servente cambia proprietario.

Le servitù di passaggio sono considerate diritti reali, il che significa che sono legate alla proprietà del terreno dominante e non possono essere trasferite separatamente da essa. Quando il terreno dominante viene venduto, il diritto di passaggio viene automaticamente trasferito al nuovo proprietario senza la necessità di menzioni esplicite nell’atto di vendita.

È importante notare che le servitù di passaggio non possono essere oggetto di locazione, uso o abitazione e non possono essere cedute a terzi come diritti di godimento separati. Sono un vincolo imposto sul terreno servente a beneficio del terreno dominante.

Differenza tra servitù e diritto di passaggio:

In realtà, “servitù di passaggio” e “diritto di passaggio” sono due termini usati in modo intercambiabile per indicare lo stesso diritto reale, ma hanno alcune particolarità.

Le servitù e il diritto di passaggio sono concetti strettamente correlati, ma presentano alcune differenze fondamentali:

Natura giuridica:

• Servitù: Le servitù sono diritti reali di godimento che consentono a una persona (o a un fondo) di esercitare un’utilità specifica su un terreno altrui.
• Diritto di passaggio: Il diritto di passaggio è un tipo specifico di servitù che permette a una persona o a un fondo di attraversare un terreno altrui per accedere al proprio terreno.

Utilizzo:

• Servitù: Le servitù possono comprendere una vasta gamma di diritti, come il diritto di passaggio, il diritto di luce (per l’illuminazione), il diritto di acqua (per l’approvvigionamento idrico) e così via.
• Diritto di passaggio: È un tipo specifico di servitù che riguarda esclusivamente il diritto di attraversare un terreno altrui per accedere al proprio terreno.

Ammissibilità di trasferimento:

• Servitù: Le servitù sono legate al terreno dominante e non possono essere trasferite separatamente dalla proprietà del terreno stesso.
• Diritto di passaggio: Anch’esso è legato al terreno dominante e segue le vicende della proprietà del terreno, trasferendosi automaticamente al nuovo proprietario senza necessità di menzione esplicita nell’atto di trasferimento.

In breve, mentre il diritto di passaggio è un tipo specifico di servitù che riguarda il passaggio attraverso un terreno altrui, le servitù in generale comprendono una varietà di diritti di godimento su terreni altrui.

Caratteristiche della servitù di passaggio:

Le servitù di passaggio sono strumenti legali finalizzati a consentire il transito attraverso un terreno per raggiungere un altro. Una condizione fondamentale è che i terreni coinvolti siano di proprietà di soggetti diversi.

Il passaggio può avvenire sia a piedi che con mezzi di trasporto. Di conseguenza, si distinguono due tipi principali di servitù: il passaggio pedonale e il passaggio carrabile.

La servitù di passaggio carrabile si distingue da quella pedonale per la sua maggiore ampiezza, in quanto include la possibilità di utilizzare veicoli per il trasporto di persone e merci da e verso il terreno dominante. È importante sottolineare che l’esistenza della servitù di passaggio pedonale non implica automaticamente l’esistenza di una servitù di passaggio carrabile (sentenza della Corte di Cassazione civile, sezione II, del 23/07/2018, n. 19483). Inoltre, se viene confermata l’impossibilità di utilizzare la servitù per il transito con veicoli, ciò non implica automaticamente l’impossibilità di utilizzarla per il passaggio pedonale (sentenza della Corte di Cassazione civile, sezione II, del 25/02/2008, n. 4794).

Il terreno servente può essere delimitato da un cancello o recintato, ma deve sempre garantire il passaggio al proprietario del terreno dominante. È possibile ad esempio consegnare le chiavi del cancello al proprietario del terreno dominante, come stabilito dalla Corte di Cassazione civile, sezione VI, ordinanza del 2 settembre 2019, n. 21928. Inoltre, è importante evitare di porre ostacoli come siepi o alberi che possano rendere più difficile il passaggio.

Requisito fondamentale: i fondi devono appartenere a proprietari diversi.

• Tipi di passaggio:
  • Passo pedonale: a piedi.
  • Passo carrabile: a piedi e con mezzi (auto, moto, etc.).
• Fondo servente:
  • Può essere chiuso con cancello o recintato, ma deve consentire il passaggio.
  • Il proprietario del fondo dominante può avere le chiavi del cancello.
  • Non deve presentare ostacoli (siepi, alberi, etc.) che rendano gravoso il passaggio.

Servitù codice civile

La normativa relativa alle servitù prediali è contemplata nel Titolo VI del Libro III del Codice Civile. Le disposizioni specifiche che riguardano la servitù di passaggio comprendono:

Note:

• Le disposizioni del codice civile relative alle servitù prediali si trovano nel titolo VI del libro III (artt. 1027-1099).
• La servitù di passaggio è disciplinata specificamente negli artt. 1051-1055 c.c.

Costituzione della servitù di passaggio:

La costituzione di una servitù avviene attraverso i metodi delineati dall’articolo 1031 del Codice Civile. È possibile stabilire una servitù tramite contratto o testamento. Si distinguono due tipi principali di servitù: volontarie e coattive. Le servitù coattive sono istituite per soddisfare un obbligo imposto dalla legge, a differenza delle volontarie che nascono dalla volontà delle parti coinvolte. Una servitù coattiva può essere stabilita tramite contratto, attraverso il quale si adempie l’obbligo legale di concedere la servitù. Al contrario, una servitù volontaria può essere istituita non solo tramite contratto, ma anche tramite testamento.

Il Codice Civile menziona due ulteriori modalità di costituzione delle servitù: l’usucapione e la destinazione del padre di famiglia.

Nascita di una servitù tramite contratto

Per quanto riguarda la nascita di una servitù tramite contratto, la servitù di passaggio può essere istituita attraverso un contratto che deve chiaramente identificare il terreno servente, il terreno dominante e l’utilità derivante per quest’ultimo dalla servitù imposta sul primo terreno. La forma del contratto deve essere un atto pubblico o una scrittura privata, altrimenti risulta nullo. È necessaria anche la trascrizione del contratto per renderlo opponibile ai terzi.

Il contratto può essere stipulato tra i proprietari dei due terreni o, in alternativa, può essere a favore di un terzo, nel qual caso il proprietario del terreno servente costituisce la servitù a favore del proprietario del terreno dominante. È importante notare che mentre il contratto solitamente istituisce una servitù volontaria, può anche essere utilizzato per adempiere all’obbligo legale di costituire una servitù coattiva.

• Atto notarile: è il modo più sicuro e completo.
• Usucapione: possesso ininterrotto e pacifico per 20 anni (10 anni se in buona fede).
• Destinazione del padre di famiglia: quando i due fondi appartenevano allo stesso proprietario.
• Sentenza del giudice: in casi eccezionali.

Le servitù da testamento

Un’altra modalità di costituire una servitù è tramite testamento. Nelle ultime volontà, il testatore può decidere di conferire direttamente il diritto di servitù a un erede o a un legatario (ciò è conosciuto come costituzione diretta), oppure può imporre all’erede o al legatario di concedere la servitù a un terzo (conosciuto come costituzione indiretta).

La differenza fondamentale tra i due casi risiede nel fatto che, nel primo scenario, gli effetti reali della servitù si producono immediatamente alla morte del testatore, mentre nel secondo caso l’effetto è obbligatorio. Ciò significa che l’erede o il legatario, mediante un contratto, saranno tenuti a costituire la servitù a favore del terzo designato dal testatore.

Le servitù per usucapione

La servitù di passaggio può nascere per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, ma solo nel caso delle servitù visibili e permanenti, dette anche “apparenti”. Queste sono servitù che si manifestano attraverso opere visibili e durature create per esercitare la servitù stessa, come ad esempio un sentiero che attraversa il terreno servente e si è formato a seguito di un passaggio continuo nel tempo.

La legge richiede questa “apparenza” per evitare che comportamenti tollerati o clandestini portino all’usucapione di una servitù. L’esistenza della servitù deve essere chiara e certa, dimostrata da opere visibili e permanenti utilizzate in modo inequivocabile per l’esercizio della servitù. Con il termine “opera” si intende qualsiasi situazione, creata dall’uomo o dalla natura, come ad esempio un sentiero formatosi per il calpestio continuo nel tempo.

Perché si possa procedere con l’usucapione, è necessario dimostrare un possesso continuato, pacifico e non clandestino, oltre all’intenzione di esercitare la servitù di passaggio. Questo possesso deve durare almeno venti anni, o dieci se il richiedente ha acquisito la servitù in buona fede, tramite un titolo debitamente registrato, da parte di chi non ne era titolare.

Poiché la servitù di passaggio è discontinua, il possesso consiste nella disponibilità del passaggio, anche se non vengono compiuti atti di esercizio in modo continuo. Il termine di venti anni inizia dal momento in cui le opere sono state realizzate, coincidendo con il primo atto di esercizio, mentre il termine abbreviato di dieci anni inizia dalla registrazione del titolo.

La servitù del padre di Famiglia

La servitù per destinazione del padre di famiglia si verifica quando un singolo proprietario possiede due terreni e il passaggio da uno all’altro avviene attraverso uno di essi. Quando questi due terreni vengono divisi senza che siano state realizzate opere per consentire un diverso accesso, automaticamente si costituisce una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.

In questo caso, non è necessaria alcuna manifestazione di volontà, ma la servitù si crea automaticamente (ope legis) quando si verifica la situazione descritta. Tuttavia, il problema sorge quando, in seguito, ci si rivolge al giudice per accertare l’esistenza della servitù e quindi bisogna provarne l’esistenza.

La giurisprudenza ha stabilito che per dimostrare la destinazione del padre di famiglia devono essere provate le seguenti circostanze:

• I due terreni originariamente appartenevano a un unico proprietario che utilizzava il passaggio su uno dei terreni per raggiungere l’altro.
• Al momento della divisione dei due terreni, la condizione di dipendenza reciproca per consentire il passaggio è rimasta invariata.
• Esistono opere visibili e evidenti che dimostrano l’esistenza della servitù. È importante notare che solo le servitù apparenti possono essere costituite per destinazione del padre di famiglia.

La costituzione della servitù avviene automaticamente al momento della divisione dei due beni. Ad esempio, se una persona muore lasciando i due terreni ai propri eredi, la servitù non nasce alla morte del defunto perché gli eredi sono comproprietari di entrambi i terreni, ma nasce solo quando gli eredi dividono le proprietà.

Pertanto, è al momento della divisione che devono essere valutate le opere che dimostrano l’esistenza della servitù. Se le opere venissero realizzate dopo la divisione, non potrebbe essere invocata questa modalità di acquisizione della servitù, ma si dovrebbe procedere costituendo una servitù volontaria tramite contratto o invocando, se ricorrono i presupposti, l’esistenza di una servitù coattiva.

La servitù di passaggio coattiva

La servitù di passaggio coattiva sorge nei casi in cui la legge impone l’obbligo di concedere il passaggio da un terreno all’altro. Questa servitù può essere costituita tramite contratto, qualora le parti decidano di adempiere all’obbligo stabilito dalla legge, oppure mediante sentenza emessa dal giudice.

La sentenza che istituisce la servitù coattiva determina anche le modalità per l’esercizio della servitù e stabilisce l’indennità che il proprietario del terreno servente deve versare al proprietario del terreno dominante.

La normativa stabilisce che il proprietario di un terreno è tenuto a concedere una servitù di passaggio al proprietario di un terreno che non ha accesso alla via pubblica. Questa obbligazione sorge quando un terreno risulta intercluso, cioè privo di accesso diretto alla pubblica via. L’interclusione di un terreno deve essere valutata nel suo complesso e non in base a parti o porzioni isolate. Tuttavia, la giurisprudenza ha riconosciuto eccezioni, ad esempio quando una parte del terreno è inaccessibile a causa di condizioni naturali del terreno mentre un’altra parte ha accesso alla via pubblica (Cassazione n. 18372/2004, Cassazione n. 3232/2017).

Non è possibile invocare la servitù coattiva se un terreno è intercluso a causa di una divisione precedentemente effettuata dallo stesso proprietario, poiché non può trarre vantaggio da una situazione da lui stesso creata.

Per ottenere la costituzione della servitù coattiva di passaggio, è necessario dimostrare che il passaggio sul terreno altrui comporta un vantaggio per l’attività produttiva del terreno dominante. Il semplice aumento di comodità non è sufficiente per imporre al vicino l’obbligo di concedere il passaggio.

L’accesso alla pubblica via deve essere garantito scegliendo il tragitto più breve e meno dannoso per il terreno servente. È possibile ampliare una servitù di passaggio già esistente quando è necessario per consentire un adeguato utilizzo del terreno per le sue esigenze, ad esempio il passaggio di veicoli o mezzi a trazione meccanica.

Se per accedere alla via pubblica è necessario attraversare più terreni di proprietari diversi, l’azione per costituire la servitù di passaggio coattiva deve essere presentata contemporaneamente contro tutti i proprietari dei terreni interessati (Cassazione, Sezioni Unite n. 9685/2013).

Ci sono casi in cui non è possibile richiedere una servitù coattiva di passaggio, come quando il terreno da attraversare è un cortile, un’aia, un giardino o una casa con relative pertinenze. In questi casi, si presume che il pregiudizio arrecato a questi terreni sia superiore al vantaggio per il terreno intercluso. Tuttavia, questa presunzione può essere superata dimostrando che il terreno è completamente intercluso e che non esiste altra via di accesso alla pubblica via.

È anche possibile ottenere una servitù coattiva di passaggio anche per un terreno non intercluso quando l’accesso alla via pubblica è inadeguato o insufficiente per le esigenze del terreno e non è possibile ampliarlo, purché la servitù soddisfi le esigenze agricole, industriali o, come stabilito dalla Corte Costituzionale, le esigenze di accessibilità agli edifici ad uso abitativo per persone con disabilità.

Diritti e doveri:

Proprietario del fondo dominante:

• Diritto di passaggio secondo le modalità stabilite.
• Non può modificare la destinazione del fondo servente.
• Non può aggravare il peso della servitù.

Proprietario del fondo servente:

• Diritto di non vedere compromesso il godimento del proprio fondo.
• Non può ostacolare il passaggio.
• Può pretendere un indennizzo per i danni causati dal passaggio.

Altri tipi di servitù di passaggio:

Servitù di passaggio carrabile: per il transito di veicoli.

La servitù di passaggio carrabile è un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo (fondo dominante) di passare su un fondo altrui (fondo servente) con veicoli per accedere al proprio.

Il proprietario del fondo servente può opporsi al passaggio del proprietario del fondo dominante se questo:

• Causa danni al fondo servente
• Supera i limiti di tempo e modo previsti dalla servitù
• Comporta un abuso del diritto

Risarcimento del danno:

Il proprietario del fondo servente ha diritto al risarcimento del danno se il proprietario del fondo dominante supera i limiti del suo diritto.

Differenza dalla servitù di passaggio pedonale:

La servitù di passaggio carrabile si differenzia da quella di passaggio pedonale per la maggiore ampiezza del suo contenuto. La servitù di passaggio carrabile, infatti, consente non solo il passaggio di persone, ma anche di veicoli.

Esempi:

• Un proprietario che non ha accesso diretto alla strada pubblica può ottenere una servitù di passaggio carrabile sul fondo del vicino per poter raggiungere la propria proprietà con la sua auto.
• Un proprietario di un terreno agricolo può ottenere una servitù di passaggio carrabile sul terreno del vicino per poter accedere al suo campo con un trattore.

Servitù di passaggio di cavi elettrici o tubazioni: per la posa di infrastrutture.

La servitù di passaggio di cavi elettrici o tubazioni è un diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo (fondo dominante) di far passare cavi elettrici o tubazioni sul fondo altrui (fondo servente) per la posa di infrastrutture.

La servitù di passaggio di cavi elettrici o tubazioni può essere costituita in diversi modi:

• Atto scritto: è il modo più comune e sicuro per costituire una servitù. L’atto deve essere redatto in forma scritta e registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
• Usucapione: si può usucapire una servitù di passaggio di cavi elettrici o tubazioni se il proprietario del fondo dominante ne ha esercitato il godimento in modo pacifico, ininterrotto e pubblico per almeno vent’anni.
• Destinazione del padre di famiglia: se due fondi appartengono allo stesso proprietario e uno dei due fondi è destinato al servizio dell’altro, si presume che sia costituita una servitù di passaggio di cavi elettrici o tubazioni.

Il proprietario del fondo servente può opporsi al passaggio di cavi elettrici o tubazioni se questo:

• Causa danni al fondo servente
• Supera i limiti di tempo e modo previsti dalla servitù
• Comporta un abuso del diritto

Risarcimento del danno:

Il proprietario del fondo servente ha diritto al risarcimento del danno se il proprietario del fondo dominante supera i limiti del suo diritto.

Casi particolari:

• Servitù di elettrodotto: è una servitù di passaggio che riguarda il passaggio di energia elettrica. La disciplina specifica per la posa di cavi elettrici è contenuta nel Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 21 marzo 2008, n. 112.
• Servitù di gasdotto: è una servitù di passaggio che riguarda il passaggio di gas. La disciplina specifica per la posa di tubazioni è contenuta nel Regolamento per la disciplina delle opere di posa in opera di tubazioni e cavidotti sotterranei.
• Servitù di acquedotto: è una servitù di passaggio che riguarda il passaggio di acqua.

Servitù di passaggio a piedi: solo per il passaggio pedonale.

La servitù di passaggio a piedi è un diritto legale che consente il solo transito pedonale attraverso un terreno altrui per raggiungere la propria proprietà o la via pubblica. È limitato esclusivamente al passaggio a piedi e non include l’utilizzo di veicoli o altri mezzi di trasporto. Questo tipo di servitù è disciplinato dal Codice Civile e può essere istituito tramite contratto, testamento o sentenza del giudice, a seconda delle circostanze specifiche.

7. Manutenzione:

• Spese di manutenzione ordinaria: a carico del proprietario del fondo dominante.
• Spese di manutenzione straordinaria: ripartite tra i proprietari in proporzione all’utilità che traggono dalla servitù.

8. Casi particolari:

• Servitù di passaggio su strada privata: possibile se la strada è di proprietà privata.
• Servitù di passaggio su terreno agricolo: possibile se il passaggio è necessario per la coltivazione del fondo.
• Servitù di passaggio in un appartamento: possibile se l’appartamento è in un condominio.

9. Limiti e vincoli:

• La servitù non può essere ceduta a terzi.
• La servitù non può essere estesa oltre quanto previsto.

Estinzione della servitù

L’estinzione di una servitù di passaggio avviene in diversi modi. Se il proprietario del terreno servente acquisisce anche il terreno dominante (e viceversa), la servitù si estingue per “confusione”, poiché la proprietà dei due terreni viene riunita in un unico proprietario (articolo 1072 del Codice Civile).

Inoltre, la servitù si estingue se il proprietario del terreno dominante (o l’usufruttuario, il conduttore o chiunque altro detenga il possesso del terreno dominante) non utilizza più il passaggio sul terreno servente per venti anni consecutivi (articolo 1073 del Codice Civile).

In questo caso, scatta la prescrizione del diritto di servitù. È importante notare che poiché la servitù di passaggio è discontinua, la prescrizione non è influenzata dall’apparenza della servitù o dal passaggio sporadico (sentenza della Corte di Cassazione n. 26626 del 2011). Ad esempio, la mancanza di segni evidenti di calpestio sul sentiero non è sufficiente a dimostrare il mancato utilizzo del passaggio (sentenza della Corte di Cassazione n. 22579 del 2020).

Per interrompere il corso della prescrizione della servitù di passaggio, non è sufficiente inviare una lettera di diffida o messa in mora, che è efficace solo per interrompere la prescrizione dei diritti obbligatori come i crediti (sentenza della Corte di Cassazione n. 16861 del 2013). L’interruzione della prescrizione della servitù può avvenire solo mediante il riconoscimento del diritto da parte del proprietario del terreno servente o attraverso l’avvio di un’azione legale.

Infine, se l’utilità del passaggio sul terreno servente viene meno o diventa impossibile per un certo periodo di tempo, la servitù non si estingue finché non sono trascorsi venti anni dall’ultimo esercizio (articolo 1074 del Codice Civile). In conclusione, La servitù può essere estinta per diversi motivi:

• Rinuncia del proprietario del fondo dominante.
• Prescrizione (non uso per 20 anni).
• Confusione dei due fondi.
• Perimento del fondo dominante o servente.

10. Riferimenti normativi:

• Codice civile: articoli 1027-1099.

• In caso di dubbi o questioni specifiche, è consigliabile consultare un avvocato esperto in diritto civile.
• È importante verificare l’esistenza di eventuali servitù prima di acquistare un immobile.

1.  Artt. 1028-1030 c.c.: si occupano del contenuto del diritto di servitù prediale, della nozione di utilità (che non equivale a necessità ma anche a maggiore comodità per il fondo dominante), della possibilità di costituire una servitù per assicurare al fondo un vantaggio futuro; delle prestazioni accessorie alla servitù (che sono eventuali e devono essere previste dalla legge o dal contratto). ↩︎
2. Artt. 1051- 1055 c.c.: sono le norme che disciplinano la servitù di passo coattiva a favore di un fondo intercluso, o di un fondo non intercluso ma con accesso alla via pubblica insufficiente alle esigenze del proprietario; il diritto all’indennità per la costituzione di una servitù coattiva; le conseguenze della cessazione dell’interclusione sul diritto di servitù coattiva. ↩︎

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