Chi paga le spese condominiali dopo la vendita?
Quando si vende o acquista un appartamento in condominio, nasce subito la domanda: chi paga le spese condominiali? In linea di massima il venditore rimane responsabile delle quote millesimali maturate fino al momento della vendita, mentre l’acquirente pagherà quelle successive.
Tuttavia la legge prevede una forma di solidarietà tra venditore e acquirente: l’art. 63 delle “Disposizioni di attuazione” del codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. In pratica, se compri una casa in condominio nel 2024, potresti dover rispondere insieme al venditore per le spese condominiali del 2023 e 2024 non versate. L’amministratore può quindi chiedere indifferentemente a uno o all’altro di saldare quei debiti.
Spese ordinarie e straordinarie: in generale il venditore paga le spese deliberate fino alla vendita (ad esempio, le pulizie, la manutenzione ordinaria decise prima del rogito). Tutte le delibere assembleari approvate dopo la vendita invece gravano sull’acquirente. Ad esempio, se ad aprile l’assemblea ha approvato il rifacimento del cortile e l’atto di vendita è a giugno, il venditore deve farsi carico di quella spesa, anche se l’incasso e i lavori avvengono dopo la vendita. Diversamente, se la delibera arriva dopo il rogito, la paga l’acquirente.
Esempio pratico: un tribunale ha confermato che se un’opera straordinaria (es. impermeabilizzazione del tetto) è stata deliberata prima della vendita, la responsabilità rimane al venditore. In quel caso il compratore aveva anticipato l’importo al condominio e poi ha ottenuto un decreto ingiuntivo per rivalersi sul venditore.
Accordo tra le parti: nulla vieta di concordare diversamente nel contratto. Spesso si inseriscono clausole ad hoc che specificano chi paga cosa (ad esempio:
“il venditore si impegna a coprire tutte le spese deliberate fino alla data del contratto, l’acquirente quelle deliberate successivamente”
È fondamentale essere chiari: formule vaghe o “clausole di stile” di garanzia rischiano di non essere efficaci.
Cosa dice la legge (art. 63 disp. att. c.c.)
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile regola proprio i casi di compravendita in condominio. Nel testo si legge:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”
In pratica questo significa che l’acquirente è solidalmente responsabile con il venditore per i debiti condominiali degli ultimi due anni. Attenzione però: l’acquirente risponde solidalmente, non in sostituzione del venditore. Quindi, se paga le spese arretrate, può rivalersi sul venditore per le somme anticipate. Viceversa, il venditore resta obbligato per tutte le quote maturate fino al trasferimento di proprietà, anche dopo l’atto, finché non comunica all’amministratore il cambiamento di proprietà. Un’ulteriore norma (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.) prevede infatti che il venditore resta obbligato per le spese maturate fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita.
In altre parole, finché il condominio non riceve dal notaio (o dal venditore) la copia del rogito, la vendita è come se non fosse avvenuta ai fini delle spese: il venditore continua a rispondere come se fosse ancora proprietario
Obblighi dell’amministratore condominiale
L’amministratore ha precisi obblighi in caso di compravendita. Innanzitutto deve aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale (l’elenco dei proprietari) con i dati del nuovo acquirente: il proprietario o il notaio deve fornire per iscritto i dati del compratore entro 60 giorni, e l’amministratore ha l’obbligo di raccoglierli (in caso di ritardi può sollecitare il condomino e, se necessario, ottenere i dati dai registri pubblici addebitandone le spese).
Inoltre, per legge l’amministratore deve rilasciare al venditore (o a chi lo richieda) un’attestazione di regolarità dei pagamenti.
Amministratore che quantifica le spese per rilasciare al venditore (o a chi lo richieda) un’attestazione di regolarità dei pagamenti – Pixabay
Si tratta di un documento ufficiale che certifica la situazione debitoria del condomino venditore: se ci sono quote non pagate, il certificato lo segnala.
La norma (art. 1130 c.c., n.9) inserita con la riforma del 2012 prevede che l’amministratore, su richiesta, fornisca gratuitamente questo documento.
È fondamentale richiederlo in tempo per il rogito: così il compratore saprà se il venditore è in regola o se esistono arretrati da saldare. Ricordiamo che l’amministratore non può rifiutarlo né ritardarlo. In sintesi, i principali doveri dell’amministratore sono:
- Aggiornare l’anagrafe condominiale con il nuovo proprietario, una volta ricevuta la copia dell’atto di vendita.
- Rilasciare la certificazione di pagamento (attestazione di regolarità) quando richiesta dal venditore, come previsto dall’art. 1130 n.9 c.c..
- Segnalare al condominio eventuali morosità e liti del venditore verso l’amministrazione, in modo che l’acquirente ne sia informato prima del trasferimento.
Consigli pratici per evitare problemi
Chiedere documenti e informazioni prima del rogito: è buona norma ottenere dal venditore (con l’aiuto del notaio) copia degli ultimi bilanci e verbali di assemblea. Così si scopre in anticipo se ci sono lavori straordinari in programma o spese eccezionali deliberate.
Richiedere l’attestazione dell’amministratore: il venditore dovrebbe subito sollecitare l’amministratore a emettere il certificato dei pagamenti. Il compratore, invece, può leggerlo attraverso il notaio o il venditore, facendo attenzione a ogni debito segnalato.
Inserire clausole chiare nel contratto di vendita: è estremamente consigliato specificare chi paga le spese di quale periodo. Ad esempio, si può stabilire che il venditore si farà carico di tutte le spese approvate fino a una certa data, mentre il compratore pagherà solo quelle deliberate dopo il rogito. Evitare formule generiche come “il venditore è in regola con le spese condominiali” senza ulteriori dettagli, perché un tribunale potrebbe considerarle “clausole di stile” e non vincolanti.
Salvare le comunicazioni ufficiali: è utile tenere copia delle notifiche all’amministratore (es. raccomandate, email) relative alla vendita e all’aggiornamento dell’anagrafe. In questo modo si ha traccia di quando il condominio è stato informato e si evita il rischio che il venditore rimanga involontariamente esposto a spese future.
FAQ – certificazione spese condominiali
No, l’acquirente non «acquista» in automatico i debiti condominiali. Resta tuttavia soggetto alla solidarietà legale: l’amministratore può chiedergli il pagamento delle quote condominiali relative all’anno corrente e a quello precedente. Se paga questi importi, l’acquirente poi potrà rifarsi sul venditore.
È l’attestazione rilasciata dall’amministratore che riporta i pagamenti fatti dal venditore. Serve a verificare che non ci siano debiti arretrati o controversie in corso. L’amministratore è obbligato per legge a rilasciarla su richiesta (art. 1130 n.9 c.c.).
L’amministratore, ma solo dopo aver ricevuto la comunicazione e i dati del nuovo proprietario. Di solito il notaio trasmette copia del rogito, oppure il venditore/notarola forniscono all’amministratore i documenti. Finché l’amministratore non riceve copia dell’atto, il venditore rimane formalmente il proprietario agli effetti delle spese.
Se l’assemblea ha deliberato lavori straordinari prima della vendita, di norma il venditore paga, anche se l’addebito arriva dopo il rogito. Invece se la decisione assembleare è successiva alla vendita, quella spesa andrà a carico del compratore (che potrà approvarla nell’anno di sua proprietà). In ogni caso, è meglio specificare tutto nel contratto di compravendita.
Oltre a tenere presente i suggerimenti precedenti, è utile chiedere al notaio di inserire clausole contrattuali precise sulla ripartizione delle spese condominiali. Ad esempio, si può prevedere un “conguaglio finale” dopo l’invio del rendiconto consuntivo, oppure stabilire che eventuali spese straordinarie deliberate dopo la vendita saranno a carico dell’acquirente. Chi scrive il rogito (notaio o avvocato) può consigliare soluzioni su misura
In ogni caso, la chiarezza nel contratto riduce rischi di contenzioso tra le parti in futuro.
