La stima dei danni da infiltrazione è un passaggio fondamentale per quantificare con precisione l’entità del danno causato dalla presenza di acqua proveniente da impianti difettosi, tetti, terrazzi o appartamenti sovrastanti. Per stabilire il valore economico del danno subito e poter procedere con una richiesta di risarcimento, è necessario predisporre una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato, come un ingegnere, un architetto o un geometra.
L’art. 2043 del Codice Civile stabilisce che “qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”. In ambito condominiale, le infiltrazioni possono derivare da parti comuni (es. lastrici solari, terrazze a livello, facciate, tubazioni condominiali) o da proprietà esclusive (es. tubazioni di un singolo appartamento).
Il danno da infiltrazione va distinto tra danno emergente (ripristino del bene danneggiato) e danno morale o da perdita del godimento del bene (es. impossibilità di utilizzare una stanza per lungo tempo). La stima dei danni da infiltrazione deve quantificare entrambi.
In caso di controversia tra le parti, la stima è determinante per avviare azioni giudiziarie, come l’Accertamento Tecnico Preventivo (art. 696 c.p.c.), o per proporre accordi bonari, anche attraverso l’assicurazione o la mediazione civile.
Risarcimento danno infiltrazioni acqua
Il risarcimento del danno da infiltrazioni d’acqua avviene a seguito della corretta individuazione del responsabile e della documentazione del danno, in linea con gli artt. 2043, 2051 e 2055 del Codice Civile. In ambito condominiale, si applicano inoltre gli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, che disciplinano la responsabilità delle parti comuni dell’edificio.
Ai sensi dell’art. 2051 c.c., la responsabilità per le cose in custodia ricade sul soggetto che ha il controllo della parte da cui proviene l’infiltrazione. Ad esempio, se la perdita proviene da una colonna montante condominiale, è il condominio a rispondere dei danni. Se invece il guasto ha origine nell’impianto di un appartamento, sarà il proprietario dell’unità immobiliare a dover risarcire.
La giurisprudenza ha stabilito che il danneggiato ha l’onere di dimostrare:
- L’esistenza del danno.
- Il nesso causale tra il danno e l’infiltrazione.
- La riconducibilità della causa all’altrui responsabilità.
Una volta accertata la responsabilità, il risarcimento del danno da infiltrazioni d’acqua può comprendere:
- Spese di ripristino dell’intonaco, pitture, parquet, mobilio.
- Eventuale deprezzamento dell’immobile.
- Danno morale o esistenziale in caso di lunga durata o disagio abitativo.
In sede extragiudiziale, il risarcimento può essere richiesto tramite assicurazione, lettera formale o accordo tra le parti. In sede giudiziale, invece, la stima della perizia serve come base per quantificare la domanda giudiziale di risarcimento.
Lettera danni da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore
La lettera danni da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore è il primo passo formale per richiedere il risarcimento del danno. Si tratta di una diffida che deve essere inviata tramite raccomandata A/R o PEC al proprietario (o conduttore) dell’unità sovrastante da cui si ritiene provenga l’infiltrazione.
Questa comunicazione ha valore legale e interrompe i termini di prescrizione (cinque anni, ex art. 2947 c.c.), oltre a rappresentare un tentativo di composizione bonaria della lite.
Una lettera ben strutturata dovrebbe contenere:
- La descrizione dettagliata del danno.
- La data in cui è stato rilevato.
- Eventuali interventi già eseguiti per limitarne l’estensione.
- La richiesta esplicita di intervento urgente per rimuovere la causa del danno.
- La richiesta di risarcimento con invito alla nomina di un perito, se necessario.
Esempio sintetico di lettera danni da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore:
Oggetto: Richiesta risarcimento per danni da infiltrazione
Egregio Sig./Gentile Sig.ra,
con la presente segnalo che presso l’immobile sito in …, si sono verificati gravi danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal suo appartamento sovrastante. Tali danni sono documentati con foto allegate e necessitano di urgente intervento. La invito pertanto ad attivarsi immediatamente per rimuovere la causa e a voler concordare una perizia congiunta per quantificare i danni. In difetto, mi riservo di adire le vie legali per ottenere il risarcimento integrale.
Cordiali saluti,
Questa comunicazione costituisce un passaggio obbligato prima di procedere con eventuali azioni legali o accertamenti tecnici.
Perizia danni infiltrazioni acqua appartamento sovrastante
La perizia danni infiltrazioni acqua appartamento sovrastante serve a ricostruire in maniera oggettiva e tecnica la dinamica dell’infiltrazione e a stabilire con esattezza:
- Il punto di origine dell’umidità.
- I materiali compromessi.
- La portata del danno.
- I costi stimati per il ripristino.
Il perito incaricato può essere un tecnico libero professionista o nominato dal Tribunale in caso di Accertamento Tecnico Preventivo. La perizia deve essere imparziale, dettagliata e fondata su rilevamenti oggettivi: misurazioni dell’umidità, fotografie, termografie, analisi delle strutture, sopralluoghi ripetuti.
Spesso, in caso di infiltrazioni d’acqua da appartamento sovrastante, il tecnico deve accedere anche all’immobile ritenuto responsabile, per verificare lo stato dell’impiantistica. Il rifiuto di accesso può essere segnalato al giudice e valutato come comportamento non collaborativo.
Il documento tecnico elaborato dal perito include:
- Introduzione e motivazione dell’incarico.
- Descrizione dei locali danneggiati.
- Analisi della causa.
- Valutazione dei materiali deteriorati.
- Quantificazione economica dei danni.
- Conclusioni con eventuali suggerimenti di intervento.
La perizia danni infiltrazioni acqua appartamento sovrastante può essere utilizzata come prova in un procedimento civile e costituisce un elemento essenziale per la determinazione dell’importo del risarcimento.
Fac simile perizia danni infiltrazioni acqua appartamento sovrastante
Un fac simile perizia danni infiltrazioni acqua appartamento sovrastante può essere utile per comprendere la struttura e i contenuti che un tecnico deve inserire in un documento formale e utilizzabile anche in sede giudiziaria.
FAC SIMILE PERIZIA TECNICA
Oggetto: Perizia tecnica per infiltrazioni d’acqua – Appartamento Via …
Premessa:
Su incarico del Sig./Sig.ra …, proprietario dell’immobile sito in Via …, scala …, interno …, si è proceduto all’accertamento tecnico delle infiltrazioni presenti nell’unità abitativa.
1. Sopralluogo e rilievi:
In data … si è effettuato un sopralluogo nei locali danneggiati, constatando la presenza di umidità e aloni sulle pareti e sul soffitto della stanza …
Sono stati effettuati rilevamenti strumentali con termoigrometro, rilevando un tasso di umidità pari al …%.
2. Individuazione della causa:
Si è riscontrata la presenza di una perdita da una tubazione di scarico del bagno dell’appartamento sovrastante (int. …), confermata anche da test coloranti e successiva ispezione con microcamera.
3. Danni riscontrati:
- Intonaco ammalorato mq …
- Pittura interna compromessa
- Soffitto da rasare e tinteggiare
- Eventuali danni a mobilio e impianti elettrici
4. Valutazione economica:
Sulla base dei prezziari DEI aggiornati, si stima un costo di ripristino pari a euro … IVA inclusa.
5. Conclusioni:
Si conferma la responsabilità del danno in capo al proprietario dell’appartamento sovrastante. Si consiglia la sostituzione della tubazione danneggiata e l’integrale rifacimento delle superfici interessate.
Luogo, data, firma del tecnico abilitato
Questo fac simile perizia danni infiltrazioni acqua appartamento sovrastante può essere adattato dal tecnico incaricato a seconda della complessità del caso.
