Il supercondominio si forma quando più edifici condividono spazi comuni. In questo articolo vedremo la definizione di supercondominio, la sua regolamentazione, e come vengono gestiti i suoi servizi condivisi secondo il Codice Civile.
1. Definizione supercondominio
Il supercondominio si riferisce a una pluralità di edifici autonomi che condividono alcuni spazi comuni. Questi spazi possono includere aree come cortili, zone verdi, impianti di illuminazione, e servizi come la portineria.
La definizione di supercondominio non è esplicitamente prevista dal Codice Civile, ma è stata elaborata nel tempo dalla giurisprudenza. La legge 220/2012 ha chiarito ulteriormente il concetto con l’introduzione dell’art. 1117 bis del Codice Civile, che regola i beni comuni tra più edifici.
2. Normativa del supercondominio
Il Codice Civile stabilisce che, laddove non specificato diversamente, le norme applicabili al condominio si estendono anche al supercondominio. Le cose, gli impianti e i servizi comuni (ad esempio il riscaldamento centrale o i parcheggi) sono regolati dalla disciplina del condominio, in base all’interpretazione estensiva delle norme.
Il supercondominio viene quindi gestito secondo le stesse regole della comunione dei beni di proprietà di più soggetti, come specificato negli artt. 1100 e seguenti del Codice Civile.
3. Supercondominio: assemblea e chi partecipa
L’assemblea del supercondominio funziona in modo analogo a quella di un condominio tradizionale, ma include la partecipazione di tutti i proprietari di immobili che condividono i beni comuni.
Le decisioni dell’assemblea devono rispettare le regole stabilite dall’art. 1136 del Codice Civile, che disciplina la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni.
La mancata convocazione di anche un solo condomino, come ribadito dalla Corte di Cassazione, può portare all’annullabilità della delibera. Un caso emblematico riguarda una sentenza (Cass. n. 7286/1996) che ha annullato la deliberazione di un edificio per non aver convocato i condomini di un altro edificio, entrambi facenti parte del medesimo supercondominio.
4. Supercondominio e amministrazione
La gestione del supercondominio segue le norme generali previste per il condominio, inclusa la nomina di un amministratore. L’art. 1129 del Codice Civile stabilisce che, quando i condomini sono più di otto, è obbligatorio nominare un amministratore, e lo stesso principio si applica anche al supercondominio.
Se l’assemblea non nomina un amministratore, uno dei condomini può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questo è fondamentale per assicurare una corretta gestione dei beni comuni e una rappresentanza adeguata di tutti i condomini.
5. Supercondominio: esempi e sentenze della Cassazione
Un esempio classico di supercondominio riguarda due edifici autonomi che condividono un servizio di portierato. Se solo uno dei due edifici decide di interrompere il servizio senza consultare l’altro, la delibera può essere annullata, come stabilito in diverse sentenze della Corte di Cassazione (es. Cass. 7286/1996).
Altri esempi includono la gestione condivisa di impianti sportivi o piscine, dove le parti realmente indispensabili ai condomini sono soggette a una disciplina differente rispetto a quelle meno rilevanti.
6. Conclusione e consigli pratici
Per una gestione efficiente del supercondominio, è fondamentale rispettare le normative previste dal Codice Civile e assicurarsi che tutti i condomini siano correttamente informati e coinvolti nelle decisioni comuni. Se sei parte di un supercondominio e vuoi saperne di più sulla gestione ordinaria o sulla nomina dell’amministratore, visita i nostri articoli correlati:
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