La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 917 del 10 gennaio 2024, ha esaminato un caso emblematico: l’acquisto di un appartamento in un condominio con due terrazze realizzate senza alcuna autorizzazione assembleare. La questione cruciale: trasformare il tetto in terrazza costituisce una modifica significativa della cosa comune?

Trasformazione del tetto: gli impegni disattesi dei venditori

I venditori avevano promesso di farsi carico di qualsiasi richiesta avanzata dai condomini e di tutte le conseguenze derivanti dalla mancanza dell’autorizzazione condominiale, esonerando espressamente gli acquirenti da ogni responsabilità. Ciò includeva eventuali pretese di indennizzo per i rialzi effettuati, infiltrazioni d’acqua provenienti da porte-finestre e dal soffitto, nonché vizi agli impianti del gas.

Nonostante gli impegni, i venditori non avevano regolarizzato le opere né effettuato gli interventi di manutenzione previsti. Il condominio li citò quindi in giudizio, chiedendo il rifacimento del tetto, il risarcimento per il deprezzamento dell’immobile e le infiltrazioni, oltre al rimborso delle spese sostenute per danni e mancata manutenzione. Il Tribunale accolse la richiesta, confermando l’illiceità delle terrazze ai sensi dell’art. 1120 c.c.

Ricorso in Cassazione: la funzione di copertura non alterata

I venditori ricorsero in Cassazione sostenendo che la sostituzione di parte del tetto con due terrazze non rientrava nell’art. 1120 c.c., ma nell’art. 1102 c.c., poiché la demolizione interessava solo una porzione limitata e la funzione di copertura non era compromessa. Inoltre, gli altri condomini non avrebbero avuto alcuna possibilità di utilizzare il tetto, rendendo legittime le opere.

Si lamentava anche la nullità della sentenza, argomentando l’impossibilità di riportare il tetto alla forma originaria, poiché la copertura preesistente era stata ricostruita per recuperare il sottotetto a fini abitativi, con altezza diversa da quella originale.

Cassazione: innovazione o modificazione?

La Corte ha chiarito che le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia oggettivamente sia soggettivamente. Oggettivamente, le innovazioni alterano l’essenza della cosa comune, modificandone funzione e destinazione. Le modificazioni secondo l’art. 1102 c.c. consentono un uso più razionale della cosa senza compromettere la funzione originale.

Soggettivamente, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo della maggioranza qualificata dell’assemblea. Nelle modificazioni, invece, prevale l’interesse del singolo condomino.

In sintesi, costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. solo la trasformazione che modifica materialmente il bene o ne cambia la destinazione. Se la modifica consente un uso più intenso senza alterare la funzione, rientra nell’art. 1102 c.c., applicabile al condominio per richiamo dell’art. 1139 c.c.

Diritti e doveri del condomino

La giurisprudenza afferma che il proprietario del piano sottostante al tetto può trasformarlo in terrazza di uso esclusivo, purché l’intervento non alteri significativamente la consistenza del bene. Devono essere rispettate tecniche costruttive che garantiscano copertura, protezione delle strutture sottostanti, isolamento termico e resistenza del piano calpestabile.

L’art. 1102 c.c. consente un uso più intenso della cosa comune senza alterarne la funzione e senza pregiudicare il pari uso degli altri condomini. L’alterazione deve essere concreta e non limitarsi a modificazioni formali.

Autorizzazione non necessaria

Le opere in questione non richiedevano l’autorizzazione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1120 c.c., poiché si trattava di interventi individuali volti a migliorare l’uso della cosa comune secondo l’art. 1102 c.c. Tuttavia, la Corte sottolinea che l’art. 1120 comma 2 c.c., che vieta innovazioni che compromettano stabilità, sicurezza o decoro, può essere applicabile anche a interventi individuali, seppur in via astratta.

Al giudice del rinvio spetta valutare i fatti concreti e verificare eventuali violazioni, coordinando l’art. 1102 c.c., l’art. 1120 c.c. e, se necessario, l’art. 1122 c.c.

Responsabilità oggettiva e presunzione di colpa

La sentenza chiarisce inoltre che, per infiltrazioni provenienti da parti comuni, non è rilevante una condotta illecita del singolo condomino. Il condominio, custode dei beni comuni, risponde ex art. 2051 c.c. dei danni alle proprietà esclusive. Si tratta di responsabilità oggettiva: basta il rapporto di custodia tra responsabile e cosa che ha generato l’evento lesivo. La responsabilità può essere esclusa solo in caso di forza maggiore, elemento esterno non imputabile al custode.