Nel condominio, capita spesso che le tubazioni degli impianti comuni, come quello di riscaldamento, passino all’interno di vani di proprietà esclusiva di singoli condomini. In questi casi, si configura una servitù prediale di conduttura di liquidi a carico del fondo attraversato e a beneficio del fondo dominante, ovvero le altre porzioni dell’edificio.
Differenza tra servitù e cose comuni:
È importante sottolineare che la presenza di tubi all’interno di una proprietà privata non configura automaticamente un’opera condominiale ai sensi dell’art. 1117, comma 3, c.c., che presuppone il reciproco vantaggio tra i condomini.
La servitù prediale, invece, implica un onere per il fondo servente (la proprietà privata) e un vantaggio per il fondo dominante (le altre unità immobiliari). Per la sua costituzione, è necessaria la forma scritta e non è sufficiente il mero consenso verbale del proprietario del fondo servente o la sua mancata opposizione alle delibere condominiali.
Come si esercita la servitù:
Il proprietario del fondo servente deve tollerare il passaggio dei tubi e non può frapporre ostacoli che ne compromettano la funzionalità. Tuttavia, ha il diritto di ricevere un’indennità per il mancato godimento del proprio bene, a meno che la servitù non sia stata costituita a titolo gratuito.
Tutela del proprietario del fondo servente:
Il proprietario del fondo servente ha diritto di ispezionare i tubi per verificarne lo stato di manutenzione e può richiedere al condominio di eseguire gli interventi necessari per evitare danni alla propria proprietà. In caso di inerzia del condominio, il proprietario può provvedere direttamente ai lavori e rivalersi sulle spese sostenute.
Consulenza condominiale:
In caso di controversie relative all’attraversamento di proprietà private da parte di tubazioni condominiali, è consigliabile rivolgersi ad un esperto in diritto condominiale per tutelare i propri diritti.
Riferimenti normativi:
- Art. 1062 c.c. – Servitù prediali
- Art. 1136 c.c. – Servitù condominiali
- Art. 1343 c.c. – Manutenzione delle opere
