4. Casistica: Usucapione di un Immobile Abusivo in Condominio
Scenario: Un condomino costruisce abusivamente un immobile sul terreno condominiale, gravato peraltro da un vincolo di inedificabilità. La domanda sorge spontanea: l’immobile abusivo può essere usucapito?
Risposta: La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28481 del 12 ottobre 2023, ha stabilito che la natura abusiva di una costruzione non rappresenta un ostacolo all’usucapione della stessa.
Fondamento giuridico:
La ratio di tale orientamento risiede nella netta distinzione tra:
- Rapporto pubblicistico: quello intercorrente tra l’amministrazione comunale e il privato che ha realizzato l’opera abusiva. In questo ambito, il rilascio del permesso di costruire sana l’abuso, ma non incide sul piano privatistico.
- Rapporto privatistico: quello che regola i rapporti tra i condomini. In questa sfera, l’usucapione opera autonomamente, indipendentemente dalla regolarità urbanistica dell’immobile.
Conseguenze:
La pronuncia della Suprema Corte apre la strada all’usucapione di immobili abusivi in condominio, purché sussistano i requisiti previsti dalla legge:
- Possesso continuo e ininterrotto: Il condomino deve dimostrare di aver posseduto l’immobile come se ne fosse il proprietario per un determinato periodo di tempo, in genere venti anni per i beni immobili.
- Animus domini: Il condomino deve aver agito con l’intenzione di tenere l’immobile come proprio, non come semplice detentore.
- Buona fede (opzionale): In alcuni casi, come l’usucapione speciale agraria, la buona fede è un requisito necessario.
Esempio pratico:
Tizio, condomino, costruisce abusivamente un box sul terreno condominiale, in una zona soggetta a vincolo di inedificabilità. Tizio utilizza il box ininterrottamente per venti anni come se ne fosse il proprietario, pagando le relative spese condominiali.
Dopo vent’anni, Caio, altro condomino, contesta la proprietà di Tizio sul box, eccependo l’abusività della costruzione. Alla luce della giurisprudenza consolidata, Tizio potrebbe eccepire l’usucapione ventennale, vanificando le pretese di Caio.
Precisazioni:
- È importante sottolineare che l’usucapione non sana l’abuso edilizio in sé. L’immobile abusivo rimane tale e potrebbe essere oggetto di sanzioni da parte dell’amministrazione comunale.
- La casistica in materia di usucapione è complessa e richiede un’attenta valutazione da parte di un legale esperto.
Conclusioni:
L’ordinanza n. 28481 della Corte di Cassazione rappresenta un importante precedente in materia di usucapione in condominio. La Suprema Corte ha chiarito che l’abusività di una costruzione non ostacola l’usucapione, a patto che sussistano i requisiti previsti dalla legge.
Consiglio:
Se ti trovi in una situazione simile a quella descritta nell’esempio, è consigliabile rivolgerti ad un avvocato esperto in diritto condominiale per una valutazione personalizzata del tuo caso e per ricevere assistenza nella tutela dei tuoi diritti.
