Usucapione in Condominio: Requisiti in una Nuova Sentenza
L’usucapione del bene comune da parte di uno dei condomini richiede che il godimento del bene sia in modo inconciliabile con la possibilità di godimento degli altri condomini.
Riferimenti normativi: artt. 1117 c.c.1
Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5335 del 02/03/2017
1. La Vicenda dell’Usucapione in Condominio
Per comprendere meglio la complessità dell’usucapione in condominio, consideriamo un caso specifico. Un gruppo di condomini ha citato in giudizio gli altri proprietari per ottenere l’acquisto per usucapione di due porzioni dell’area esterna del condominio. Il Tribunale ha respinto la domanda, e tale decisione è stata confermata in appello.
I giudici di secondo grado hanno stabilito che gli attori non avevano dimostrato il possesso necessario per l’usucapione. Sebbene gli attori avessero utilizzato esclusivamente le porzioni del cortile, non hanno fornito prove sufficienti di un possesso esclusivo incompatibile con la comproprietà degli altri condomini.
2. Le Prove Necessarie per Usucapire
Cosa deve provare un condomino per usucapire una parte comune?
L’usucapione di un bene comune richiede che il condomino dimostri di aver goduto del bene in maniera esclusiva e inconciliabile con il diritto di godimento degli altri condomini.
Di seguito sono elencate le principali condizioni necessarie:
| Requisito | Descrizione |
|---|---|
| Uso Esclusivo | Il bene deve essere utilizzato esclusivamente dal condomino che richiede l’usucapione. |
| Inconciliabilità con Altri | L’uso deve essere tale da escludere la possibilità di godimento degli altri condomini. |
| Manifestazione del Dominio | Il comportamento deve evidenziare la volontà di possedere il bene come proprietario esclusivo. |
| Prove del Possesso | Devono essere fornite prove concrete, come testimonianze e documentazione fotografica. |
Inoltre, l’amministratore può proporre una domanda di rivendica per usucapione solo con un mandato speciale da ciascun condomino interessato.
3. La Soluzione Giuridica della Cassazione
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, sottolineando che per usucapire un bene comune, il condomino deve dimostrare un possesso esclusivo incompatibile con il godimento degli altri. Questo possesso deve essere tale da evidenziare la volontà di possedere il bene come proprietario esclusivo e non come condomino.
Condizioni Esaminate dalla Cassazione:
| Aspetto Esaminato | Valutazione |
|---|---|
| Possesso Inconciliabile | Deve essere dimostrato che il possesso è incompatibile con il diritto di godimento degli altri. |
| Valutazione del Giudice di Merito | La valutazione del possesso, se congruamente motivata, è incensurabile in sede di legittimità. |
| Motivazione della Sentenza | La sentenza deve chiaramente spiegare le ragioni della decisione presa. |
4. Le riflessioni su usucapione da parte del condominio di un bene altrui
Infine, è fondamentale comprendere che il godimento esclusivo di un bene comune non è sufficiente per l’usucapione; è necessaria una manifestazione del dominio esclusivo attraverso atti contrari e incompatibili con il possesso altrui.
Esempi Pratici di Manifestazione del Dominio:
| Caso | Descrizione |
|---|---|
| Chiusura del Sottotetto | La chiusura con un lucchetto di cui solo l’interessato possiede le chiavi. |
| Uso Prevalente | L’uso più intenso del bene comune da parte di un condomino non porta automaticamente all’usucapione. |
In caso di azione legale per l’accertamento dell’usucapione, tutti i condomini devono essere coinvolti, poiché la decisione incide sui diritti individuali di ciascuno.
Conclusioni usucapione condominio parti comuni
L’usucapione in condominio è un processo complesso che richiede prove rigorose di possesso esclusivo e incompatibile con i diritti degli altri condomini. È essenziale dimostrare un chiaro intento di possesso esclusivo per avere successo in una richiesta di usucapione di una parte comune.
- Art. 1117. (( (Parti comuni dell’edificio). )) ((Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche)). ↩︎
