L’IMU (Imposta Municipale Unica) è un tributo comunale che grava sul possesso di immobili, ma in alcuni casi specifici è possibile ottenere una riduzione dell’imposta, o persino non pagarla. Uno di questi casi riguarda le case inagibili o inabitabili. Ma cosa si intende per immobile inagibile ai fini IMU? Quali requisiti bisogna rispettare? E come si ottiene la riduzione del 50%? Scopriamolo in questa guida aggiornata al 2025.
Cosa significa immobile inagibile ai fini IMU
Un immobile si considera inagibile quando è in condizioni tali da non poter essere utilizzato in sicurezza, e il degrado non può essere eliminato con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Si tratta di fabbricati che richiedono opere di ristrutturazione edilizia, risanamento conservativo o restauro per poter tornare agibili.
Attenzione: l’inagibilità deve essere oggettiva e non deve derivare dalla mera scelta del proprietario di non abitare l’immobile.
La norma di riferimento: Legge di Bilancio 2020
La riduzione IMU per immobili inagibili è prevista dalla Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019), articolo 1, comma 747, lettera b), che stabilisce:
“Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, la base imponibile è ridotta del 50%, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.”
La norma prevede che l’inagibilità sia accertata:
- con perizia dell’ufficio tecnico comunale (a spese del proprietario);
- oppure con dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi del DPR 445/2000, redatta da un tecnico abilitato.
Quando spetta la riduzione IMU del 50%
La riduzione IMU per immobili inagibili si applica solo se:
- L’immobile è effettivamente inagibile o inabitabile;
- L’immobile è di fatto non utilizzato (ad esempio non adibito a deposito o magazzino);
- Il proprietario ha presentato la documentazione richiesta al Comune;
- Le condizioni di inagibilità persistono per un periodo continuativo dell’anno.
⛔ Non spetta la riduzione se:
- L’immobile è comunque utilizzato per qualsiasi finalità;
- Sono in corso lavori di ristrutturazione (poiché è considerato utilizzato);
- L’immobile è locato o affittato, anche se disabitato.
Differenza tra immobile inagibile e fabbricato collabente
Spesso si fa confusione tra fabbricati inagibili e fabbricati collabenti.
| Tipo di immobile | Caratteristiche | Categoria catastale | Rendita catastale | IMU |
| Inagibile | Degrado non recuperabile con manutenzione | Categoria ordinaria (es. A/3) | Presente | Sì, ma con riduzione del 50% |
| Collabente (F/2) | In rovina, inutilizzabile e senza reddito | F/2 (senza rendita) | Nessuna | Esente da IMU |
La Cassazione (ord. n. 5175/2020) ha chiarito che un immobile inagibile mantiene la rendita catastale e dunque l’imposizione IMU (ridotta), mentre i fabbricati collabenti ne sono esenti per assenza di rendita.
Come ottenere il riconoscimento dell’inagibilità
Per accedere alla riduzione IMU, il contribuente deve:
- Presentare una richiesta di accertamento dell’inagibilità all’Ufficio tecnico comunale, allegando una perizia tecnica (a proprie spese);
- Oppure, in alternativa, presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del DPR 445/2000 redatta da un tecnico abilitato, attestante l’inagibilità.
Il Comune può procedere con sopralluoghi e controlli per verificare la veridicità delle dichiarazioni. La documentazione deve essere conservata per eventuali controlli fiscali.
🛑 Nota: l’inagibilità deve essere dichiarata tempestivamente, prima dell’applicazione dell’agevolazione, e riguarda solo il periodo in cui l’immobile è effettivamente inagibile.
Cosa non fare per evitare il rigetto dell’istanza
Per non perdere il diritto alla riduzione IMU:
- Non dichiarare inagibilità se l’immobile viene usato (anche solo come deposito);
- Non limitarsi a una semplice autocertificazione priva di perizia tecnica;
- Non presentare la documentazione a posteriori;
- Non confondere interventi di manutenzione con degrado strutturale.
Una recente sentenza della Corte tributaria di secondo grado della Lombardia (28 ottobre 2024) ha ribadito che non è sufficiente una perizia tecnica generica: deve emergere l’impossibilità di utilizzo non superabile con la manutenzione ordinaria o straordinaria.
Giurisprudenza recente: cosa dicono le sentenze
- Cassazione, ord. n. 8592/2021: se il Comune è a conoscenza dell’inagibilità, la riduzione IMU del 50% va applicata anche in assenza di domanda, in base ai principi di collaborazione e buona fede tra contribuente e amministrazione.
- Cassazione, ord. n. 1016/2023: è fondamentale la presentazione della dichiarazione IMU per ottenere la riduzione. Il Comune ha diritto a verificare lo stato dell’immobile.
- CTR Cagliari, sent. 2019: l’inagibilità deve essere effettiva, non basta che il Comune imponga il rifacimento della facciata per decoro urbano.
FAQ: domande frequenti
Solo se l’immobile è anche oggettivamente inagibile e inutilizzato.
No. L’immobile deve essere completamente inutilizzato.
La dichiarazione di inagibilità va comunicata anche al nuovo proprietario, che potrà usufruire della riduzione solo se sussistono le condizioni e se presenta apposita dichiarazione.
Conclusioni e consigli operativi
Se sei proprietario di un immobile inagibile, puoi ottenere una riduzione del 50% della base imponibile IMU, ma devi rispettare requisiti ben precisi:
- Assicurati che l’inagibilità sia reale, oggettiva e certificata;
- Presenta la perizia tecnica o la dichiarazione sostitutiva nei tempi previsti;
- Conserva tutta la documentazione per eventuali controlli;
- Non utilizzare l’immobile, neanche parzialmente.
La normativa è chiara, ma l’applicazione dipende anche dai regolamenti comunali. Per questo è sempre consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato e contattare il proprio Comune per chiarimenti.
