Che cos’è il canone concordato (in breve)

Il canone concordato è una tipologia di contratto di locazione prevista dalla legge 431/1998, che prevede canoni calmierati sulla base di accordi territoriali firmati tra associazioni proprietari/inquilini e le istituzioni locali. Offre vantaggi sia per l’inquilino (canone più contenuto) sia per il proprietario (agevolazioni fiscali e spesso procedure semplificate per la registrazione). Per l’Area Metropolitana di Bologna esistono tabelle ufficiali che stabiliscono i valori in €/m²/anno in funzione della zona, del numero di vani e delle caratteristiche dell’alloggio.

Tariffe €/m² per San Giovanni in Persiceto (Accordo territoriale)

L’Accordo territoriale dell’Area metropolitana di Bologna (vigente e aggiornato con rinnovi tra 2022/2024) riporta le tabelle con i valori al m²/anno per singoli comuni e per zone omogenee. Per San Giovanni in Persiceto le tabelle indicano fasce di riferimento che variano in funzione del numero di vani e della “zona” di ubicazione: in termini sintetici i valori riportati nelle tabelle sono dell’ordine di grandezza di €48 – €59/m² (valori massimi nella fascia più elevata) fino a €32 – €38/m² (valori minimi nelle fasce più basse) a seconda della combinazione “zona / numero vani / elementi” riportata nell’allegato dell’accordo. (Tabella dedicata ai Comuni non ATA: riga “S.Giovanni in Persiceto – Vergato” nell’Allegato dell’Accordo).

Nota pratica (come usare la tabella):

Per ottenere il valore €/m² applicabile al singolo alloggio occorre verificare: zona catastale/omogenea (cartografia), numero di vani, presenza di accessori/qualità, e scegliere il valore minimo/massimo nella cella corrispondente. Per semplicità qui riportiamo l’intervallo di riferimento utile per stime rapide; per valori certi usare la tabella completa dell’Accordo e la cartografia web GIS dell’Area Metropolitana.

Agevolazione IMU deliberata dal Comune di San Giovanni in Persiceto

Il Comune ha approvato il Prospetto aliquote IMU riferito all’anno 2025 con delibera n. 8 del 18/02/2025. Nel prospetto comunale vengono indicate le aliquote deliberate, tra cui:

• Abitazione locata con contratto ai sensi dell’art. 2, comma 3 della legge n. 431/1998 (locazione a canone concordato) → aliquota 0,8% (ossia 0,008 = 8 per mille).
• Aliquota “standard” per altri fabbricati indicata nel prospetto: 1,06%.

Inoltre, la normativa nazionale prevede (salvo diverse scelte comunali) misure di riduzione della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato (riduzione del 25% della base imponibile come previsione normativa applicata in molte giurisdizioni). È quindi importante verificare sia il provvedimento nazionale che la specifica deliberazione comunale per capire se il Comune applica solo un’aliquota agevolata o anche la riduzione di base. Nel caso del Comune di Persiceto, (approfondisci le agevolazioni IMU per San Giovanni in Persiceto) il prospetto esplicita l’aliquota agevolata dello 0,8% per i canoni concordati. 

Esempio pratico: calcolo dell’IMU e del vantaggio fiscale (passo-passo)

Premesse e formula (fonte normativa/tecnica):
L’IMU si calcola su una base imponibile determinata dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente catastale (es.: 160 per le abitazioni). Poi si applica l’aliquota deliberata dal Comune. Formula sintetica:
IMU = (rendita catastale × 1,05 × coefficiente catastale) × aliquota IMU. 

Esempio numerico (caso di riferimento)

• Tipo immobile: abitazione (categoria catastale A/3)
• Rendita catastale: €600 (valore esemplificativo)
• Coefficiente catastale per abitazione (A): 160
• Base imponibile = 600 × 1,05 × 160 = €100.800

IMU con aliquota “altri fabbricati” (1,06% come nel prospetto comunale):
IMU = 100.800 × 0,0106 = €1.068,48 / anno

IMU con aliquota “canone concordato” (0,8% deliberata):
IMU = 100.800 × 0,008 = €806,40 / anno

Risparmio assoluto annuo: €1.068,48 − €806,40 = €262,08

Risparmio percentuale rispetto alla situazione “standard”: 262,08 / 1.068,48 = 24,5%

Interpretazione: per l’esempio riportato (rendita 600 €), la scelta del contratto a canone concordato con l’aliquota comunale 0,8% comporta un risparmio IMU annuo di circa €262 (= 24,5%), rispetto all’applicazione dell’aliquota “altri fabbricati” di 1,06%. Questo risparmio è dovuto alla minore aliquota deliberata dal Comune. Se il Comune applicasse anche la riduzione della base imponibile prevista a livello nazionale (es. -25% della base imponibile), il beneficio sarebbe ancora più consistente (da verificare caso per caso). 

Calcolo rapido per altri esempi

Se preferisci, posso fornirti in tempo reale una tabella con il risparmio IMU per diverse rendite catastali (es.: 300 € / 450 € / 600 € / 900 €) e per differenti aliquote comunali: me lo dici e te la preparo subito.

Conclusione e consigli pratici

• Per il proprietario: stipulare un contratto a canone concordato conviene non solo per attrarre inquilini con canoni calmierati, ma anche per beneficiare dell’aliquota IMU agevolata (San Giovanni in Persiceto: 0,8% secondo prospetto 2025). Verifica inoltre se il Comune applica anche la riduzione di base imposta a livello statale (es. 25%).
  
• Per l’inquilino: il canone concordato spesso significa canoni più bassi al m² rispetto al mercato libero; consulta la tabella dell’Accordo territoriale per stimare il canone annuo/m² in funzione della zona e del numero di vani.
  
• Passaggi pratici consigliati:
  
  1. Verificare la zona omogenea del tuo immobile sulla cartografia dell’Area Metropolitana per applicare correttamente la tabella tariffaria.
  2. Consultare il testo completo dell’Accordo territoriale aggiornato (2022/2024) per individuare il valore €/m² esatto riferito al tuo caso.
     
  3. Conservare copia del contratto registrato e dell’attestazione per eventuali verifiche tributarie (il Comune può richiedere la copia del contratto per riconoscere l’agevolazione IMU).