Che cos’è il canone concordato e perché interessa i proprietari di casa?

Il canone concordato rappresenta una particolare tipologia di contratto di locazione introdotta per favorire un equilibrio tra le esigenze dei proprietari e quelle degli inquilini. È disciplinato dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, la quale, all’articolo 2, comma 3, stabilisce che:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo possono essere stipulati, sulla base di accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative, per la determinazione di canoni inferiori a quelli di mercato”.

In sostanza, il proprietario rinuncia a una parte del canone potenzialmente percepibile sul libero mercato, in cambio di vantaggi fiscali e di una maggiore stabilità contrattuale. Ma la domanda che molti si pongono è: questa scelta conviene davvero?

Quali sono i vantaggi fiscali per chi affitta con canone concordato?

Il principale incentivo per i proprietari che scelgono il canone concordato risiede nelle agevolazioni fiscali, che possono incidere in modo significativo sulla redditività complessiva dell’investimento.

1. Cedolare secca agevolata al 10%

Il regime della cedolare secca consente di tassare il reddito da locazione con un’imposta sostitutiva, semplificando notevolmente la gestione fiscale. Per i contratti a canone concordato, l’aliquota è ridotta:

L’articolo 3, comma 2, del Decreto Legislativo n. 23/2011 stabilisce che “l’aliquota della cedolare secca è ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998”.

Rispetto all’aliquota ordinaria del 21%, questa riduzione consente un risparmio consistente, soprattutto per chi possiede più unità immobiliari locate.

2. Riduzione della base imponibile IRPEF

Per chi opta per la tassazione ordinaria, l’articolo 8 della Legge n. 431/1998 prevede che:

“Il reddito derivante dai contratti di locazione stipulati a canone concordato è ridotto del 30% ai fini della determinazione del reddito imponibile ai fini IRPEF.”

In pratica, il fisco tassa solo il 70% del canone percepito, offrendo un alleggerimento non trascurabile per i proprietari che non scelgono la cedolare secca.

3. Esenzione da imposte di registro e di bollo

L’adesione alla cedolare secca, come previsto dallo stesso Decreto Legislativo n. 23/2011, comporta anche l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, normalmente dovute sui contratti di locazione. Si tratta di un risparmio diretto, che semplifica le formalità burocratiche.

4. Agevolazioni IMU e TASI

Molti Comuni riconoscono riduzioni significative dell’IMU e della TASI per gli immobili locati a canone concordato.
Secondo quanto previsto dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015, art. 1, comma 53):

“Per gli immobili locati a canone concordato, l’imposta municipale propria (IMU) è ridotta al 75 per cento.”

In alcuni casi, i Comuni possono applicare ulteriori sconti, incentivando la diffusione di questa forma contrattuale.

Perché il canone concordato garantisce maggiore stabilità?

Uno dei punti di forza di questo tipo di contratto è la durata minima obbligatoria, fissata dalla normativa in 3 anni + 2 di rinnovo automatico, salvo specifiche motivazioni di recesso previste per legge.
Questo significa che il proprietario può contare su un’entrata costante nel medio periodo, riducendo i rischi di sfitto e morosità.

La maggiore stabilità del contratto attira anche una categoria di conduttori più affidabili, spesso famiglie o lavoratori con reddito stabile, interessati a una sistemazione duratura.

La legge, inoltre, consente di risolvere il contratto solo in presenza di motivi specifici, elencati all’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, come la necessità di destinare l’immobile a uso personale o la vendita a terzi.

“Il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi tassativamente previsti, tra cui la destinazione dell’immobile a uso proprio o dei familiari, la vendita dell’immobile, o la demolizione e ricostruzione dello stesso.”

Tutto ciò conferisce una certezza giuridica e una continuità economica spesso preferibili rispetto ai contratti a canone libero, più brevi e instabili.

Quali sono i limiti e le condizioni per accedere al canone concordato?

Il principale vincolo riguarda la presenza di accordi territoriali, stipulati a livello comunale o intercomunale tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questi accordi definiscono fasce di oscillazione dei canoni a seconda delle zone urbane, delle caratteristiche dell’immobile e delle dotazioni accessorie.

Senza tali accordi, non è possibile determinare un canone “concordato” né accedere ai benefici fiscali.
Inoltre, per la validità del contratto e l’accesso alle agevolazioni, è necessario che il canone sia attestato dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, come chiarito dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017.

“L’attestazione delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, che hanno sottoscritto gli accordi territoriali, costituisce elemento essenziale ai fini della fruizione delle agevolazioni fiscali.”

In altre parole, la convenienza economica è strettamente legata alla disponibilità e aggiornamento dell’accordo territoriale nella zona in cui si trova l’immobile.

Conviene davvero rispetto al canone libero?

La convenienza dipende da diversi fattori: la località, la domanda abitativa, le caratteristiche dell’immobile e la situazione fiscale del proprietario.

In alcune città — come Bologna, Milano o Firenze — il canone concordato può risultare sensibilmente inferiore ai valori di mercato. Tuttavia, il risparmio fiscale può compensare ampiamente la differenza, specialmente nei casi in cui si applica la cedolare secca al 10% e l’IMU ridotta.

Facciamo un esempio semplificato:

• Canone libero: 900 euro/mese → 10.800 euro/anno, tassati al 21% = 2.268 euro di imposta.
  
• Canone concordato: 750 euro/mese → 9.000 euro/anno, tassati al 10% = 900 euro di imposta.
  

Il proprietario percepisce meno, ma risparmia oltre 1.300 euro solo in imposte, senza considerare le agevolazioni locali e la maggiore stabilità del contratto.

In zone dove la domanda è alta ma i canoni di mercato sono già compressi, il canone concordato può invece risultare poco conveniente, perché la differenza tra i due regimi non è sufficiente a compensare la riduzione del canone.

Quando il canone concordato è la scelta più vantaggiosa?

È la soluzione ideale per i proprietari che:

• desiderano ridurre il rischio di sfitto e di contenziosi con gli inquilini;
  
• intendono beneficiare della cedolare secca agevolata e delle riduzioni IMU;
  
• possiedono immobili in città con accordi territoriali aggiornati;
  
• preferiscono stabilità e semplicità gestionale a un rendimento immediatamente più elevato.
  

Al contrario, chi mira a massimizzare i profitti a breve termine o possiede immobili in zone turistiche, dove i canoni stagionali sono più alti, potrebbe trovare più conveniente la locazione a canone libero o, in alcuni casi, la locazione turistica.

Come stipulare correttamente un contratto a canone concordato

Per poter usufruire di tutti i vantaggi fiscali, è fondamentale che il contratto sia redatto secondo il modello ministeriale previsto dal D.M. 16 gennaio 2017 e che venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.

Il contratto deve indicare:

• il riferimento all’accordo territoriale applicato;
  
• il canone determinato secondo i parametri stabiliti;
  
• la durata del contratto (3+2 anni);
  
• l’attestazione rilasciata da almeno una delle organizzazioni firmatarie.
  

Solo in presenza di questi elementi il proprietario potrà beneficiare della cedolare secca agevolata e delle riduzioni d’imposta comunali.

Il canone concordato è davvero conveniente per i proprietari?

La risposta è sì, ma non per tutti e non in ogni contesto.
Per i proprietari che puntano a rendimenti stabili, minori rischi e vantaggi fiscali concreti, il canone concordato rappresenta una scelta strategica.

Come recita l’articolo 1 della Legge n. 431/1998, la finalità della norma è “favorire l’accesso alle abitazioni in locazione a condizioni eque, promuovendo al contempo l’offerta di alloggi da parte dei proprietari.”

In quest’ottica, il contratto a canone concordato si configura come un patto di equilibrio tra interesse pubblico e convenienza privata: meno speculazione, più stabilità, meno tasse.

Per chi sa guardare oltre il breve periodo, è una formula che trasforma la locazione in un investimento sostenibile e duraturo.