Che cos’è il canone concordato per studenti universitari?
Il canone concordato per studenti è una formula contrattuale pensata per favorire l’incontro tra le esigenze di chi studia lontano da casa e quelle dei proprietari che desiderano affittare in modo sicuro e fiscalmente agevolato.
Si tratta di un contratto di locazione a uso transitorio, la cui durata è limitata ma regolata da precise norme di legge. Il suo scopo è garantire canoni calmierati, fissati da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, sotto la supervisione del Comune.
Il riferimento normativo è il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 16 gennaio 2017, che all’articolo 1 specifica:
“I contratti di locazione per studenti universitari sono stipulati sulla base dei modelli allegati e nel rispetto dei canoni concordati definiti dagli accordi locali, ai sensi dell’art. 5, comma 3, della legge n. 431 del 9 dicembre 1998”.
In altre parole, il prezzo dell’affitto non è lasciato al libero mercato, ma deve rientrare nei limiti previsti dagli accordi comunali, garantendo un equilibrio tra convenienza economica e tutela giuridica per entrambe le parti.
Chi può stipulare un contratto di canone concordato per studenti?
Il contratto è destinato esclusivamente a studenti universitari iscritti a corsi di laurea, master o specializzazione, che si trasferiscono in un Comune diverso da quello di residenza.
L’art. 1, comma 2, del D.M. 16/01/2017 precisa che:
“Possono stipulare contratti di locazione per studenti universitari coloro che risultano iscritti a un corso di studi presso università, istituti o enti di formazione aventi sede in comune diverso da quello di residenza”.
Inoltre, è possibile stipulare contratti individuali o collettivi. Nel primo caso, ogni studente firma un contratto autonomo per la propria stanza; nel secondo, un gruppo di studenti sottoscrive un unico contratto per l’intero appartamento.
Qual è la durata del contratto di locazione per studenti?
La durata è minima di 6 mesi e massima di 3 anni, come previsto dall’art. 5, comma 3, della legge 431/1998.
Alla prima scadenza, se nessuna delle parti comunica la disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo equivalente.
Questa flessibilità è pensata per adattarsi al calendario accademico e alle esigenze abitative tipiche degli studenti fuori sede. In molti casi, infatti, i proprietari concedono la disponibilità da settembre a luglio, allineandosi con l’anno universitario.
Come si determina il canone di locazione?
Il canone concordato non è libero, ma fissato da accordi territoriali sottoscritti nel Comune dove si trova l’immobile.
Tali accordi definiscono fasce di oscillazione dei canoni, calcolate in base a diversi parametri:
- zona di ubicazione dell’alloggio;
- superficie e stato manutentivo;
- presenza di arredi o spazi comuni;
- servizi accessori (posto auto, ascensore, riscaldamento autonomo, ecc.).
Il contratto deve essere redatto utilizzando il fac-simile “Allegato C” del D.M. 16 gennaio 2017, che garantisce la conformità all’accordo locale.
Quali sono le caratteristiche obbligatorie del contratto?
Per essere valido e poter usufruire delle agevolazioni fiscali, il contratto deve:
- Indicare la qualifica dello studente, con riferimento all’università frequentata;
- Precisare la durata del contratto e la data di decorrenza;
- Riportare il canone concordato secondo i valori stabiliti dall’accordo territoriale;
- Essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione;
- Essere redatto sul modello ministeriale di cui all’Allegato C del D.M. 16/01/2017.
Ogni contratto difforme da queste regole non potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali e sarà trattato come una locazione a canone libero.
Quali sono i vantaggi per gli studenti universitari?
Il canone concordato per studenti universitari rappresenta una soluzione di notevole convenienza economica e fiscale.
Canoni di affitto inferiori al mercato
Gli studenti pagano un importo mediamente inferiore del 20-30% rispetto agli affitti del mercato libero. Questo è possibile perché i canoni sono vincolati agli accordi territoriali e non alle dinamiche speculative.
Detrazione IRPEF del 19%
Gli studenti o i loro genitori (in caso di figli fiscalmente a carico) possono detrarre il 19% del canone di locazione annuo, fino a un massimo di 2.633 euro.
La base normativa è l’art. 15, comma 1, lett. i-sexies del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. 917/1986), che recita:
“Spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento dei canoni di locazione derivanti da contratti stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, da studenti universitari iscritti a un corso di laurea presso un’università situata in un comune diverso da quello di residenza, distante almeno 100 chilometri e in una provincia diversa”.
Accesso alla locazione anche senza garanzie eccessive
Molti proprietari, sapendo che gli affitti sono regolati e fiscalmente tutelati, accettano garanti familiari o forme di fideiussione più leggere, agevolando così l’accesso all’alloggio.
Quali sono i vantaggi per i proprietari?
Il contratto a canone concordato per studenti non è vantaggioso solo per chi cerca casa, ma anche per chi la offre.
Ecco i principali benefici:
1. Cedolare secca al 10%
Il proprietario può optare per la cedolare secca agevolata al 10% (invece del 21% applicato ai contratti a canone libero). Questa scelta comporta l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo.
2. Riduzione dell’IMU e della TASI
Molti Comuni riconoscono una riduzione del 25% o del 50% sull’IMU per gli immobili locati a canone concordato, ai sensi dell’art. 1, comma 760, della Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020).
3. Maggiore sicurezza legale e contrattuale
La registrazione obbligatoria e il riferimento a modelli standardizzati offrono tutela contro controversie e morosità. Inoltre, la domanda di alloggi da parte degli studenti è costante e ciclica, riducendo i periodi di sfitto.
Quali Comuni applicano gli accordi territoriali per studenti?
Gli accordi territoriali vengono definiti nei Comuni sede di università o di istituti di alta formazione. Tra questi: Bologna, Firenze, Milano, Padova, Torino, Roma, Napoli e molti altri.
Ogni accordo stabilisce fasce di oscillazione dei canoni (es. da 7,50 € a 11,50 € al mq mensile), in base alle zone cittadine.
Per verificare i valori aggiornati, è necessario consultare il sito del Comune o le associazioni firmatarie degli accordi territoriali (come Confedilizia, Sunia, Sicet, Uniat).
Cosa succede se il contratto non rispetta gli accordi territoriali?
Un contratto stipulato fuori dai parametri del canone concordato è considerato nullo nella parte relativa al canone, ai sensi dell’art. 13 della legge 431/1998.
Il conduttore può richiedere la rideterminazione giudiziale del canone secondo i valori stabiliti dall’accordo comunale.
Inoltre, il locatore perde le agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, riduzione IMU, ecc.), in quanto tali benefici sono subordinati alla conformità del contratto.
Come si registra il contratto?
La registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla firma.
Può essere effettuata:
- online, tramite il servizio “RLI Web” dell’Agenzia delle Entrate;
- oppure presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia.
Alla registrazione devono essere allegati:
- copia del contratto firmato;
- attestazione di conformità all’accordo territoriale (rilasciata da un’associazione firmataria);
- eventuale planimetria e documento d’identità delle parti.
Quali agevolazioni fiscali spettano ai locatori con canone concordato?
Oltre alla cedolare secca ridotta al 10%, i proprietari godono di ulteriori benefici:
- riduzione del 30% del reddito imponibile IRPEF, se optano per il regime ordinario;
- possibilità di accedere a fondi di garanzia pubblici, in caso di morosità dello studente;
- esclusione delle spese di bollo e registrazione, se si applica la cedolare secca.
Quali sono i documenti necessari per stipulare il contratto?
Per la validità del contratto di locazione a canone concordato per studenti, occorrono:
- copia del documento d’identità e codice fiscale di locatore e conduttore;
- certificato d’iscrizione universitaria dello studente;
- attestato di conformità all’accordo territoriale;
- modulo di registrazione RLI.
Perché scegliere il canone concordato per studenti?
Il canone concordato per studenti rappresenta oggi uno strumento equilibrato e vantaggioso per tutti.
Gli studenti ottengono affitti più bassi e tutele fiscali, mentre i proprietari beneficiano di agevolazioni tributarie e sicurezza giuridica.
In un contesto in cui la domanda di alloggi universitari è in costante crescita, il canone concordato si conferma come la forma di locazione più sostenibile e trasparente per il mercato abitativo studentesco.
Come ricordava l’art. 2 della legge 431/1998, “il legislatore intende favorire l’accesso alla casa in locazione, promuovendo la stipula di contratti che garantiscano condizioni eque per locatori e conduttori”.
Una visione che, a distanza di anni, trova piena attuazione proprio nei contratti a canone concordato per studenti universitari.
