Le tabelle millesimali stabiliscono la quota di partecipazione alle spese condominiali in base al valore dell’immobile. Scopri come funzionano e le normative in Italia.
Tabelle millesimali cosa e come funzionano in Italia
Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale nella gestione condominiale, indispensabile per ripartire correttamente le spese comuni. Scopri come funzionano in Italia e quali sono le normative che le regolano.
Cosa sono le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali rappresentano un documento che quantifica il valore di ogni unità immobiliare in rapporto alle parti comuni del condominio. Questo valore è espresso in millesimi e stabilisce la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni.
La normativa di riferimento è contenuta nell’art. 68 delle disposizioni attuative del Codice Civile, che stabilisce come le tabelle millesimali siano calcolate esclusivamente sulla base delle caratteristiche fisiche dell’immobile, escludendo miglioramenti o deterioramenti dello stato di manutenzione.
Le tabelle sono generalmente allegate al regolamento condominiale, obbligatorio nei condomini con più di 10 proprietari. Tuttavia, possono essere redatte anche in assenza di regolamento, persino nei condomini minimi.
Ripartizione delle spese: tabella A e tabella B
Le spese condominiali vengono ripartite secondo i valori indicati nelle tabelle millesimali, che possono includere diverse categorie:
- Tabella A: si riferisce al valore proporzionale di proprietà. Questa tabella viene utilizzata per la ripartizione delle spese generali, come la manutenzione delle facciate o la pulizia delle aree comuni.
- Tabella B: riguarda l’uso specifico di servizi comuni, come l’ascensore o l’illuminazione delle scale, che possono essere suddivisi in base al reale utilizzo da parte dei condomini.
Ad esempio, in presenza di un ascensore, i condomini che risiedono al piano terra potrebbero essere esclusi dalle spese, mentre chi vive ai piani superiori contribuisce maggiormente.
Normativa sulle tabelle millesimali in Italia
Le tabelle millesimali sono disciplinate dagli articoli 1118 e 1123 del Codice Civile:
- L’art. 1118 stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità immobiliare, salvo diversa convenzione.
- L’art. 1123 regola la ripartizione delle spese per la conservazione, il godimento delle parti comuni e i servizi nell’interesse del condominio.
Inoltre, l’art. 69 delle disposizioni attuative consente la modifica delle tabelle millesimali solo con l’unanimità, salvo casi specifici come errori materiali o variazioni significative delle condizioni di una parte dell’edificio (es. sopraelevazioni).
Quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali?
La revisione delle tabelle millesimali è obbligatoria nei seguenti casi:
- Errori materiali: se emergono errori nei calcoli iniziali.
- Modifiche strutturali: come sopraelevazioni, ampliamenti o divisioni di unità immobiliari.
- Cambio d’uso: se un immobile passa da residenziale a commerciale o viceversa, con conseguente variazione del valore proporzionale.
In queste circostanze, il costo della revisione è generalmente a carico del condomino che ha apportato le modifiche.
Esempio pratico di calcolo delle tabelle millesimali
Un esempio pratico aiuta a comprendere meglio il funzionamento delle tabelle millesimali. Supponiamo un condominio con 10 unità immobiliari di diverse metrature e posizioni. Le spese generali verranno ripartite in base alla superficie in mq e alla posizione:
- Appartamento A (100 mq, piano terra): 80 millesimi.
- Appartamento B (120 mq, piano primo): 120 millesimi.
Il totale dei millesimi deve sempre essere pari a 1.000, e ogni spesa verrà suddivisa proporzionalmente.
Quali sono i coefficienti per le tabelle millesimali?
La redazione delle tabelle millesimali considera diversi coefficienti di correzione, come:
- Coefficiente di piano: l’altezza influisce sul valore.
- Coefficiente di orientamento: l’esposizione a nord o sud può incidere.
- Coefficiente di luminosità: determina il grado di illuminazione naturale.
- Coefficiente di destinazione: distingue tra uso abitativo, commerciale o altro.
Questi fattori garantiscono una ripartizione equa e proporzionale delle spese.
Calcolo millesimi: altezza piano e superficie
Un aspetto critico del calcolo dei millesimi riguarda l’altezza del piano e la superficie dell’immobile. Ad esempio, un appartamento al quinto piano con vista panoramica potrebbe avere un valore maggiore rispetto a uno al piano terra senza vista.
Il tecnico incaricato utilizza formule specifiche per includere questi elementi nel calcolo, garantendo che ogni proprietario contribuisca equamente.
Modifica delle tabelle millesimali: rischi e opportunità
Modificare le tabelle millesimali può essere necessario, ma comporta rischi:
- Rischio di contenziosi: alcuni condomini potrebbero opporsi.
- Costi elevati: la revisione richiede l’intervento di tecnici specializzati.
Tuttavia, le modifiche offrono opportunità di maggiore equità nella ripartizione delle spese, soprattutto in condomini con cambiamenti significativi nella struttura o nell’uso degli immobili.
Conclusione: affidarsi a un esperto per le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali rappresentano un pilastro della gestione condominiale. Per garantire una redazione corretta e conforme alle normative, è essenziale affidarsi a tecnici esperti. Solo così si potrà evitare il rischio di contenziosi e assicurare una gestione equa delle spese comuni.
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