B&B in condominio: la Corte Suprema fa chiarezza

La normativa spagnola sulle locazioni turistiche entra in una nuova fase. Secondo la Corte Suprema, non è più necessario il consenso unanime dei condomini per vietare l’attività di bed and breakfast all’interno degli edifici residenziali.

Una precisazione destinata a incidere profondamente sugli equilibri condominiali.

Basta la maggioranza rafforzata per fermare i B&B

Una recente decisione dell’Alta Corte stabilisce che l’apertura di attività turistiche, come i B&B, può essere impedita se il 60% dei proprietari si esprime in senso contrario. Il principio emerge da due sentenze richiamate dal quotidiano spagnolo El País, nelle quali i giudici ribadiscono la legittimità delle norme che consentono alle comunità condominiali di vietare le locazioni turistiche tramite il regolamento interno.

Il nodo centrale è chiaro: l’unanimità non è richiesta. Un passaggio che semplifica, e non poco, i processi decisionali delle assemblee.

La plenaria della Sezione Civile della Corte Suprema, con due pronunce convergenti, afferma che il divieto può essere introdotto mediante delibera approvata da una maggioranza di tre quinti. È la prima volta che l’Alta Corte si esprime in modo così netto sulla riforma del regime di proprietà orizzontale introdotta dal Real Decreto-Legge 7/2019, dedicato alle misure urgenti in materia di edilizia abitativa e locazioni.

La riforma consente di limitare l’uso turistico degli immobili nei condomini, purché la decisione sia sostenuta da una maggioranza qualificata. La Corte richiama inoltre una giurisprudenza consolidata che riconosce come legittimo il divieto di affitto turistico e compatibile con i principi costituzionali, ricordando che la limitazione dell’uso delle proprietà private nel contesto condominiale è giuridicamente ammissibile.

Quanto all’interpretazione dei termini “limite” o “condizione”, presenti nel testo normativo, i giudici precisano che, secondo un’analisi grammaticale e semantica, tali espressioni non escludono affatto la possibilità di un divieto esplicito.

Un cambio di passo per le comunità di proprietari

La decisione rappresenta una svolta concreta per chi intende contenere la pressione turistica all’interno dei condomini. Se in passato la giurisprudenza aveva già riconosciuto la possibilità di vietare gli affitti brevi tramite lo statuto, il nuovo orientamento riduce drasticamente gli ostacoli procedurali.

Il consenso dei tre quinti dei proprietari diventa lo strumento chiave. Più agile. Più rapido. Decisamente più efficace. Le comunità possono così opporsi a iniziative commerciali indesiderate senza dover inseguire l’unanimità, spesso irraggiungibile.

Barcellona: dal 2029 addio alle case vacanza

La capitale catalana prepara una svolta radicale. Il sindaco socialista Jaume Collboni ha annunciato che, a partire dal 2029, oltre 10.000 licenze per case vacanza — in scadenza nel 2028 — non verranno rinnovate.

L’obiettivo è dichiarato. Contrastare l’esplosione dei canoni di locazione, aumentati del 70% nell’ultimo decennio, e restituire centralità al diritto all’abitare, ormai percepito come un fattore di crescente disuguaglianza sociale.

Il Comune farà leva su un decreto regionale approvato lo scorso anno dal Parlamento della Catalogna, che consente alle città ad alta tensione abitativa di limitare le licenze per immobili a uso turistico. Una scelta sostenuta apertamente anche dalla ministra spagnola per l’Edilizia abitativa, Isabel Rodríguez, che ha ribadito la necessità di garantire alloggi accessibili alla popolazione residente.

In parallelo alle pronunce della Corte Suprema, il governo spagnolo sta lavorando a una nuova riforma normativa destinata a ridurre ulteriormente la diffusione degli affitti turistici. Secondo diverse fonti, tra cui Cadena SER, il Partito Socialista avrebbe proposto una modifica legislativa che imporrebbe il consenso del 60% dei proprietari per l’apertura di nuovi B&B, rafforzando in modo significativo il potere decisionale delle comunità condominiali.