Che cos’è l’affitto a canone concordato e su quali basi si fonda?

L’affitto a canone concordato è una particolare forma di locazione regolata da parametri oggettivi e stabiliti a livello locale, che mira a garantire un equilibrio tra le esigenze del locatore e quelle dell’inquilino.
Il suo funzionamento trae origine dall’articolo 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che così recita:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo […] possono essere stipulati sulla base di accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, tenendo conto delle caratteristiche degli immobili e delle zone in cui essi sono situati.”

Si tratta, dunque, di un modello di locazione in cui il canone non è determinato liberamente, ma si colloca all’interno di fasce di valore predefinite dai cosiddetti accordi territoriali, firmati dalle associazioni rappresentative di proprietari e inquilini nei diversi Comuni.

Questa disciplina ha lo scopo di favorire canoni più accessibili e, al tempo stesso, di offrire vantaggi fiscali ai locatori che scelgono di aderire a tale regime.

Come vengono stabiliti gli accordi territoriali e chi li redige?

Ogni Comune, o gruppo di Comuni con caratteristiche socio-economiche simili, elabora i propri accordi territoriali sulla base del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017.

Tali accordi stabiliscono:

• le zone omogenee del territorio comunale;
• le fasce di oscillazione del canone (minimo e massimo) in base alla posizione e alle caratteristiche dell’immobile;
• i coefficienti di merito che possono aumentare o ridurre il valore del canone, legati a elementi come l’esposizione, il piano, la presenza di ascensore, balconi o pertinenze;
• le durate contrattuali e gli eventuali modelli-tipo di contratto.

Gli accordi sono sottoscritti da associazioni di categoria rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio Confedilizia o UPPI) e degli inquilini (come Sunia, Sicet o Uniat).

In molte città, tra cui Roma, Milano e Bologna, le tabelle dei canoni vengono periodicamente aggiornate per adeguarsi all’andamento del mercato e al mutamento delle condizioni abitative.

Come si calcola il canone di un affitto concordato?

Il calcolo del canone si effettua applicando i parametri contenuti negli accordi territoriali.
Il valore finale deriva da una combinazione di fattori:

1. Zona di riferimento: il territorio comunale viene diviso in microaree con valori differenti.
2. Caratteristiche dell’immobile: superficie, stato manutentivo, presenza di spazi accessori come garage, cantine o giardini.
3. Dotazioni e comfort: ascensore, riscaldamento autonomo, classe energetica, qualità delle finiture.
4. Coefficiente di merito: ogni elemento positivo o negativo incide in aumento o in diminuzione sul canone base.

Il risultato deve rientrare nel range minimo e massimo previsto dall’accordo.
Per esempio, se per una determinata zona la fascia è compresa tra 60 e 90 euro/mq annui, il canone concordato dovrà collocarsi entro questi limiti.

Qual è la durata dei contratti a canone concordato?

La durata ordinaria è quella “3+2”, ovvero tre anni di locazione iniziale con rinnovo automatico di due anni, salvo disdetta motivata del proprietario.

Questo schema è previsto dall’articolo 2, comma 3, della Legge 431/1998, che afferma:

“I contratti […] hanno durata di tre anni, con rinnovo automatico di due anni, salvo che il locatore non comunichi disdetta con congruo preavviso e per motivi tassativamente previsti dalla legge.”

Esistono tuttavia altre forme contrattuali:

• Contratti transitori, della durata da 1 a 18 mesi, destinati a chi ha necessità abitative temporanee.
• Contratti per studenti universitari, con durata variabile da 6 a 36 mesi, previsti dall’art. 5, comma 3, della stessa legge.

Ogni modello deve rispettare le clausole obbligatorie definite negli accordi territoriali, pena la perdita delle agevolazioni fiscali.

È necessaria un’attestazione di conformità del contratto?

Sì. Dal 2017, a seguito dell’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017, è previsto che per usufruire dei benefici fiscali il contratto sia accompagnato da un’attestazione di rispondenza rilasciata da almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale.

Tale attestazione certifica che:

• il canone applicato rientra nei limiti stabiliti;
• le clausole contrattuali rispettano il modello-tipo concordato;
• l’immobile è correttamente classificato nella zona e categoria di riferimento.

L’attestazione è necessaria anche in caso di opzione per la cedolare secca al 10%, poiché dimostra la legittimità del regime agevolato.
La sua assenza può comportare la perdita delle agevolazioni fiscali o la riqualificazione del contratto come “libero” da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Come si registra un contratto a canone concordato?

La registrazione del contratto di locazione è un obbligo previsto dall’articolo 17 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’imposta di registro), che dispone:

“I contratti di locazione […] devono essere registrati entro trenta giorni dalla data della loro stipulazione.”

Il contratto può essere registrato:

• telematicamente, tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate;
• in forma cartacea, presso un ufficio territoriale.

Al momento della registrazione, vanno allegati:

• il contratto firmato in duplice copia;
• l’attestazione di rispondenza;
• eventuali planimetrie o documenti accessori.

La registrazione è essenziale non solo per la validità fiscale del contratto, ma anche per consentire al proprietario di accedere alle agevolazioni e tutelare i diritti dell’inquilino.

Quali vantaggi fiscali offre l’affitto a canone concordato per il proprietario?

Il principale incentivo per il locatore è di natura fiscale.
Chi opta per il canone concordato può godere di:

• Cedolare secca ridotta al 10%, anziché al 21% prevista per i contratti a canone libero (art. 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011);
• Riduzione del 30% del reddito imponibile IRPEF, se si sceglie il regime ordinario e non la cedolare secca;
• Sconto del 25% sulla base imponibile IMU e TASI, previsto dall’art. 1, comma 53, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di Stabilità 2016).

Tali agevolazioni, sommate, possono ridurre in modo significativo il carico fiscale complessivo, rendendo il canone concordato una scelta economicamente vantaggiosa anche per il proprietario.

Quali benefici ottiene l’inquilino da un affitto a canone concordato?

Per l’inquilino, i vantaggi sono concreti e immediati:

• Canoni più bassi rispetto al mercato libero, grazie ai limiti imposti dagli accordi territoriali;
• Maggiore stabilità abitativa, con durate contrattuali più lunghe e rinnovi automatici;
• Accesso a detrazioni fiscali IRPEF, fino a 495,80 euro annui per redditi inferiori a 15.493,71 euro, ai sensi dell’art. 16, comma 1, lett. a) del T.U.I.R. (D.P.R. 917/1986).

Inoltre, il contratto a canone concordato è particolarmente apprezzato da studenti, lavoratori fuori sede e giovani coppie, poiché assicura trasparenza nei costi e regole chiare sin dall’inizio del rapporto locativo.

Quando conviene scegliere un affitto a canone concordato?

Conviene quando:

• si desidera stabilizzare il rapporto locativo e ridurre il rischio di morosità;
• l’immobile si trova in città con elevata pressione abitativa, dove il mercato libero risulta spesso insostenibile;
• si vuole beneficiare di vantaggi fiscali consistenti e di una tassazione più leggera nel lungo periodo.

Per il proprietario, è una formula che premia la regolarità e la trasparenza; per l’inquilino, un’opportunità per abitare in modo più sostenibile e con maggiore tutela contrattuale.

L’affitto a canone concordato rappresenta oggi una forma evoluta e bilanciata di locazione, in cui l’interesse pubblico alla casa si intreccia con la tutela della proprietà privata.
Basato su regole certe e parametri verificabili, questo modello crea un equilibrio virtuoso tra domanda e offerta, favorendo la coesione sociale e la stabilità del mercato abitativo.

Scegliere il canone concordato non significa solo risparmiare o pagare meno tasse: significa aderire a un sistema di locazione più equo, sostenibile e trasparente, in cui ogni parte trova il proprio vantaggio nel rispetto delle norme e della legalità.