L’avvento degli affitti brevi e dei Bed & Breakfast ha profondamente inciso sulla vita dei condomini. Da un lato rappresentano una fonte di reddito per i proprietari, dall’altro generano timori legati a sicurezza, tranquillità e usura delle parti comuni. Per questa ragione, sempre più assemblee si interrogano su come sia possibile vietare l’attività di B&B all’interno di un edificio residenziale. La questione, tuttavia, non può essere affrontata con leggerezza: occorre muoversi all’interno di un quadro normativo preciso, che attribuisce a ogni condomino diritti inviolabili sulla propria proprietà.

Il fondamento giuridico: l’art. 1138 c.c. e i limiti al godimento della proprietà

Il punto di partenza è rappresentato dall’articolo 1138 del Codice Civile, il quale disciplina la formazione e il contenuto del regolamento condominiale. La norma stabilisce testualmente:

«Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.»

È proprio questo strumento che può introdurre clausole limitative del diritto dei singoli. Tuttavia, tali limiti non possono derivare da una semplice decisione assembleare a maggioranza. Si tratta infatti di restrizioni alla libertà di utilizzo della proprietà privata, e per avere valore devono assumere natura contrattuale.

Regolamento condominiale: contrattuale o assembleare?

Occorre distinguere con chiarezza:

• Regolamento assembleare: approvato a maggioranza dei presenti in assemblea, disciplina esclusivamente l’uso delle parti comuni. Non può incidere sulla facoltà dei singoli di disporre del proprio appartamento.
• Regolamento contrattuale: allegato all’atto di compravendita e accettato da ogni proprietario al momento dell’acquisto, oppure modificato con il consenso unanime di tutti i condòmini. È l’unico che può validamente imporre divieti specifici, come l’esercizio di attività di Bed & Breakfast.

La giurisprudenza è chiara: senza l’unanimità, ogni clausola limitativa sarebbe inefficace. Non basta dunque una delibera approvata con la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni (art. 1120 c.c.), perché qui non si tratta di un intervento sulle parti comuni, bensì di un vincolo sulla proprietà individuale.

Procedura per vietare i B&B in condominio

1. Verifica del regolamento vigente

Il primo passo consiste nell’esaminare con attenzione il regolamento condominiale esistente. Se il regolamento è di natura contrattuale e già contiene un divieto espresso all’attività di locazione turistica, di affittacamere o di B&B, la questione è risolta: il divieto è vincolante per tutti, compresi i successivi acquirenti e gli eventuali conduttori.

Se invece il regolamento non contiene alcun divieto specifico, occorre valutare una modifica formale.

2. Convocazione di un’assemblea straordinaria

L’amministratore o un gruppo di condomini può richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno la proposta di inserire il divieto nel regolamento. La delibera, tuttavia, non potrà avere effetti immediati se approvata a maggioranza.

3. Raccolta dell’unanimità

La clausola di divieto deve essere approvata all’unanimità dei partecipanti al condominio. L’unanimità può essere espressa:

• con il voto favorevole di tutti i condòmini in assemblea, anche tramite delega;
• con la sottoscrizione individuale di un atto separato, firmato da ciascun proprietario.

Solo in questo modo la clausola acquisisce valore contrattuale e diviene opponibile anche agli aventi causa, cioè a chi acquista in futuro un’unità immobiliare.

Cosa non ha valore giuridico

È fondamentale chiarire quali strumenti non siano idonei a vietare l’attività di B&B in condominio:

• Divieto approvato a maggioranza: una delibera che limiti i diritti dei singoli senza unanimità è radicalmente nulla. Ogni condomino potrà legittimamente continuare l’attività, impugnando la delibera davanti al tribunale.
• Divieto generico di attività commerciale: molte clausole si limitano a vietare attività “commerciali” o “industriali”. La giurisprudenza, però, non sempre assimila il B&B a un’attività commerciale vera e propria. La Corte di Cassazione ha infatti chiarito che, in diversi casi, l’attività di locazione turistica non altera la destinazione d’uso dell’immobile, che resta residenziale. Per questo motivo, un divieto troppo generico potrebbe risultare inefficace.

B&B in condominio giurisprudenza di riferimento

Nel corso degli anni, i giudici si sono più volte pronunciati sulla possibilità di vietare l’esercizio di B&B in condominio. Alcuni esempi:

• Cass. civ., sez. II, 16 novembre 2016, n. 23305: la Suprema Corte ha stabilito che l’attività di affittacamere non muta la destinazione d’uso dell’unità immobiliare se questa resta prevalentemente abitativa. Pertanto, un divieto generico di “attività commerciale” non è sufficiente a vietare il B&B.
• Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2017, n. 19215: viene ribadito che soltanto un regolamento di natura contrattuale può limitare le facoltà dei condomini sulle rispettive proprietà esclusive.
• Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 2019, n. 33052: viene affermato che, per introdurre un divieto di destinazione a uso diverso da quello abitativo, occorre l’unanimità dei condomini.

Queste pronunce rafforzano l’orientamento secondo cui non bastano decisioni assembleari o divieti generici, ma occorre un vincolo chiaro, espresso e accettato da tutti.

Punto chiave	Descrizione

Il divieto deve avere natura contrattuale

Solo un regolamento contrattuale può limitare i diritti dei proprietari, rendendo il divieto opponibile a tutti i condòmini.

Non basta la maggioranza

Una delibera approvata a maggioranza che limiti i diritti individuali è radicalmente nulla e impugnabile.

La clausola deve essere specifica

È necessario menzionare espressamente l’attività di Bed & Breakfast, affittacamere o locazioni turistiche, evitando divieti generici.

L’unanimità può essere originaria o sopravvenuta

Il divieto è valido se inserito dal costruttore e accettato al momento dell’acquisto, oppure se approvato successivamente con il consenso unanime di tutti i proprietari.

Il vincolo si estende agli aventi causa

Gli acquirenti futuri e i conduttori sono vincolati al divieto contenuto nel regolamento contrattuale e non possono esercitare attività vietate.

Considerazioni pratiche

L’esperienza mostra che raggiungere l’unanimità è spesso difficile. Nei condomini di grandi dimensioni basta il dissenso di un singolo proprietario per bloccare la modifica. Per questo motivo, molti edifici di nuova costruzione preferiscono inserire il divieto già nei regolamenti predisposti dal costruttore, così da vincolare sin dall’inizio tutti gli acquirenti.

Nei condomini più datati, invece, è frequente dover ricorrere a lunghi percorsi assembleari, con l’obiettivo di convincere ogni proprietario della necessità del divieto. In assenza dell’unanimità, il condominio non può vietare in via generale l’attività di B&B, potendo soltanto intervenire qualora essa arrechi effettivo pregiudizio alle parti comuni o violi norme di ordine pubblico.

Vietare l’attività di Bed & Breakfast in condominio non è una decisione che si possa assumere a cuor leggero. Si tratta di incidere sul diritto fondamentale di proprietà, tutelato dall’art. 42 della Costituzione e dal Codice Civile. Per questo motivo, la legge richiede l’unanimità dei consensi e l’inserimento del divieto in un regolamento contrattuale.

In sintesi, il divieto è valido soltanto se:

• contenuto in un regolamento contrattuale originario, accettato al momento dell’acquisto;
• oppure approvato in un atto successivo, ma con il consenso unanime di tutti i condòmini.

Qualsiasi altra forma di divieto, seppure approvata a larga maggioranza, resta priva di efficacia giuridica.