La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17148 del 21 giugno 2024, ha chiarito che l’acquirente può legittimamente recedere da un preliminare di compravendita qualora emergano abusi edilizi, ma solo in presenza di precise condizioni.
Recesso da un immobile con abusi edilizi: il caso concreto
Il caso riguardava un preliminare per l’acquisto di un locale seminterrato adibito a deposito. Una perizia tecnica di fiducia aveva rilevato l’assoluta irregolarità urbanistica dell’immobile: il piano seminterrato non era mai stato autorizzato né da concessione edilizia né da sanatoria successiva. Inoltre, dopo l’acquisto da parte dei promittenti venditori, erano state realizzate opere abusive – una finestra, un solaio ammezzato e un servizio igienico – alterando in modo sostanziale la consistenza del bene.
L’acquirente, scoperta la situazione, aveva tentato un recesso consensuale chiedendo la restituzione delle somme versate. Non ottenendo risposta, ha richiesto in giudizio l’annullamento del preliminare per dolo della parte venditrice, la restituzione della caparra e il risarcimento dei danni.
Quando il recesso è illegittimo
Il promissario venditore si difendeva sostenendo che gli interventi fossero minori, compatibili con la normativa vigente e sanabili con un semplice accertamento di conformità. Sottolineava inoltre che la menzione del titolo edilizio nel contratto non è obbligatoria per opere soggette ad autorizzazione o a semplice denuncia di attività. In questi casi, gli immobili restano commerciabili e gli atti di trasferimento validi.
Non vi è obbligo di indicare in atto gli estremi delle autorizzazioni per lavori non riconducibili alla “ristrutturazione maggiore”, né per interventi di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, purché non modifichino la struttura originaria.
La decisione dei giudici
I giudici di merito hanno riconosciuto il diritto dell’acquirente a recedere. Le difformità riscontrate riducevano il valore dell’immobile e ne limitavano il godimento. La Suprema Corte ha confermato: abusi edilizi gravi, privi di titolo abilitativo o con modifiche sostanziali, possono invalidare il contratto.
Diverso è il caso degli abusi minori, sanabili, che non incidono sulla validità dell’accordo. Tuttavia, l’acquirente può recedere e ottenere la restituzione del doppio della caparra se gli abusi non sono sanabili e compromettono il valore e l’utilizzabilità del bene.
Il richiamo all’articolo 1489 del Codice Civile
Quando si vende un immobile costruito in difformità alla licenza edilizia, non si parla di semplice vizio materiale, ma di oneri o diritti gravanti sulla cosa. Si applica quindi l’art. 1489 c.c., purché:
- La difformità non sia stata dichiarata nel contratto o non fosse conosciuta dall’acquirente.
- Sussista ancora il potere repressivo della Pubblica Amministrazione (sanzioni o ordini di demolizione) con conseguente deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile.
In assenza di tali condizioni, non è ammessa la risoluzione né la riduzione del prezzo.
La sentenza nel caso specifico
Nel preliminare, il venditore dichiarava che la costruzione risaliva a prima del 1967. Ma il giudice d’appello ha accertato la presenza di opere successive, prive di titolo urbanistico, rendendo falsa l’affermazione contenuta nell’atto.
Inoltre, il cosiddetto “abuso minore” non era tale: il soppalco aumentava la superficie utile e richiedeva un permesso di costruire, il servizio igienico era collegato abusivamente alla fognatura pubblica, e l’intero piano seminterrato non aveva titolo edilizio, risultando quindi non condonabile.
Alla luce di tali elementi, erano presenti entrambi i requisiti dell’art. 1489 c.c., giustificando la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Di conseguenza, i giudici hanno ritenuto colpevole l’inadempimento del promissario venditore e lo hanno condannato a restituire il doppio della caparra.
