La sopraelevazione al proprietario dell’ultimo piano e legittima. Tuttavia non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentano, ed i condomini possono opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti

Divieto di sopraelevazione in condominio

L’articolo 1127¹ del Codice Civile disciplina il regime giuridico delle sopraelevazioni, ovvero la costruzione di nuovi piani o nuove fabbriche sopra l’ultimo piano di un edificio. La norma stabilisce che il proprietario dell’ultimo piano ha il diritto di sopraelevare, a patto che:

• Le condizioni statiche dell’edificio lo consentano.
• La sopraelevazione non pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio.
• Non vi sia una notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti.

Tuttavia, questo diritto non è assoluto. L’articolo 1127, comma 1, prevede infatti che esso possa essere derogato da una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio.

In parole semplici, significa che è possibile stabilire un divieto di sopraelevazione tramite un accordo tra i condomini, anche se l’edificio è già stato costruito. Sulla questione cos’è parte comune e cosa no, qui potrai approfondire le parti comuni del condominio.

Questo divieto può essere contenuto nel regolamento condominiale o in un atto separato.

Esempio: Un regolamento condominiale stabilisce che il divieto di sopraelevazione a carico dell’ultimo piano dell’edificio. In questo caso, il proprietario dell’ultimo piano non potrà sopraelevare, anche se le condizioni statiche dell’edificio lo consentirebbero e non vi sarebbe pregiudizio per gli altri condomini.

Natura giuridica del divieto di sopraelevazione

Il divieto di sopraelevazione, avendo sostanzialmente natura di servitù altius non tollendi, può essere fatto valere sia dai singoli condomini che dal condominio.

Ciò significa che, in caso di violazione del divieto, i condomini danneggiati potranno agire in giudizio per ottenere la cessazione della sopraelevazione e il risarcimento del danno.

Come contestare una sopraelevazione illegittima

Se ritieni che sia stata realizzata una sopraelevazione illegittima, puoi:

• Inviare una lettera di diffida al proprietario dell’ultimo piano, intimandolo a cessare i lavori o a demolire quanto già realizzato.
• Agire in giudizio per ottenere la cessazione della sopraelevazione e il risarcimento del danno.
• Rivolgerti all’amministratore di condominio, che è tenuto a tutelare i diritti dei condomini.

È importante ricordare che la normativa sulle sopraelevazioni è complessa e che è sempre consigliabile rivolgersi a un legale per avere una consulenza personalizzata.

In aggiunta a quanto sopra, ecco alcuni punti chiave da tenere a mente:

• Il divieto di sopraelevazione deve essere chiaro e specifico. Ad esempio, non è sufficiente stabilire un generico divieto di sopraelevazione nel regolamento condominiale; è necessario specificare a chi si applica il divieto e in che misura.
• Non può essere costituito in modo vessatorio o discriminatorio. Ad esempio, non è possibile stabilire un divieto di sopraelevazione solo per l’ultimo piano, mentre gli altri piani possono sopraelevare.
• Il divieto può essere modificato con il consenso di tutti i condomini.

Spero che questo articolo sia stato utile per comprendere il tema del divieto di sopraelevazione. Se hai altre domande, non esitare a contattarmi.

1. Art. 1127. (Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio).
   Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio puo’ elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.
   La stessa facolta’ spetta a chi e’ proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non e’ ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
   I condomini possono altresi’ opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
   Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennita’ pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.
   Egli e’ inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. ↩︎