Determinare il canone concordato non è un esercizio puramente matematico, ma un procedimento che intreccia norme, parametri tecnici e valutazioni qualitative sull’immobile. Al centro di questo sistema vi è l’accordo territoriale, documento che definisce, per ciascun Comune o area urbana, i valori minimi e massimi applicabili al metro quadro.

Il legislatore ha inteso introdurre questo strumento per garantire un equilibrio tra esigenze dei proprietari e possibilità economiche degli inquilini. Non a caso l’articolo 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabilisce che:

“I contratti di locazione stipulati sulla base di accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, hanno durata non inferiore a tre anni, con rinnovo automatico di due anni, salvo diverso accordo tra le parti.”

Pertanto, il calcolo del canone concordato segue regole precise, ma consente una certa flessibilità, poiché l’importo finale non è mai fisso bensì collocato entro una forbice di valori.

Passaggi fondamentali per il calcolo

1. Individuare la fascia di prezzo

Ogni Comune dotato di accordo territoriale pubblica tabelle che stabiliscono i prezzi al metro quadro, differenziati per zona, tipologia edilizia e destinazione dell’immobile. Queste fasce sono espresse con un valore minimo e massimo, all’interno dei quali va collocato il canone effettivo.

Ad esempio, in un quartiere semicentrale, la fascia può oscillare da 3,70 euro/mq a 6,50 euro/mq. Questo intervallo rappresenta il perimetro di legittimità all’interno del quale il locatore e il conduttore possono concordare l’importo.

Il riferimento normativo è l’articolo 1, comma 8, del D.M. 16 gennaio 2017, che precisa:

“Gli accordi definiscono, per aree omogenee del territorio comunale, i valori dei canoni di locazione, articolati per zone e tipologie edilizie, stabilendo fasce di oscillazione tra valori minimi e massimi.”

2. Determinare la superficie

Il calcolo prende in considerazione la superficie catastale dell’alloggio, e non semplicemente la superficie calpestabile. Questo parametro, più ampio, ingloba anche quote delle pertinenze interne e di spazi accessori.

In presenza di unità abitative di piccola metratura (inferiori a 30 mq), è ammessa una maggiorazione del 10% sulla superficie catastale, ma soltanto fino al raggiungimento del limite dei 30 mq. La ratio di tale previsione è riconoscere che negli appartamenti molto piccoli la fruibilità per metro quadro è più intensa.

3. Calcolare il canone base

La formula di partenza è lineare:

Superficie catastale x valore al mq (minimo o massimo) = canone base

Questo dato fornisce i due estremi entro i quali si muove il canone concordato. Non rappresenta ancora il valore definitivo, ma costituisce il perimetro numerico di riferimento.

4. Applicare le condizioni contrattuali e qualitative

Il canone effettivo deve collocarsi all’interno della fascia individuata, ma la scelta del punto esatto dipende da molteplici fattori:

• Durata del contratto: periodi più lunghi possono giustificare canoni più contenuti.
• Condizione dell’immobile: un appartamento ristrutturato, con impianti certificati e dotazioni moderne, tende a posizionarsi verso il limite superiore della fascia.
• Zona di ubicazione: anche all’interno dello stesso quartiere possono emergere differenze, ad esempio tra vie principali e strade secondarie.
• Caratteristiche intrinseche: abitazioni di pregio, nuove costruzioni o alloggi con spazi esterni hanno una valorizzazione maggiore.

La norma, ancora una volta, chiarisce all’articolo 2 del D.M. 16 gennaio 2017:

“All’interno delle fasce, il canone di locazione è determinato in relazione alle caratteristiche dell’alloggio e alle condizioni contrattuali, secondo i criteri stabiliti negli accordi.”

Esempio pratico: appartamento di 80 mq

Dati di partenza

• Immobile: appartamento di 80 mq catastali.
• Fascia di prezzo locale: da 3,70 €/mq a 6,50 €/mq.

Calcoli

• Canone minimo: 80 x 3,70 = 296 euro (arrotondando 296 invece di 310,8, per maggiore fedeltà al calcolo teorico).
• Canone massimo: 80 x 6,50 = 520 euro.

Risultato

Il proprietario potrà chiedere un importo compreso tra 296 e 520 euro mensili. La decisione dipenderà, ad esempio, dallo stato di conservazione dell’appartamento: un alloggio datato e non ristrutturato tenderà a collocarsi sul valore minimo, mentre uno con finiture moderne, serramenti di qualità e impianti efficienti giustificherà un importo più vicino al massimo.

Ulteriori esempi di calcolo

Esempio 1: monolocale di 28 mq

• Superficie catastale: 28 mq.
• Maggiorazione del 10%: 28 + 2,8 = 30,8 mq (ma si applica il tetto massimo di 30 mq).
• Fascia locale: 7,00 €/mq – 9,50 €/mq.

Calcolo:

• Minimo: 30 x 7,00 = 210 euro.
• Massimo: 30 x 9,50 = 285 euro.

In questo caso, la piccola dimensione ha inciso sensibilmente, avvicinando l’importo ad appartamenti di superficie maggiore.

Esempio 2: appartamento ristrutturato di 100 mq in centro

• Superficie catastale: 100 mq.
• Fascia locale: 8,50 €/mq – 12,00 €/mq.

Calcolo:

• Minimo: 100 x 8,50 = 850 euro.
• Massimo: 100 x 12,00 = 1.200 euro.

Risultato: l’alloggio, se dotato di impianti nuovi, classe energetica elevata e finiture di pregio, potrà collocarsi verso il tetto massimo.

Esempio 3: trilocale periferico di 70 mq

• Superficie catastale: 70 mq.
• Fascia locale: 4,00 €/mq – 5,50 €/mq.

Calcolo:

• Minimo: 70 x 4,00 = 280 euro.
• Massimo: 70 x 5,50 = 385 euro.

In una zona periferica, il range si mantiene contenuto, a conferma della logica redistributiva del sistema.

Il ruolo dell’attestazione

Determinare il canone non basta: è necessario che il contratto stipulato venga convalidato tramite attestazione. Questo documento è rilasciato dalle organizzazioni firmatarie degli accordi locali (associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini) e certifica che il calcolo sia avvenuto correttamente.

L’articolo 1, comma 8, del D.M. 16 gennaio 2017 stabilisce che:

“Al fine di usufruire delle agevolazioni fiscali, i contratti devono essere corredati dall’attestazione, rilasciata dalle organizzazioni firmatarie, della rispondenza del contenuto del contratto all’accordo territoriale.”

Senza tale attestazione, il locatore rischia di perdere importanti benefici fiscali, come la riduzione della base imponibile IMU e la cedolare secca al 10%.

Il calcolo del canone concordato non è mai un’operazione astratta. Richiede l’analisi di dati oggettivi (superficie, fascia di prezzo), ma anche valutazioni soggettive sulle condizioni dell’immobile. Ogni esempio numerico mostra come le variabili qualitative incidano sul risultato finale, pur sempre vincolato al rispetto della forbice stabilita dagli accordi locali.

La presenza dell’attestazione, infine, rappresenta la garanzia di legalità e di conformità fiscale. Per questo motivo, chi intende stipulare un contratto a canone concordato dovrebbe sempre interfacciarsi con le associazioni firmatarie e seguire puntualmente le regole dettate dalla normativa.