Stabilire correttamente l’importo di un contratto di locazione a canone concordato non è un mero esercizio matematico, ma un’operazione che richiede attenzione, metodo e conoscenza della normativa. Il legislatore, con la Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, ha introdotto i contratti a canone concordato proprio per garantire un equilibrio tra esigenze dei locatori e possibilità degli inquilini. All’articolo 2, comma 3, si legge infatti:

“I contratti di locazione stipulati sulla base di accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative hanno una durata non inferiore a tre anni, decorsi i quali si rinnovano tacitamente di due anni in due anni, salvo disdetta.”

Questa disposizione sancisce il principio cardine: il canone non viene deciso arbitrariamente dal proprietario, ma calcolato all’interno di fasce di oscillazione stabilite dagli accordi territoriali, frutto di un’intesa tra associazioni di categoria. La simulazione del canone concordato serve dunque per comprendere fin da subito quale sia l’importo corretto, evitando contestazioni e assicurando la validità del contratto.

Perché la simulazione è essenziale

Effettuare una simulazione significa avere una fotografia realistica di quanto si potrà richiedere o pagare. È uno strumento di trasparenza che tutela entrambe le parti. Da un lato, il proprietario può essere certo che il contratto godrà delle agevolazioni fiscali previste; dall’altro, l’inquilino ha la garanzia che il prezzo richiesto non superi i limiti fissati per la sua città.

Non bisogna dimenticare che i contratti a canone concordato consentono di usufruire di vantaggi fiscali significativi. Il decreto interministeriale 16 gennaio 2017 ha reso obbligatoria l’attestazione di conformità del canone da parte di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo locale, rafforzando così la certezza del calcolo.

Le fasi della simulazione del canone concordato

1. Individuare l’accordo territoriale del Comune

Il punto di partenza è sempre l’accordo territoriale vigente nel Comune in cui si trova l’immobile. Ogni accordo definisce:

• le fasce di oscillazione del canone al metro quadro per le diverse zone della città;
• i criteri per applicare eventuali maggiorazioni o riduzioni in base alle caratteristiche specifiche dell’alloggio;
• le modalità di calcolo della superficie utile.

È bene ricordare che l’articolo 1, comma 8, del già citato decreto interministeriale 16 gennaio 2017 stabilisce:

“Il canone di locazione è determinato, in conformità all’accordo territoriale, moltiplicando la superficie convenzionale dell’immobile per il valore al metro quadrato, compreso tra il valore minimo e quello massimo stabilito dall’accordo stesso.”

Pertanto, senza l’accordo territoriale, il calcolo non può avere validità.

2. Consultare le organizzazioni locali

La seconda fase consiste nel rivolgersi alle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale: associazioni dei proprietari, sindacati degli inquilini o centri di assistenza convenzionati.

Questi enti non solo forniscono chiarimenti, ma possono anche rilasciare l’attestazione di conformità, documento indispensabile per dimostrare che il canone concordato è stato calcolato correttamente. Senza di esso, il contratto rischia di perdere i benefici fiscali.

3. Raccogliere i dati dell’immobile

La simulazione richiede un’accurata raccolta di dati. Occorre annotare:

• metratura interna calpestabile;
• numero e qualità dei bagni;
• eventuali pertinenze (garage, cantine, soffitte);
• presenza di balconi, terrazze, giardini;
• stato di conservazione e ristrutturazione;
• piano e presenza di ascensore;
• classe energetica.

Questi elementi, spesso sottovalutati, determinano variazioni significative del canone. Ad esempio, un appartamento ristrutturato o dotato di posto auto può collocarsi nella fascia alta del valore al metro quadro.

4. Calcolare la superficie utile

La superficie utile non coincide con la semplice metratura catastale. Gli accordi territoriali stabiliscono percentuali diverse da applicare a ogni pertinenza. Un box auto, ad esempio, può essere calcolato al 50% della sua superficie reale, mentre un terrazzo al 25% o al 30%, a seconda delle regole locali.

È questa somma ponderata, definita “superficie convenzionale” o “utile”, che costituisce la base per il calcolo.

5. Determinare il range del canone

Una volta ottenuta la superficie utile, occorre moltiplicarla per il valore minimo e massimo al metro quadro previsto per la zona dell’immobile. Si ottiene così una forchetta di oscillazione entro cui il canone può essere stabilito.

Esempio: se la superficie utile è di 80 mq e l’accordo territoriale fissa un intervallo tra 6,00 e 7,50 €/mq, il canone annuo dovrà collocarsi tra 5.760 e 7.200 euro.

Il contratto potrà poi essere definito con un importo intermedio, giustificato da caratteristiche particolari dell’alloggio.

I fattori che influenzano il canone concordato

Durata del contratto

La durata minima è di 3 anni + 2 di rinnovo automatico, salvo diversa pattuizione prevista dalla legge. Tuttavia, un contratto più lungo o con clausole particolarmente vantaggiose per l’inquilino può giustificare un posizionamento del canone verso la fascia superiore.

Caratteristiche dell’immobile

Ristrutturazioni recenti, dotazioni tecnologiche, impianti a norma, presenza di arredi moderni: tutti questi aspetti consentono di applicare maggiorazioni. Gli accordi territoriali specificano quali elementi possono influire sul prezzo, evitando discrezionalità.

Caratteristiche del contratto

Alcune clausole, come l’estensione del preavviso per la disdetta da parte dell’inquilino o l’inserimento di specifiche garanzie, possono comportare un incremento del canone. Si tratta di strumenti che bilanciano i diritti e i doveri delle parti, rendendo il contratto più stabile e appetibile.

Il ruolo dell’attestazione di conformità

Il legislatore, con il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, ha imposto che i contratti a canone concordato siano validi solo se corredati da un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie. Tale documento certifica che il canone è stato calcolato nel rispetto delle regole locali.

Senza attestazione:

• il contratto rimane valido tra le parti, ma non si può accedere alle agevolazioni fiscali;
• l’Agenzia delle Entrate può contestare la dichiarazione dei redditi del locatore.

Ecco perché la simulazione non può limitarsi a un calcolo privato: occorre il vaglio degli enti accreditati.

I benefici fiscali legati al canone concordato

Uno degli aspetti più attrattivi dei contratti a canone concordato riguarda le detrazioni e agevolazioni fiscali. In particolare:

• per i locatori che optano per la cedolare secca, l’aliquota è ridotta al 10% (anziché al 21% prevista per i contratti a canone libero);
• l’imponibile IRPEF può risultare ridotto rispetto ad altre tipologie contrattuali;
• alcuni Comuni applicano aliquote IMU agevolate per gli immobili locati a canone concordato.

Questi vantaggi, cumulati nel tempo, rendono il canone concordato una scelta economicamente conveniente, a patto che venga rispettata la procedura corretta di simulazione e attestazione.

Esempio pratico di simulazione

Immaginiamo un appartamento di 70 mq in una zona semicentrale di Bologna. L’accordo territoriale stabilisce un intervallo compreso tra 5,50 e 7,20 €/mq.

1. Calcolo superficie utile: 70 mq appartamento + 6 mq terrazzo (considerato al 30%) + 12 mq garage (considerato al 50%) = 82,6 mq.
2. Range canone: 82,6 mq × 5,50 €/mq = 454,30 €/mese (canone minimo).
   82,6 mq × 7,20 €/mq = 594,72 €/mese (canone massimo).

Il contratto potrà quindi essere stipulato con un canone compreso tra 454 e 595 euro mensili, in funzione delle caratteristiche e degli accordi tra le parti.

La simulazione del canone concordato non è un semplice calcolo matematico, ma un percorso che intreccia normativa, accordi locali e caratteristiche dell’immobile. Ogni fase, dalla consultazione dell’accordo territoriale fino all’attestazione di conformità, è indispensabile per ottenere un risultato attendibile e conforme alla legge.

Scegliere il canone concordato significa aderire a un sistema che tutela il mercato, garantisce prezzi equi e offre vantaggi fiscali concreti. Non è un’opzione residuale, ma una strada privilegiata per chi vuole gestire in modo corretto e trasparente un contratto di locazione.