Il tema delle agevolazioni fiscali sugli immobili destinati alla locazione a canone concordato continua a rappresentare uno degli snodi centrali della politica abitativa italiana. L’IMU, imposta municipale propria, costituisce un onere non trascurabile per i proprietari; tuttavia, la normativa vigente ha introdotto riduzioni specifiche per incentivare la stipula di contratti che rispondano a finalità sociali e garantiscano una maggiore accessibilità all’abitare.
La disciplina si fonda su un intreccio di norme nazionali, regolamenti locali e intese tra organizzazioni sindacali degli inquilini e associazioni dei proprietari. Comprendere appieno queste regole è essenziale per chi desidera sfruttare i benefici fiscali previsti dalla legge.
La riduzione IMU per i contratti a canone concordato
La legge riconosce una significativa riduzione dell’IMU per gli immobili locati con contratti a canone concordato. In particolare, l’imposta è ridotta al 75% rispetto all’aliquota ordinaria.
Il beneficio si fonda sulla cornice dettata dall’articolo 1, commi 53 e 54, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di Stabilità 2016), che testualmente recita:
«Per gli immobili locati a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, e all’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta municipale propria è ridotta al 75 per cento. Tale disposizione si applica anche alle eventuali addizionali comunali e regionali.»
Questa riduzione costituisce uno strumento di politica pubblica volto a favorire la diffusione dei contratti calmierati, i quali consentono di fissare i canoni di locazione entro limiti stabiliti dagli accordi locali, riducendo l’impatto economico sui conduttori.
Un esempio concreto si rinviene nell’Accordo locale di Sesto San Giovanni, sottoscritto il 7 marzo 2024 dalle organizzazioni rappresentative degli inquilini e dei proprietari, ed entrato in vigore il 13 marzo 2024. Tali accordi definiscono i parametri entro cui devono essere calcolati i canoni, sulla base delle caratteristiche dell’immobile e della zona in cui esso è situato.
Contratti transitori e studenti universitari: regole specifiche
Non tutti i contratti rientrano nella medesima disciplina. La Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che ha introdotto una nuova disciplina delle locazioni abitative, distingue chiaramente tra varie tipologie contrattuali.
L’articolo 5, comma 1, stabilisce la possibilità di stipulare contratti di natura transitoria, destinati a esigenze temporanee di conduttore o locatore. Il comma 2 dello stesso articolo, invece, disciplina i contratti per studenti universitari, calibrati sulle necessità di chi soggiorna in una città sede di ateneo.
Per entrambe queste tipologie contrattuali, la riduzione IMU è più contenuta: si applica una riduzione del 25% sull’imposta, con l’ulteriore vincolo che l’aliquota da utilizzare sia quella prevista per gli immobili locati, comunemente fissata nell’1 per cento.
È opportuno ricordare che queste agevolazioni non si estendono automaticamente a tutti gli immobili di proprietà del contribuente, ma solo a quelli oggetto di un contratto regolare, debitamente registrato e conforme agli accordi locali.
Le pertinenze: un’estensione condizionata
Un aspetto spesso trascurato riguarda le pertinenze. Box, cantine o posti auto possono anch’essi beneficiare della riduzione d’imposta, ma solo a condizione che siano esplicitamente menzionati nel contratto di locazione come parte integrante dell’abitazione.
In tali circostanze, alle pertinenze si applica la medesima disciplina dell’immobile principale: riduzione del 25% e aliquota pari all’1 per cento. L’estensione non è automatica, e ciò ribadisce l’importanza di una redazione accurata dei contratti, che non lasci margini di incertezza interpretativa.
Procedura per accedere alle agevolazioni
Non basta stipulare un contratto a canone concordato per godere delle riduzioni fiscali. La normativa, attraverso il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, ha definito criteri rigorosi per garantire che i contratti rispettino i parametri fissati dagli accordi locali.
Il decreto afferma:
«I contratti di locazione a canone concordato, di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, devono essere stipulati con l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’accordo locale. In alternativa, i contratti privi di assistenza possono essere corredati da apposita attestazione di rispondenza rilasciata dalle stesse organizzazioni.»
Pertanto, chi intende usufruire delle agevolazioni deve scegliere una delle seguenti strade:
- Stipulare il contratto con l’assistenza delle associazioni firmatarie dell’accordo locale. In questo caso, la conformità è implicita e non richiede ulteriori adempimenti.
- Stipulare il contratto senza assistenza, ma depositare presso l’Ufficio IMU l’attestazione di rispondenza, rilasciata da almeno una delle organizzazioni firmatarie.
L’attestazione, dunque, diventa un documento imprescindibile per la fruizione del beneficio, in assenza della mediazione delle associazioni. Essa rappresenta una garanzia di conformità ai parametri stabiliti localmente e tutela sia il locatore, che ottiene lo sgravio fiscale, sia il conduttore, che paga un canone equo.
Il quadro normativo di riferimento
La disciplina delle agevolazioni IMU per i contratti a canone concordato non è il frutto di un singolo provvedimento, ma di una stratificazione normativa che merita di essere richiamata in maniera organica.
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431
È la legge cardine in materia di locazioni abitative. Ha introdotto i contratti a canone libero (art. 2, comma 1) e i contratti a canone concordato (art. 2, comma 3), oltre ai contratti transitori e per studenti universitari (art. 5). - Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di Stabilità 2016)
All’articolo 1, commi 53 e 54, ha introdotto la riduzione del 75% dell’IMU per gli immobili locati a canone concordato, rappresentando una delle agevolazioni fiscali più significative a favore della locazione calmierata. - Decreto 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
Ha dettato i criteri generali per la definizione degli accordi locali e per la validità dei contratti, stabilendo l’obbligo di assistenza o attestazione. - Risoluzione n. 31/E dell’Agenzia delle Entrate del 20 aprile 2018
Ha chiarito diversi aspetti applicativi, tra cui il ruolo delle attestazioni di rispondenza e la loro efficacia ai fini fiscali.
Questo mosaico normativo, complesso ma coerente, dimostra come lo Stato abbia voluto incentivare forme contrattuali che favoriscono un equilibrio tra esigenze dei proprietari e sostenibilità economica per gli inquilini.
L’impatto pratico delle agevolazioni
La riduzione IMU per i contratti a canone concordato ha conseguenze concrete.
Per un immobile con un’aliquota ordinaria dell’1,06%, ad esempio, la riduzione del 75% porta l’imposta effettiva allo 0,265%. È evidente come tale beneficio costituisca un forte incentivo per i proprietari a preferire i contratti calmierati rispetto a quelli a canone libero.
Per i contratti transitori e per studenti universitari, la riduzione è più contenuta, ma comunque rilevante: il 25% in meno sull’imposta e un’aliquota fissata all’1%. Anche in questo caso, il beneficio non è irrilevante, soprattutto in contesti urbani caratterizzati da una forte domanda di locazioni brevi e studentesche.
La disciplina delle riduzioni IMU collegate ai contratti a canone concordato rappresenta un esempio emblematico di politica fiscale orientata a fini sociali.
Da un lato, si offre un alleggerimento dell’imposizione ai proprietari che scelgono forme contrattuali più eque; dall’altro, si garantisce agli inquilini l’accesso a canoni calmierati, con un impatto positivo sul diritto all’abitare.
Il legislatore, con la Legge 431/1998 e i successivi interventi normativi, ha inteso disegnare un quadro equilibrato, nel quale il beneficio fiscale è strettamente connesso al rispetto di regole precise e verificabili. La necessità dell’attestazione o dell’assistenza sindacale non è un ostacolo burocratico, bensì una garanzia di trasparenza e correttezza.
In definitiva, la riduzione dell’IMU per i contratti a canone concordato non è soltanto un’opportunità fiscale, ma un tassello fondamentale della strategia pubblica volta a incentivare un mercato della locazione più accessibile, equo e stabile.
