L’imposizione fiscale sugli immobili, con particolare riferimento all’Imposta Municipale Propria (IMU), rappresenta da anni uno degli argomenti più delicati per i proprietari di abitazioni. Le recenti disposizioni normative hanno previsto importanti agevolazioni per coloro che scelgono di stipulare un contratto di locazione a canone concordato, una tipologia contrattuale che favorisce sia l’inquilino, grazie a un affitto calmierato, sia il proprietario, che gode di riduzioni fiscali significative.

L’articolo intende approfondire le riduzioni su IMU e TASI per l’anno 2025, con particolare attenzione ai contratti a canone concordato e alla disciplina della cedolare secca, riportando i riferimenti normativi e chiarendo in quali casi sia possibile beneficiare di sconti fino al 50%.

Il quadro normativo: perché il canone concordato riduce l’IMU

L’articolo 13 del Decreto-Legge n. 201 del 2011, convertito con modificazioni dalla Legge n. 214/2011, ha introdotto l’IMU, lasciando ai Comuni la facoltà di modulare le aliquote entro determinati limiti. Tuttavia, per incentivare i contratti a canone concordato, il legislatore ha previsto uno sconto automatico:

«Per gli immobili locati a canone concordato, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, è ridotta al 75 per cento» (art. 13, comma 6-bis, D.L. 201/2011).

Ciò significa che, indipendentemente dall’aliquota deliberata dal Comune, il proprietario di un immobile locato con questa formula deve versare solo il 75% dell’IMU dovuta, beneficiando quindi di un abbattimento del 25%.

La riduzione IMU 2025 per contratti a canone concordato

La scadenza della prima rata IMU 2025, fissata al 16 giugno, rappresenta per molti proprietari un momento cruciale di verifica. Coloro che hanno scelto la formula del canone concordato (generalmente 3+2 anni) potranno avvalersi di questa riduzione.

In sintesi:

• IMU dovuta = 100%
• Sconto previsto = 25%
• Quota da versare = 75%

Si tratta di un beneficio di rilievo soprattutto per le cosiddette “seconde case” locate a canone calmierato, che altrimenti sarebbero gravate da un’imposizione ben più onerosa.

Come ottenere la riduzione IMU con canone concordato

La riduzione non è automatica in ogni circostanza. Per beneficiarne, è necessario che:

1. Il contratto di locazione sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
2. Il Comune in cui è situato l’immobile riceva comunicazione dell’avvenuta registrazione, se previsto dal regolamento locale.

Molti Comuni richiedono infatti una dichiarazione IMU specifica per accertare il diritto all’agevolazione. È sempre opportuno verificare sul sito istituzionale del Comune di riferimento le modalità di comunicazione e gli eventuali moduli da compilare.

I contratti agevolati che consentono la riduzione possono essere:

• Contratti a uso abitativo ordinario (3+2) con canone calmierato.
• Contratti di locazione transitori, se stipulati con le modalità previste dalla legge.
• Contratti per studenti universitari, particolarmente diffusi nelle città sede di atenei.

Cedolare secca e riduzione IMU: doppio vantaggio

La combinazione tra cedolare secca e canone concordato offre un duplice beneficio:

• Sul reddito: l’opzione per la cedolare secca al 10% consente di sostituire l’IRPEF e le addizionali con un’imposta sostitutiva agevolata.
• Sull’immobile: lo stesso contratto, se registrato come canone concordato, permette di pagare l’IMU ridotta al 75%.

Molti Comuni, inoltre, prevedono ulteriori riduzioni di aliquota per incentivare tali contratti, rendendo questa soluzione particolarmente conveniente.

Chi ha diritto alla riduzione dell’IMU

Oltre ai contratti di locazione a canone concordato, la normativa prevede altre ipotesi di riduzione:

• Immobili inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: in questo caso l’IMU è dovuta al 50%, limitatamente al periodo in cui perdurano le condizioni.
• Immobili concessi in comodato gratuito a parenti di primo grado in linea retta (genitori o figli): la riduzione può arrivare al 50%, a condizione che sussistano i requisiti di legge, come la residenza del comodatario e l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale.

Procedura pratica per ottenere la riduzione

Per accedere alle riduzioni, occorre:

1. Registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
2. Verifica delle delibere comunali sull’aliquota e sulle modalità dichiarative.
3. Compilazione della dichiarazione IMU, se richiesta, indicando la tipologia di contratto stipulato.

L’omissione della dichiarazione, qualora obbligatoria, può comportare la perdita del beneficio e la richiesta di pagamento dell’imposta intera, oltre a sanzioni e interessi.

Pagare l’IMU al 50%: quando è possibile

Il dimezzamento dell’imposta si applica in due casi principali:

• Fabbricati inagibili o inabitabili: l’art. 13, comma 3, del D.L. 201/2011 stabilisce che: «L’imposta municipale propria è ridotta del 50 per cento limitatamente al periodo dell’anno durante il quale l’immobile si trovi nelle condizioni di inagibilità o inabitabilità e di fatto non utilizzato».
• Immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado: la riduzione è subordinata alla regolare registrazione del contratto e al rispetto dei requisiti stabiliti dalla normativa.

Esempi concreti di calcolo

Per rendere più chiaro il meccanismo delle agevolazioni, si considerino due ipotesi pratiche:

• Immobile con canone concordato: base imponibile IMU = € 1.200; aliquota comunale = 1,06%.
  • IMU lorda: € 1.200 × 1,06% = € 12,72.
  • Riduzione del 25%: € 12,72 – 25% = € 9,54 da versare.
• Immobile inagibile: base imponibile IMU = € 2.000; aliquota comunale = 1,06%.
  • IMU lorda: € 2.000 × 1,06% = € 21,20.
  • Riduzione del 50%: € 21,20 ÷ 2 = € 10,60 da versare.

Vantaggi per i proprietari e per la collettività

La disciplina dei contratti a canone concordato non ha soltanto una finalità fiscale. Si tratta di uno strumento di politica abitativa che mira a garantire canoni accessibili agli inquilini e, allo stesso tempo, a tutelare i proprietari con sgravi fiscali.

Le agevolazioni su IMU e TASI rappresentano dunque un incentivo a stipulare contratti più trasparenti e stabili, riducendo il ricorso all’affitto in nero e favorendo la disponibilità di alloggi in città ad alta domanda abitativa.

Le agevolazioni IMU e TASI per il 2025 confermano l’attenzione del legislatore verso i contratti a canone concordato, che permettono di versare solo il 75% dell’imposta dovuta.

I proprietari che scelgono questa formula possono beneficiare di un doppio vantaggio: da un lato la tassazione ridotta con la cedolare secca al 10%, dall’altro lo sconto del 25% sull’IMU, cui possono aggiungersi ulteriori riduzioni locali deliberate dai Comuni.

La corretta registrazione del contratto e il rispetto degli adempimenti comunali sono condizioni indispensabili per accedere agli sgravi. In caso di fabbricati inagibili o concessi in comodato ai parenti, la riduzione può arrivare fino al 50%, ma anche qui la regolarità formale è imprescindibile.

In definitiva, chi intende affittare un immobile dovrebbe considerare attentamente la formula del canone concordato: non solo garantisce un affitto accessibile, ma consente di ridurre sensibilmente l’imposizione fiscale, trasformando un obbligo in una vera opportunità di risparmio.