Il panorama della locazione abitativa in Italia è stato profondamente modellato dall’introduzione del contratto a canone concordato. Questa formula, disciplinata da accordi territoriali sottoscritti tra associazioni della proprietà edilizia e rappresentanze degli inquilini, nasce con una duplice finalità: calmierare il mercato e, al contempo, incentivare i proprietari ad affittare con maggiori tutele e vantaggi fiscali.
La normativa di riferimento si rintraccia nella legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che all’art. 2, comma 3, stabilisce che:

“I contratti di locazione stipulati o rinnovati a norma del presente comma hanno una durata di tre anni, prorogabile di diritto per altri due, e devono essere conformi agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori.”

Oltre agli aspetti contrattuali, ciò che rende davvero attrattivo il canone concordato è l’ampio ventaglio di agevolazioni fiscali. In particolare, le riduzioni su IMU e TASI e la possibilità di accedere a regimi impositivi più leggeri hanno spinto sempre più proprietari a valutare questa soluzione come alternativa al tradizionale canone libero.

Vantaggi fiscali per il proprietario

Riduzione IMU e TASI

Uno dei principali benefici è rappresentato dallo sconto del 25% sulle imposte patrimoniali. L’articolo 1, comma 760, della legge n. 160 del 2019 (Legge di Bilancio) dispone che:

“Per gli immobili locati a canone concordato, ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta municipale propria (IMU) è ridotta al 75 per cento.”

Questa previsione si applica anche alla TASI (Tributo per i servizi indivisibili), laddove ancora prevista dai regolamenti comunali antecedenti alla sua incorporazione nell’IMU. Di fatto, il proprietario paga un’imposta ridotta rispetto a chi stipula un contratto a canone libero, con un risparmio consistente soprattutto nelle grandi città, dove le aliquote sono mediamente più elevate.

Cedolare secca agevolata

Il secondo tassello riguarda la cedolare secca. Normalmente, questa forma sostitutiva di tassazione applica un’aliquota del 21% sul canone percepito. Tuttavia, in presenza di un contratto a canone concordato, l’aliquota scende al 10%.
È quanto stabilito dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, che testualmente recita:

“Per i contratti stipulati secondo le modalità di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’aliquota della cedolare secca è ridotta al 10 per cento.”

Un dimezzamento che traduce la scelta del canone calmierato in un guadagno netto e immediato per il locatore, rendendo il regime opzionale particolarmente competitivo.

Tassazione ordinaria con riduzioni

Chi preferisce non optare per la cedolare secca può comunque beneficiare di altre agevolazioni. In regime ordinario, infatti:

• il reddito imponibile ai fini IRPEF viene ridotto del 30%;
• la base imponibile per l’imposta di registro è fissata al 70% del canone.

Si tratta di un alleggerimento fiscale significativo, che rende la tassazione ordinaria meno gravosa e consente una maggiore pianificazione dei redditi da locazione.

Vantaggi economici e gestionali

Maggiore stabilità contrattuale

Uno dei principali timori dei proprietari è l’alta rotazione degli inquilini, che genera periodi di sfitto e costi imprevisti. Con il canone concordato, la durata del contratto – tre anni più due di rinnovo automatico – offre una stabilità superiore rispetto ad altre forme contrattuali.
Un rapporto locativo stabile significa minori spese di intermediazione, ridotta necessità di manutenzione straordinaria dovuta a frequenti cambi di inquilini e, soprattutto, un flusso di entrate regolare nel tempo.

Minore rischio di morosità

Il canone calmierato, essendo inferiore ai valori di mercato, agevola il conduttore nel rispetto delle scadenze di pagamento. In termini pratici, la riduzione del canone si traduce spesso in una maggiore puntualità negli affitti e in una riduzione delle procedure di sfratto per morosità.

Come funzionano i canoni concordati

Determinazione del canone

Il cuore del sistema risiede negli accordi territoriali stipulati a livello comunale. Questi accordi fissano delle fasce di oscillazione dei canoni, calcolate sulla base di parametri quali:

• ubicazione dell’immobile (zona centrale, semicentrale, periferica);
• stato manutentivo;
• presenza di pertinenze e servizi (ascensore, riscaldamento autonomo, giardino, box auto).

Il contratto deve collocarsi all’interno delle soglie stabilite, garantendo così il rispetto della natura calmierata.

Asseverazione e controlli

Perché il contratto sia valido ai fini delle agevolazioni fiscali, è necessaria l’asseverazione. Si tratta di una certificazione rilasciata dalle associazioni firmatarie degli accordi, che attesta la corretta applicazione dei parametri.
Questo passaggio, introdotto con il decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, risponde all’esigenza di trasparenza e controllo, evitando abusi nell’autodeterminazione dei canoni.

Perché il sistema è stato introdotto

Il legislatore ha scelto di privilegiare il canone concordato con un sistema di incentivi fiscali per una ragione precisa: riequilibrare un mercato caratterizzato da eccessivi rialzi.
L’articolo 1 della legge n. 431/1998, nel delineare la ratio della riforma, afferma che:

“La disciplina delle locazioni di immobili urbani intende favorire l’accesso all’abitazione in locazione a condizioni più eque, contemperando le esigenze dei locatori e dei conduttori.”

In altri termini, lo Stato non impone vincoli rigidi, ma stimola un comportamento virtuoso da parte dei proprietari attraverso la leva fiscale. Il risultato è un duplice beneficio: da un lato i cittadini hanno accesso a canoni sostenibili, dall’altro i proprietari ottengono un trattamento tributario più favorevole.

Differenze rispetto al canone libero

Per comprendere la portata della misura, occorre mettere a confronto i due sistemi:

• Canone libero: libertà totale nella determinazione del prezzo, durata minima di 4 anni + 4, minori agevolazioni fiscali.
• Canone concordato: canone fissato entro parametri stabiliti, durata 3 + 2 anni, significative riduzioni su IMU, TASI, IRPEF e cedolare secca.

Il primo privilegia la massima autonomia contrattuale, il secondo favorisce la stabilità e l’equilibrio sociale, premiando i proprietari disposti a contenere il prezzo di mercato.

Impatto sul mercato immobiliare

Le agevolazioni hanno avuto l’effetto di incrementare l’offerta di immobili a canone concordato nelle principali città universitarie e nei centri ad alta tensione abitativa. Qui, la differenza tra canone libero e concordato è più marcata, e i vantaggi fiscali diventano determinanti nella scelta.
L’impatto sociale non è trascurabile: più abitazioni accessibili significano meno pressione sugli affitti e maggiori opportunità per famiglie, studenti e lavoratori fuori sede.

Il contratto a canone concordato rappresenta una sintesi virtuosa tra interesse pubblico e convenienza privata. Le agevolazioni su IMU e TASI, l’aliquota ridotta della cedolare secca e le riduzioni sulla tassazione ordinaria configurano un quadro in cui il proprietario viene premiato per aver aderito a un sistema che garantisce canoni sostenibili.
Il meccanismo funziona perché non si limita a imporre limiti, ma li accompagna con incentivi concreti. È un esempio di come la leva fiscale possa indirizzare i comportamenti individuali verso un obiettivo collettivo: rendere la casa un bene accessibile, senza penalizzare chi la mette a disposizione del mercato.