Come scegliere amministratore condominio
Scegliere un nuovo amministratore di condominio è un momento delicato e determinante per la buona gestione del fabbricato. Serve un processo chiaro, partecipato e rispettoso della normativa. La scelta parte dalla convocazione di un’assemblea straordinaria, passa per la valutazione delle candidature e la verifica dei requisiti professionali e morali, e si conclude con la definizione del compenso e della trasparenza nella gestione.
La Legge n. 220/2012, che ha riformato il condominio, e il Codice Civile agli articoli 1129 e seguenti, forniscono le basi giuridiche per l’intero iter.
Convocazione assemblea condominiale
Per avviare il processo selezione amministratore, occorre innanzitutto convocare un’assemblea straordinaria. Ai sensi dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, la convocazione può essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto (1/6) del valore dell’edificio.
La richiesta deve essere inviata all’amministratore in carica, il quale è tenuto a convocare l’assemblea entro dieci giorni. In caso di inerzia, i condomini stessi possono procedere direttamente alla convocazione. Le modalità ammesse sono:
- Raccomandata A/R
- Posta elettronica certificata (PEC)
- Fax
- Consegna a mano
L’avviso deve pervenire ai condomini almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea (art. 66, comma 3). L’ordine del giorno deve essere chiaro e specificare che l’assemblea è convocata per la nomina del nuovo amministratore di condominio. È possibile, nella stessa assemblea, anche deliberare la revoca dell’amministratore uscente, se necessario.
Una convocazione corretta è il primo passo per una scelta consapevole e legalmente valida.
Valutazione delle candidature all’incarico
Una corretta valutazione delle candidature permette di selezionare la figura più idonea. La legge non impone un numero minimo o massimo di candidati, ma è prassi che i condomini predispongano una lista di almeno due o tre nominativi, raccolti da professionisti locali, associazioni di categoria o segnalazioni dirette.
Durante l’assemblea, ogni candidato dovrebbe essere invitato a presentarsi singolarmente. È buona prassi strutturare l’incontro in tre momenti:
- Presentazione del candidato: esperienze, competenze, casi gestiti.
- Risposte a domande predefinite: ad esempio, modalità di gestione dei fondi, approccio ai contenziosi, gestione dei fornitori.
- Dibattito tra condomini: scambio di opinioni sulle impressioni ricevute.
Questo approccio garantisce un processo trasparente e partecipativo, con pieno coinvolgimento dei condòmini. È opportuno richiedere in anticipo curriculum vitae, preventivo economico, certificati e documentazione formativa per poter confrontare le proposte in maniera oggettiva. Ogni candidato deve fornire anche l’elenco dei servizi inclusi nel compenso proposto, indicando eventuali costi aggiuntivi per prestazioni straordinarie.
In questa fase, la comunicazione diretta e la chiarezza sono determinanti per evitare malintesi e garantire una selezione consapevole dell’amministratore di condominio.
Criteri scelta amministratore: requisiti morali
I criteri per la scelta dell’amministratore iniziano dalla verifica dei requisiti morali. Secondo l’art. 71-bis disp. att. c.c., non può svolgere l’incarico chi:
- È interdetto o inabilitato
- È stato condannato per reati contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica, il patrimonio, l’ordine pubblico
- È stato sottoposto a misure di prevenzione
- È iscritto nell’elenco dei protesti cambiari
È fondamentale che l’amministratore possegga i diritti civili, agisca con correttezza, e non abbia procedimenti penali in corso per reati gravi.
I condomini hanno diritto a richiedere autodichiarazioni firmate o certificati penali e del casellario giudiziario, per confermare il rispetto di tali requisiti. Questi elementi, pur non sempre obbligatori per legge, sono fondamentali per assicurare affidabilità e trasparenza. La violazione dei requisiti può determinare la nullità della nomina o legittimare la revoca giudiziale ai sensi dell’art. 1129 c.c.
Requisiti professionali e formazione continua
Oltre agli aspetti morali, il processo selezione amministratore impone la verifica dei requisiti professionali. Ai sensi dell’art. 71-bis disp. att. c.c., chi intende svolgere l’attività di amministratore professionale deve:
- Possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado
- Aver frequentato un corso di formazione iniziale
- Aggiornarsi periodicamente attraverso corsi di formazione annuale
Sono esentati da questi obblighi solo i condomini interni nominati tra i condòmini stessi e non retribuiti, salvo il caso in cui svolgano la funzione per più di otto condomìni o abbiano incarichi retribuiti.
L’amministratore deve inoltre poter dimostrare di essere in regola con gli obblighi fiscali e previdenziali se professionista. L’iscrizione a un’associazione di categoria (come Anaci, Abiconf, Confedilizia) non è obbligatoria, ma rappresenta un segnale di impegno alla formazione e all’aggiornamento continuo, oltre a offrire garanzie aggiuntive.
Un amministratore formato è in grado di gestire con competenza le norme civilistiche, fiscali, urbanistiche e tecniche che regolano il condominio, e può affrontare tempestivamente le problematiche che possono sorgere nella gestione ordinaria e straordinaria.
Trasparenza e compenso dell’amministratore
Un criterio determinante per come scegliere amministratore condominio è il tema della trasparenza economica. Il Codice Civile (art. 1129, comma 14) impone che contestualmente all’accettazione dell’incarico, l’amministratore indichi dettagliatamente l’importo del proprio compenso, specificando:
- Quota per la gestione ordinaria
- Onorari per assemblee straordinarie
- Compensi per pratiche fiscali (730, CU, IMU ecc.)
- Spese per interventi straordinari
- Costi per consulenze esterne e legali
L’assemblea deve approvare il compenso all’atto della nomina. Eventuali modifiche unilaterali da parte dell’amministratore, senza delibera, sono nulle. È buona prassi chiedere un preventivo dettagliato con ogni voce esplicitata.
Altro elemento fondamentale è la trasparenza nella gestione, che include:
- Accesso ai documenti condominiali
- Rendiconto annuale chiaro e dettagliato
- Utilizzo di sistemi di tracciabilità dei pagamenti
- Registro aggiornato di entrate e uscite
Molti professionisti offrono oggi un condominio online, cioè un portale dedicato dove i condomini possono visionare in tempo reale i documenti, i bilanci, le comunicazioni e lo stato dei pagamenti. Questo strumento favorisce la trasparenza e migliora la comunicazione tra amministratore e condòmini.
Passaggio di consegne tra amministratori
Una volta nominato, il nuovo amministratore deve coordinarsi con il predecessore per effettuare il passaggio di consegne. Questo è un momento essenziale, regolato dal principio della continuità gestionale.
Il verbale di passaggio redatto dall’amministratore uscente deve contenere:
- Registro dell’anagrafe condominiale
- Registro dei verbali delle assemblee
- Registro di nomina e revoca dell’amministratore
- Registro di contabilità
- Bilanci approvati e documenti bancari
- Contratti in corso
- Situazione crediti e debiti
Ai sensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., entro sette giorni dalla nomina, il nuovo amministratore deve comunicare:
- I propri dati anagrafici e professionali
- Il luogo in cui sono custoditi i registri
- Le modalità di accesso per i condomini
Infine, deve contattare l’amministratore uscente per il ritiro della documentazione e la verifica del materiale consegnato. In caso di rifiuto o inadempienza, l’assemblea può promuovere un’azione giudiziale per ottenere la consegna forzata dei documenti.
Guida alla scelta consapevole
Come scegliere il nuovo amministratore di condominio: una guida passo passo richiede attenzione, metodo e conoscenza della normativa. Un iter ben strutturato, dalla convocazione dell’assemblea alla valutazione trasparente delle candidature, fino alla verifica dei requisiti e alla definizione di compenso e strumenti di comunicazione, consente di individuare una figura professionale preparata, affidabile e coerente con le esigenze del condominio.
Il risultato è una gestione serena, documentata e partecipata: ciò che ogni condòmino desidera per il proprio edificio.
