Usucapione immobile abusivo cosa dice la Cassazione

L’usucapione è uno strumento giuridico che consente di acquisire la proprietà o altri diritti reali su un bene tramite il possesso continuo, pacifico e pubblico del bene per un determinato periodo di tempo, come stabilito dall’art. 1158 del Codice Civile.

Il tema diventa particolarmente complesso quando si tratta di immobili abusivi o di servitù non apparenti, sollevando questioni giuridiche di notevole rilevanza.

Usucapione immobile abusivo Cassazione

L’orientamento della Corte di Cassazione è chiaro: l’abusività dell’immobile non impedisce l’usucapione immobile abusivo Cassazione, a condizione che siano rispettati i requisiti di possesso previsti dall’art. 1158 c.c.

La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 23452/12, ha affrontato una lite tra due fratelli, proprietari di porzioni di uno stesso complesso immobiliare.

La sorella, gestendo un albergo, ha citato in giudizio il fratello, gestore di un ristorante, chiedendo la rimozione di opere considerate abusive (veranda, marciapiede, tende) e l’eliminazione di una servitù.

Il fratello ha opposto che tali opere erano state costruite per un miglior uso della cosa comune e che, per quanto riguarda l’area su cui insisteva la veranda, aveva maturato il diritto per usucapione.

Usucapione e possesso: i requisiti:

1) Quando scatta l’usucapione di un immobile?

Questo argomento si collega direttamente al periodo di possesso richiesto per usucapire un immobile, cioè venti anni, secondo la legge.

Per l’usucapione, la legge richiede una condizione di possesso che deve essere:

Continuo e ininterrotto per venti anni;
Pacifico, ovvero non contestato da altre parti;
Pubblico, quindi non nascosto o clandestino.

2) Quando non si può fare usucapione?

Potresti trattare i casi in cui l’usucapione non è ammessa, come nei casi di beni extra commercium o se il possesso è stato ottenuto con violenza o in modo fraudolento.

Usucapione immobile abusivo sentenze

Questi criteri si applicano anche agli immobili abusivi, come confermato da diverse sentenze, tra cui una recente ordinanza del Tribunale di Catanzaro (n. 696/2023), che ha stabilito che l’abusività di un immobile non impedisce la maturazione del diritto di proprietà per usucapione.

La giurisprudenza ha infatti chiarito che l’abusività è un elemento rilevante solo sotto il profilo pubblicistico, mentre non influisce sui requisiti necessari per l’usucapione previsti dall’art. 1158 codice civile.

Immobili abusivi: possibilità di usucapione

Secondo l’orientamento consolidato, è possibile usucapire un immobile abusivo, purché siano soddisfatte le condizioni di legge, ossia un possesso continuato e pacifico per venti anni.

La condizione di abusività non rappresenta un ostacolo all’acquisto del diritto di proprietà tramite usucapione, come confermato dalle sentenze e ordinanze più recenti. Anche il Tribunale di Catanzaro ha sottolineato che l’abusività non influisce sulla possibilità di usucapione, seppur restando rilevante dal punto di vista urbanistico.

Usucapione immobile abusivo accatastato

Il tema dell’accatastamento non influisce sulla possibilità di usucapione per un immobile abusivo, in quanto l’aspetto catastale è irrilevante ai fini dell’acquisizione del diritto tramite usucapione.

Servitù non apparenti

Un altro aspetto complesso è la possibilità di usucapire una servitù non apparente, cioè una servitù che non si manifesta attraverso segni visibili sul fondo servente.

La giurisprudenza, in particolare la sentenza n. 23452/12, ha ribadito che anche in presenza di una servitù non apparente, se questa è esercitata in modo continuativo e pubblico per venti anni, è possibile acquisirla tramite usucapione.

Tuttavia, il possesso deve essere evidente e non clandestino, permettendo agli altri proprietari di rilevarne l’esistenza.

Criticità e possibili eccezioni

Nonostante l’orientamento giurisprudenziale consolidato, l’usucapione di immobili abusivi può essere soggetta a critiche. La questione principale riguarda l’inesistenza giuridica di un immobile abusivo non sanabile, che potrebbe rendere incerta la stabilità del diritto di proprietà acquisito tramite usucapione.

Queste situazioni richiedono spesso una valutazione attenta da parte del professionista, per comprendere se l’immobile può essere sanato o se il possesso può essere contestato per motivi urbanistici o edilizi.

Come dimostrare l’usucapione di un immobile?

Potresti discutere del ruolo delle prove, come dimostrare l’usucapione di un immobile, come testimonianze e documentazione che dimostri il possesso continuo, pacifico e pubblico per il periodo richiesto.

7 attività utili per dimostrare l’usucapione di un immobile:

Contratti di utenze (luce, gas, acqua): Fornire documentazione che dimostri il pagamento regolare delle utenze sull’immobile in questione per un lungo periodo di tempo, a nome del possessore.
Dichiarazioni dei testimoni: Raccogliere testimonianze di vicini, conoscenti o altre persone che possano confermare il possesso continuo, pacifico e pubblico dell’immobile per il periodo richiesto.
Pagamenti delle imposte: Esibire ricevute o documentazione fiscale che attesti il pagamento di imposte e tasse sull’immobile, come l’IMU, da parte del possessore.
Lavori di manutenzione o ristrutturazione: Dimostrare di aver eseguito lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria sull’immobile, come la ristrutturazione, che indichino la volontà di trattarlo come proprio.
Corrispondenza a nome del possessore: Presentare lettere, avvisi o altre comunicazioni ufficiali che siano state indirizzate al possessore presso l’immobile usucapito.
Iscrizione dell’immobile come residenza: Dimostrare che l’immobile è stato dichiarato come residenza principale del possessore, con relativa documentazione anagrafica.
Attività imprenditoriali o commerciali: Se il possessore ha utilizzato l’immobile per scopi commerciali o imprenditoriali, possono essere presentati contratti d’affitto, ricevute di pagamento, o documenti che attestino la gestione di un’attività in loco.

Queste attività possono fornire prove solide del possesso continuato e pubblico necessario per l’usucapione di un immobile.

Conclusioni usucapione di immobili abusivi

In definitiva, la giurisprudenza attuale riconosce la possibilità di acquisire per usucapione immobili abusivi, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla legge. L’usucapione, inoltre, si estende anche alle servitù non apparenti, purché vi sia una condizione di possesso pubblico e continuativo.

Tuttavia, è fondamentale considerare le potenziali criticità legate alla regolarizzazione urbanistica degli immobili abusivi, che potrebbero comportare complicazioni nel riconoscimento del diritto acquisito.