Usucapione Servitù in Condominio: possibile anche su costruzione abusiva?

L’usucapione è un istituto giuridico che permette di acquisire la proprietà o un diritto reale su un bene, mobile o immobile, mediante un possesso protratto nel tempo. In materia di condomini, l’usucapione può assumere rilevanza in diverse casistiche, tra cui quella oggetto di questa analisi: l’usucapione di una servitù su una costruzione abusiva.

Il Caso esaminato dal Tribunale di Catanzaro

Il Tribunale di Catanzaro, con ordinanza del 24 marzo 2023, ha affrontato il caso di usucapione di una servitù su una costruzione abusiva, un condomino che aveva usucapito una servitù di passaggio su un terreno condominiale adibito a parcheggio, in favore del proprio locale commerciale.

La particolarità del caso risiedeva nel fatto che la costruzione del locale commerciale era abusiva, in quanto realizzata senza la necessaria concessione edilizia.

Ammissibilità dell’usucapione su costruzione abusiva

Nonostante l’abusività della costruzione, il Tribunale ha ritenuto ammissibile l’usucapione della servitù di passaggio. La Corte ha infatti chiarito che il difetto della concessione edilizia incide esclusivamente sul rapporto tra il privato e l’amministrazione comunale, non influenzando i requisiti del possesso ai fini dell’usucapione ed in particolare dell’usucapione di una servitù su una costruzione abusiva.

In altre parole, l’abusività della costruzione non ostacola l’usucapione della servitù, in quanto quest’ultima riguarda il rapporto tra due fondi privati (fondo dominante e fondo servente) e non è condizionata dalla regolarità urbanistica della costruzione.

Qual è il fondamento giuridico usucapione di una servitù

La pronuncia del Tribunale di Catanzaro si basa su principi consolidati in materia di usucapione e di rapporti tra privati. In particolare, si richiama l’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’usucapione è un istituto di diritto civile che opera a prescindere da vizi edilizi o dall’abusività della costruzione.

L’obiettivo dell’usucapione è quello di tutelare la stabilità dei rapporti giuridici e di premiare il possesso protratto nel tempo. In questo senso, non vi sarebbe ragione di escludere l’usucapione di una servitù solo perché la costruzione su cui viene esercitata è abusiva.

Conseguenze della Decisione

La decisione del Tribunale di Catanzaro rappresenta un importante precedente in materia di usucapione di servitù su costruzioni abusive in condominio. Essa apre la strada all’usucapione di tali servitù, a patto che sussistano i requisiti previsti dalla legge, ovvero:

• Possesso continuo e ininterrotto per un determinato periodo di tempo (in genere venti anni per le servitù).
• Animus possidendi, ovvero la volontà di tenere la cosa come propria.
• Buona fede (in alcuni casi, come l’usucapione speciale agraria).

L’ordinanza del Tribunale di Catanzaro chiarisce che l’usucapione di una servitù in condominio è possibile anche in presenza di una costruzione abusiva sul fondo dominante.

Tale pronuncia, contribuisce a definire i confini tra i rapporti di diritto privato (usucapione) e quelli di diritto pubblico (abusivismo edilizio), tutelando la stabilità dei rapporti tra i condomini.

Consiglio sui casi di usucapione di una servitù su una costruzione abusiva

Se sei coinvolto in una situazione di usucapione di una servitù in condominio, anche in presenza di una costruzione abusiva, è consigliabile rivolgerti ad un avvocato esperto in diritto condominiale e immobiliare per una valutazione approfondita del tuo caso e per ricevere assistenza nella tutela dei tuoi diritti.

Un legale potrà aiutarti a comprendere la complessa normativa in materia di usucapione e abusivismo edilizio, e a definire la strategia giuridica più idonea per tutelare i tuoi interessi.