Quali sono i principali vantaggi fiscali per chi stipula un contratto a canone concordato?

Affittare un immobile con canone concordato non è solo una scelta sociale o di equilibrio del mercato abitativo. È, soprattutto, una decisione fiscalmente vantaggiosa.
Il legislatore, con la Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, ha voluto incentivare i proprietari a calmierare i canoni di locazione, offrendo in cambio agevolazioni fiscali di rilievo.

Tra i principali benefici fiscali per i proprietari si segnalano:

• Aliquota ridotta della cedolare secca: 10% anziché 21%;
  
• Riduzione del 25% dell’IMU (Imposta Municipale Propria);
  
• Abbattimento del 30% della base imponibile IRPEF, in caso di tassazione ordinaria;
  
• Agevolazioni locali aggiuntive deliberate dai Comuni.
  

Come funziona la cedolare secca al 10% nei contratti a canone concordato?

La cedolare secca rappresenta un regime opzionale che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.
Per i contratti stipulati a canone concordato, il D.L. n. 47/2014 (convertito nella Legge n. 80/2014) ha introdotto una aliquota ridotta del 10%, rispetto a quella ordinaria del 21%.

Ciò significa che, se un proprietario affitta un immobile in un Comune ad alta tensione abitativa o in un Comune confinante, potrà pagare solo il 10% sui canoni percepiti, in luogo della tassazione IRPEF progressiva.

“Il locatore può optare per l’applicazione della cedolare secca, in luogo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, con un’aliquota del 10% per i contratti di locazione stipulati a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, e all’articolo 8 della legge n. 431 del 1998.”
(Art. 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011, come modificato dal D.L. 47/2014)

L’opzione per la cedolare secca si esercita al momento della registrazione del contratto o in sede di dichiarazione dei redditi.
Il vantaggio è duplice: semplificazione fiscale e risparmio d’imposta.

Quali riduzioni IMU spettano ai proprietari che affittano a canone concordato?

Sul fronte della fiscalità locale, il legislatore ha previsto un’ulteriore forma di incentivo.
L’articolo 1, comma 760, della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020) stabilisce infatti che:

“L’imposta municipale propria è ridotta al 75% per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431.”

In termini pratici, il proprietario ottiene una riduzione del 25% dell’IMU dovuta.
È importante sottolineare che alcuni Comuni, nell’ambito della loro autonomia regolamentare, possono deliberare ulteriori riduzioni o esenzioni parziali, incentivando ulteriormente la locazione calmierata.

L’agevolazione IMU si applica solo se il contratto è regolarmente registrato e asseverato da un’associazione di categoria, secondo quanto previsto dagli accordi territoriali.
L’amministrazione comunale, in caso di richiesta di esenzione, può verificare la validità dell’asseverazione.

Chi non sceglie la cedolare secca, può ottenere comunque vantaggi fiscali?

Sì.
Il proprietario che decide di mantenere la tassazione ordinaria IRPEF può comunque contare su un’importante riduzione della base imponibile.
L’articolo 8, comma 1, della Legge n. 431/1998 dispone infatti che:

“Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il reddito derivante dai contratti di locazione stipulati secondo gli accordi definiti in sede locale è ulteriormente ridotto del trenta per cento.”

In altre parole, il reddito imponibile derivante dal canone concordato è ridotto del 30%.
Questa riduzione si somma all’abbattimento forfettario del 5% previsto per i redditi fondiari, con un beneficio complessivo pari al 34,5% circa.

Per molti proprietari, tale opzione risulta conveniente soprattutto nei casi in cui il proprio reddito complessivo sia già soggetto a detrazioni o oneri deducibili che riducono l’impatto dell’IRPEF.

Esistono ulteriori agevolazioni comunali per i contratti a canone concordato?

Sì, e spesso sono molto vantaggiose.
Molti Comuni italiani, in particolare quelli ad alta tensione abitativa, prevedono incentivi aggiuntivi per chi affitta a canone calmierato.
Tali misure possono assumere diverse forme:

• Riduzioni TARI (Tassa sui rifiuti) per gli immobili locati a canone concordato;
• Contributi economici o crediti d’imposta locali;
• Sgravi sull’IMU superiori alla riduzione del 25% prevista dalla legge nazionale.

È il caso, ad esempio, di città come Bologna, Firenze o Torino, che nei propri regolamenti comunali introducono bonus specifici per i contratti asseverati.

Prima di stipulare il contratto, è consigliabile verificare presso il Regolamento IMU e TARI del Comune le disposizioni locali in vigore: in molti casi, un’agevolazione aggiuntiva può rappresentare un risparmio significativo sul bilancio annuale.

Quali requisiti servono per ottenere le agevolazioni fiscali del canone concordato?

Per accedere alle agevolazioni fiscali, non basta stipulare un contratto “a canone calmierato”.
Occorre che il contratto sia redatto in conformità agli accordi territoriali tra le associazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini, e che sia asseverato da un’associazione firmataria.

L’asseverazione (o attestazione di rispondenza) è il documento che certifica la conformità del contratto ai parametri stabiliti localmente, come prevede il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017.

“Le organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali rilasciano, su richiesta delle parti, un’attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.”

Senza tale attestazione, il contratto non può essere considerato a canone concordato e, di conseguenza, le agevolazioni fiscali decadono.

Quali tipologie di contratti possono accedere alle agevolazioni del canone concordato?

I vantaggi fiscali sono riservati a specifiche tipologie di contratti previste dalla Legge n. 431/1998, in particolare:

1. Contratti abitativi agevolati (art. 2, comma 3): durata 3+2 anni, con canone determinato secondo gli accordi territoriali;
2. Contratti transitori (art. 5, comma 1): durata da 1 a 18 mesi, sempre concordata tra le parti;
3. Contratti per studenti universitari (art. 5, commi 2 e 3): stipulati in città sede di università o poli formativi.

Tutte queste forme contrattuali, se conformi e asseverate, beneficiano dei medesimi vantaggi fiscali: cedolare secca al 10%, riduzione IMU e abbattimento IRPEF.

Conviene davvero il canone concordato per un proprietario?

La convenienza dipende dal contesto territoriale e dalla situazione reddituale del locatore.
In città dove i canoni di mercato sono molto elevati, il canone concordato può risultare inferiore, ma i vantaggi fiscali e la stabilità contrattuale compensano ampiamente la differenza.

Consideriamo un esempio pratico:
un contratto a canone libero da 1.000 euro mensili produce un reddito annuo lordo di 12.000 euro, soggetto a IRPEF progressiva o cedolare al 21%.
Un contratto a canone concordato da 850 euro mensili (10.200 euro annui), tassato con cedolare secca al 10%, comporta un’imposta di soli 1.020 euro, con un risparmio medio di oltre il 50% rispetto alla tassazione ordinaria.

Inoltre, la minore imposizione IMU e IRPEF, unita all’assenza di imposta di registro e bollo, aumenta il rendimento netto dell’investimento locativo.

Quali documenti sono necessari per usufruire dei benefici fiscali?

Per non perdere le agevolazioni, è fondamentale conservare e presentare:

• Il contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• L’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle associazioni firmatarie;
• Eventuale documentazione comunale relativa a riduzioni IMU o TARI;
• Le ricevute di pagamento della cedolare secca o delle imposte dovute.

Il rispetto formale di questi requisiti è ciò che consente al locatore di mantenere intatti i benefici fiscali nel tempo.

Perché scegliere il canone concordato è una strategia intelligente

Optare per il canone concordato significa bilanciare redditività, certezza giuridica e vantaggi fiscali.
Il legislatore ha costruito un sistema premiale a favore di chi contribuisce a calmierare il mercato degli affitti, riconoscendo riduzioni sostanziali di imposte e semplificazioni amministrative.

Tra cedolare secca al 10%, IMU ridotta del 25%, IRPEF alleggerita e incentivi comunali, il canone concordato si conferma una scelta fiscalmente lungimirante e socialmente responsabile.

Un’opportunità concreta per i proprietari che desiderano valorizzare il proprio immobile, garantendo al contempo stabilità locativa e minori oneri tributari.