Come funziona, quali vantaggi fiscali offre e quali regole deve rispettare chi decide di affittare il proprio immobile a canone calmierato.

Cos’è l’affitto a canone concordato e su quali norme si basa?

L’affitto a canone concordato — detto anche canone calmierato — è una formula di locazione che consente di affittare un immobile a un prezzo inferiore rispetto ai valori di mercato, in cambio di vantaggi fiscali e garanzie di legge.
Questa tipologia di contratto nasce per incentivare l’offerta di abitazioni in affitto, rendendole accessibili alle famiglie e vantaggiose per i proprietari.

Il riferimento normativo principale è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, intitolata “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”.
L’articolo 2, comma 3, recita testualmente:

“I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, stipulati in base ad accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative, devono essere conformi ai tipi di contratto definiti in sede nazionale e ai criteri generali stabiliti con decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti.”

In altre parole, il canone concordato non è una cifra libera, ma è stabilita da accordi territoriali siglati tra le associazioni di categoria e il Comune di riferimento, che fissano i parametri minimi e massimi dell’affitto.

Quali sono i vantaggi fiscali per i proprietari che scelgono il canone concordato?

Il principale incentivo per i proprietari è di natura fiscale.
Affittare a canone concordato comporta infatti una serie di riduzioni e agevolazioni che rendono questa scelta estremamente competitiva rispetto ai contratti a canone libero.

Tra i principali vantaggi:

• Cedolare secca agevolata al 10%, anziché al 21%: l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 consente al locatore di optare per un’imposta sostitutiva ridotta, che assorbe IRPEF, addizionali e imposta di registro.
  Questo significa che il reddito derivante dalla locazione è tassato in modo molto più leggero.
  Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha più volte prorogato questa misura, riconoscendone l’efficacia nel calmierare i canoni e nel contrastare gli affitti in nero.
  
• Riduzione dell’IMU e della TASI fino al 25% (art. 1, comma 760, Legge 160/2019).
  I Comuni possono applicare ulteriori riduzioni o esenzioni parziali per gli immobili locati con contratto concordato.
  
• Detrazioni per spese di manutenzione e ristrutturazione, spesso riconosciute dalle amministrazioni locali per gli immobili destinati a questo tipo di locazione.
  

Questi benefici rendono il canone concordato una scelta economicamente efficiente, capace di garantire un reddito stabile, tassato in modo agevolato e con minori rischi di morosità, poiché gli inquilini sono selezionati all’interno di una fascia controllata.

Come si calcola il canone di locazione secondo gli accordi territoriali?

Ogni città italiana dispone di propri accordi territoriali, sottoscritti tra le principali associazioni dei proprietari e degli inquilini (Confedilizia, Unioncasa, Sunia, Sicet, Uniat).
Tali accordi definiscono, quartiere per quartiere, le fasce di oscillazione del canone in base a:

• zona urbana e servizi presenti;
• stato manutentivo dell’immobile;
• superficie e pertinenze (garage, cantine, balconi);
• arredi e impianti tecnologici;
• classe energetica.

Il valore finale del canone si determina attraverso una scheda di valutazione prevista dall’accordo stesso, che assegna punteggi ai vari elementi.
Una volta calcolato, il canone dev’essere confermato da almeno una associazione firmataria, la quale può rilasciare un’attestazione di conformità.

Esempio pratico: un appartamento di 70 mq in buono stato nel centro di Bologna potrà avere un canone compreso tra 550 e 750 euro mensili, a seconda dei parametri previsti dal relativo accordo territoriale.

Quali requisiti deve avere l’immobile per poter essere locato a canone concordato?

Il proprietario che desidera accedere al regime del canone concordato deve rispettare alcuni requisiti strutturali e funzionali dell’immobile.
In particolare:

• l’abitazione deve essere in regola con le norme urbanistiche, catastali e di sicurezza;
• deve essere dotata di impianti certificati (elettrico, termico, idrico);
• deve garantire l’abitabilità e, se arredata, possedere arredi in buono stato d’uso;
• non può essere locata in presenza di infiltrazioni, muffe o carenze igieniche.
  

Alcuni Comuni, tramite gli accordi territoriali, stabiliscono anche requisiti ulteriori, come la presenza di doppi vetri, ascensore o efficientamento energetico minimo (classe D o superiore).

Un aspetto fondamentale è che il contratto deve essere stipulato secondo il modello ministeriale tipo, approvato con il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017.

Come si stipula un contratto di affitto a canone concordato?

La procedura è precisa e formalizzata.
Ecco i passaggi principali:

1. Verifica dell’accordo territoriale: il proprietario consulta l’accordo del proprio Comune per determinare il canone applicabile.
2. Redazione del contratto: si utilizza il modello ministeriale previsto per i contratti a canone concordato 3+2 (tre anni + due di rinnovo automatico).
3. Attestazione di conformità: un’associazione firmataria certifica che il contratto rispetta i parametri dell’accordo.
4. Registrazione all’Agenzia delle Entrate: obbligatoria entro 30 giorni dalla data di stipula, anche in caso di opzione per la cedolare secca.
5. Comunicazione al Comune: necessaria per ottenere le agevolazioni IMU e TASI.

L’inosservanza di queste fasi può comportare la perdita dei benefici fiscali e la riqualificazione del contratto come locazione a canone libero.

In quali città e zone è possibile applicare il canone concordato?

Non tutti i Comuni hanno accordi territoriali attivi.
Il Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017 stabilisce che i contratti a canone concordato possono essere stipulati nei Comuni:

• capoluogo di provincia;
• confinanti con i capoluoghi;
• ad alta tensione abitativa;
• o dove sia stato firmato un accordo territoriale tra le parti sociali.

Tra le principali città dove questa forma contrattuale è attiva figurano Roma, Milano, Bologna, Firenze, Torino, Genova, Napoli, Verona, Venezia e Bari, oltre a centinaia di altri centri di medie dimensioni.

Molti piccoli Comuni stanno aderendo progressivamente, poiché il canone concordato è considerato uno strumento di equilibrio sociale, capace di contenere gli affitti e favorire la mobilità abitativa

Quali associazioni tutelano i proprietari e li assistono nella stipula dei contratti?

Il supporto tecnico e legale dei professionisti è spesso determinante.
Le principali associazioni dei proprietari — come Confedilizia, Uppi, Unioncasa, Aspi, Confappi — forniscono:

• consulenza nella determinazione del canone;
• assistenza nella redazione e attestazione del contratto;
• mediazione in caso di controversie con gli inquilini;
• aggiornamenti sulle modifiche normative e fiscali.

In molti casi, tali associazioni collaborano direttamente con i Comuni per aggiornare gli accordi territoriali, assicurando che i valori dei canoni rispecchino l’andamento reale del mercato.

Quali sono le principali agevolazioni fiscali e normative da conoscere?

Oltre alla già citata cedolare secca agevolata al 10%, i proprietari beneficiano di ulteriori vantaggi, fra cui:

• esenzione dall’imposta di registro e bollo (in caso di cedolare secca);
• riduzione della base imponibile IRPEF sul reddito fondiario;
• riduzione dell’IMU fino al 25%, come previsto dall’art. 1, comma 760, della Legge n. 160/2019;
• possibilità di detrarre le spese di intermediazione sostenute per la stipula del contratto.

Sul piano normativo, la Legge 431/1998 tutela anche il proprietario in caso di mancato pagamento:
l’art. 5 prevede infatti che:

“In caso di inadempimento del conduttore, il locatore può intimare lo sfratto per morosità, che si perfeziona con ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile, anche in pendenza del giudizio di merito.”

Un quadro che garantisce quindi sicurezza giuridica e convenienza economica.

Perché conviene affittare a canone concordato?

Scegliere di affittare un immobile a canone concordato significa aderire a un modello di equilibrio tra interesse privato e utilità collettiva.
Il proprietario riduce la pressione fiscale, ottiene un reddito stabile e si tutela grazie a contratti trasparenti e legalmente garantiti.
L’inquilino, d’altra parte, beneficia di canoni più sostenibili e di maggiore stabilità abitativa.In definitiva, questo tipo di locazione rappresenta una forma moderna di cooperazione tra mercato e diritto, in cui il bene casa torna a essere non solo fonte di reddito, ma anche strumento di equità sociale.