Quali sono le condizioni per stipulare un contratto a canone concordato?
Il contratto di locazione a canone concordato rappresenta una delle forme più vantaggiose per chi desidera affittare un immobile abitativo, sia in termini fiscali sia per la maggiore tutela contrattuale. Tuttavia, per accedere ai benefici previsti dalla legge, il proprietario deve rispettare una serie di requisiti specifici, stabiliti dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 e dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini nei singoli comuni.
L’articolo 2, comma 3 della legge citata, afferma:
«I contratti di locazione stipulati sulla base di accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative hanno una durata minima di tre anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato per un biennio, salvo disdetta motivata del locatore nei casi previsti».
In sintesi, per poter stipulare validamente un contratto a canone concordato, il proprietario deve:
- Affittare un immobile ad uso abitativo, non commerciale;
- Operare in un comune ad alta densità abitativa o ad alta tensione abitativa dove siano vigenti accordi territoriali specifici;
- Rispettare il modello contrattuale conforme agli accordi locali;
- Registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro i termini di legge;
- Optare, se desiderato, per la cedolare secca, comunicandolo formalmente all’inquilino.
Solo così il locatore può beneficiare delle agevolazioni fiscali previste, che comprendono una riduzione dell’imposta di registro, dell’IMU e della TASI, oltre all’applicazione di un’aliquota ridotta sulla cedolare secca (al 10% in luogo del 21%).
Quali sono i requisiti che deve avere l’immobile?
Affinché l’immobile possa essere locato a canone concordato, deve possedere determinate caratteristiche di ubicazione, categoria catastale, stato di conservazione e destinazione d’uso.
1. Ubicazione dell’immobile
L’immobile deve trovarsi in un comune ad alta tensione abitativa, come individuato dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE) con delibera n. 87 del 13 novembre 2003, o in un comune dove sono stati sottoscritti accordi territoriali.
Si tratta di località caratterizzate da una domanda abitativa superiore all’offerta, dove le istituzioni promuovono forme di affitto calmierato per favorire la locazione di immobili a canoni sostenibili.
2. Categoria catastale
Il bene deve appartenere alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10 (uffici e studi privati). In altre parole, il contratto deve avere come oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato alla dimora principale del conduttore o del suo nucleo familiare.
3. Stato di manutenzione e dotazioni
L’immobile deve trovarsi in buone condizioni di manutenzione, almeno in uno stato “discreto”. Gli accordi territoriali spesso prevedono fasce qualitative che incidono sulla determinazione del canone, tenendo conto di elementi come:
- presenza di ascensore, garage o posto auto;
- efficienza degli impianti;
- classe energetica;
- esposizione, luminosità e contesto urbano.
4. Destinazione d’uso
L’art. 2, comma 3 della L. 431/1998 stabilisce che il contratto deve riguardare immobili destinati all’abitazione principale dell’inquilino. L’uso diverso – ad esempio turistico o commerciale – comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali.
Come devono essere strutturati i contratti a canone concordato?
Oltre ai requisiti dell’immobile, la normativa impone precisi vincoli formali e sostanziali al contratto di locazione.
Durata contrattuale
Il contratto a canone concordato deve avere una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di due anni (cosiddetto contratto “3+2”). Solo al termine del quinquennio le parti possono recedere o modificare il canone, salvo i casi di disdetta anticipata previsti dalla legge.
Determinazione del canone
L’elemento cardine è la definizione del canone di locazione. Questo non può essere stabilito liberamente dalle parti, ma deve rispettare i parametri fissati dagli accordi territoriali del comune in cui si trova l’immobile.
Gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone (minimo e massimo), calcolate sulla base di:
- superficie convenzionale (metri quadrati ponderati);
- dotazioni e stato dell’alloggio;
- zona di ubicazione (centrale, semicentrale, periferica).
Ad esempio, un immobile di 80 mq in zona semicentrale, con ascensore e riscaldamento autonomo, potrà essere locato a un canone rientrante nei limiti stabiliti per quella specifica zona e tipologia.
Obbligo di registrazione
Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto e la perdita di ogni agevolazione fiscale.
Utilizzo del modello contrattuale
È obbligatorio utilizzare i modelli contrattuali tipo allegati agli accordi territoriali, che devono contenere tutte le clausole previste. Eventuali modifiche o omissioni possono rendere il contratto non conforme e quindi inidoneo ai benefici fiscali.
Attestazione di conformità
Dal 31 marzo 2017, nei comuni con più di 10.000 abitanti, è richiesta – per accedere alle agevolazioni – un’attestazione di rispondenza del contratto agli accordi territoriali.
Tale attestazione può essere rilasciata:
- dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini firmatarie degli accordi;
- oppure congiuntamente da entrambe le parti.
Il Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017 ha stabilito che l’attestazione non è obbligatoria ai fini della validità del contratto, ma è necessaria per ottenere i benefici fiscali.
Quali sono i requisiti fiscali e le comunicazioni obbligatorie del proprietario?
Oltre ai requisiti dell’immobile e del contratto, la normativa impone regole chiare riguardo ai soggetti che possono stipulare l’accordo e alle comunicazioni fiscali da effettuare.
1. Soggetti ammessi
Le agevolazioni fiscali si applicano solo se proprietario e inquilino sono persone fisiche. Sono quindi esclusi:
- le società;
- i professionisti che locano immobili come beni strumentali;
- gli enti e le associazioni che utilizzano l’immobile per fini istituzionali.
2. Comunicazione dell’opzione per la cedolare secca
Il proprietario può optare per la cedolare secca, un regime fiscale alternativo all’IRPEF, con aliquota ridotta al 10%.
Ai sensi dell’art. 3, comma 11 del D.Lgs. 23/2011,
«Il locatore che intende esercitare l’opzione per la cedolare secca è tenuto a darne preventiva comunicazione al conduttore, rinunciando contestualmente all’aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto, compreso quello derivante dalla variazione dell’indice ISTAT».
La comunicazione deve essere inviata tramite raccomandata prima della registrazione del contratto o in occasione della proroga.
3. Obblighi fiscali accessori
Il locatore deve inoltre:
- conservare copia della ricevuta di registrazione del contratto;
- versare le imposte dovute entro i termini;
- comunicare eventuali proroghe, risoluzioni o cessioni del contratto.
Quali agevolazioni fiscali spettano ai proprietari che rispettano tutti i requisiti?
Il rispetto di tutti i requisiti consente al proprietario di accedere a importanti benefici economici:
- Cedolare secca al 10%, in luogo del 21%, per i contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa;
- Riduzione del 30% dell’imposta di registro e di bollo in caso di registrazione ordinaria;
- Riduzione del 25% dell’IMU e della TASI, come previsto dalla Legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 53, L. 208/2015);
- Maggiori tutele in caso di contenzioso e tempi più certi in caso di rilascio dell’immobile.
Il canone concordato è uno strumento che favorisce un equilibrio tra diritto all’abitazione e tutela della proprietà privata. Per il locatore, rappresenta un’opportunità concreta di ridurre la pressione fiscale e di locare l’immobile in modo sicuro e regolamentato.
Rispettare i requisiti – dalla corretta ubicazione dell’immobile, all’uso del modello contrattuale, fino all’attestazione di conformità e alla comunicazione della cedolare secca – non è solo un adempimento formale, ma una condizione necessaria per godere di vantaggi fiscali e di certezza giuridica.
Un proprietario informato, che stipula un contratto conforme alla legge, non solo ottiene benefici economici, ma contribuisce anche a rendere più equilibrato e trasparente il mercato delle locazioni.
