Come si calcola il canone concordato secondo la normativa vigente?
Il calcolo della rendita del proprietario con canone concordato è un’operazione che richiede metodo e precisione. La normativa di riferimento è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che all’articolo 2, comma 3, dispone:
“I canoni di locazione per gli immobili adibiti ad uso abitativo sono definiti in base ad accordi conclusi a livello territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.”
Ciò significa che il punto di partenza per ogni calcolo è rappresentato dagli accordi territoriali sottoscritti nel Comune in cui si trova l’immobile. Questi accordi definiscono fasce di oscillazione dei canoni (in euro/m²) in base a:
- zona di ubicazione (centrale, semicentrale, periferica);
- superficie convenzionale;
- caratteristiche e dotazioni dell’alloggio (ascensore, riscaldamento autonomo, balconi, classe energetica, pertinenze).
Per determinare il canone mensile massimo ammissibile, occorre moltiplicare la superficie convenzionale dell’immobile per il valore unitario al metro quadro indicato dall’accordo territoriale. A questo importo si applicano maggiorazioni o riduzioni previste dall’accordo stesso, legate a elementi di pregio o carenze strutturali.
Esempio pratico:
Un appartamento di 80 m² situato in zona semicentrale, con ascensore e garage, può avere un valore di riferimento di 7,50 €/m². Il canone annuo sarà quindi:
80 × 7,50 × 12 = €7.200.
Se l’immobile gode di caratteristiche migliorative (es. alta classe energetica, doppio bagno), l’accordo può consentire un aumento percentuale — ad esempio del 10% — portando il canone annuo massimo a €7.920.
Come si determina il reddito annuo lordo e il reddito imponibile del proprietario?
Determinato il canone concordato, si passa al calcolo del reddito imponibile, base essenziale per conoscere la rendita effettiva del locatore.
Il canone annuo lordo è semplicemente il canone mensile moltiplicato per dodici mensilità. Da tale importo, il proprietario può dedurre una riduzione forfettaria del 5%, come stabilito dall’art. 37, comma 4, del D.P.R. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi – TUIR):
“Il reddito dei fabbricati locati è determinato assumendo il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione ridotto del 5 per cento.”
Esempio di calcolo:
Canone annuo: €7.920
Reddito imponibile IRPEF: €7.920 × 95% = €7.524
Questo valore rappresenta la base sulla quale verranno poi applicate le agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato.
Quali agevolazioni fiscali spettano al proprietario con canone concordato?
Il legislatore ha voluto incentivare questa forma di locazione introducendo importanti benefici fiscali. Il principale è la possibilità di applicare un’aliquota ridotta della cedolare secca.
Ai sensi dell’art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011, per i contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa, l’aliquota della cedolare secca è del 10% (anziché 21%).
Ciò significa che su un canone annuo di €7.920, il proprietario verserà:
€7.920 × 10% = €792 di imposta sostitutiva.
In alternativa, se si opta per la tassazione ordinaria, il reddito imponibile beneficia di una riduzione del 30% ai fini IRPEF e addizionali. Lo prevede l’art. 8, comma 1, della Legge n. 431/1998:
“Per i contratti stipulati ai sensi dell’articolo 2, comma 3, il reddito imponibile ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche è ridotto del trenta per cento.”
Inoltre, anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo vengono calcolate in misura agevolata, con una base imponibile ridotta al 70%.
Come si calcola la rendita netta per il proprietario?
La rendita netta è il reddito effettivo che rimane al proprietario dopo aver considerato imposte, tasse e spese. Per ottenerla si parte dal canone annuo lordo, si applicano le riduzioni fiscali e si sottraggono eventuali tributi locali (come IMU e TASI).
Formula generale:
Rendita netta = (Canone annuo × 0,95) – (Imposte dirette + IMU + spese straordinarie)
Esempio completo:
- Canone annuo concordato: €7.920
- Reddito imponibile: €7.524
- Cedolare secca 10%: €752,40
- IMU stimata: €300
Rendita netta: €7.524 – €752,40 – €300 = €6.471,60
La rendita effettiva corrisponde quindi a un rendimento netto dell’8,17% sul canone annuo, un valore spesso superiore a quello ottenuto con contratti a canone libero dopo le imposte ordinarie.
Quali sono le riduzioni IMU per gli immobili a canone concordato?
Un ulteriore vantaggio fiscale riguarda l’IMU (Imposta Municipale Propria). L’articolo 1, comma 760, della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020) prevede:
“Per gli immobili locati a canone concordato ai sensi della legge n. 431 del 1998, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, è ridotta al 75 per cento.”
Pertanto, il proprietario paga solo il 75% dell’IMU ordinaria.
Alcuni Comuni possono deliberare ulteriori riduzioni o addirittura l’esenzione totale per specifiche categorie di immobili locati a canone concordato, soprattutto se destinati a uso abitativo principale dell’inquilino.
Che differenza c’è tra canone concordato e canone libero?
Il canone libero (art. 2, comma 1, Legge 431/1998) è il regime ordinario, dove le parti determinano liberamente l’importo del canone e la durata (minimo 4+4 anni).
Il canone concordato, invece, è frutto di un equilibrio tra interesse pubblico e convenienza privata. I canoni sono vincolati dagli accordi territoriali e la durata contrattuale è di 3+2 anni.
Sebbene il canone sia inferiore rispetto al mercato, il vantaggio fiscale complessivo compensa ampiamente la differenza. Infatti, il risparmio su IRPEF, cedolare secca e IMU può superare il 30% del reddito lordo.
Quando è possibile aumentare il canone concordato?
L’adeguamento del canone concordato è possibile solo nei limiti previsti dalla legge e dagli accordi territoriali.
Secondo l’art. 2, comma 5, della Legge 431/1998:
“Nel corso del contratto, il canone può essere aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, nella misura massima del 75% della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.”
Inoltre, alcuni accordi territoriali prevedono maggiorazioni specifiche in caso di:
- lavori di ristrutturazione certificati;
miglioramento della classe energetica; - installazione di impianti di sicurezza o di efficienza energetica.
Tali maggiorazioni devono essere documentate e comunicate in forma scritta all’inquilino, pena la perdita del beneficio fiscale.
Come ottenere la dichiarazione di conformità del contratto di locazione?
Affinché il contratto possa beneficiare delle agevolazioni fiscali, deve essere asseverato da almeno una delle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali (associazioni di proprietari o inquilini).
Il D.M. 16 gennaio 2017 stabilisce che:
“Gli accordi territoriali devono prevedere la possibilità di attestazione da parte di almeno una delle organizzazioni firmatarie della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto ai parametri dell’accordo stesso.”
La dichiarazione di conformità attesta che il canone stabilito rientra nei valori concordati e che il contratto rispetta tutti gli obblighi di legge. È documento indispensabile in caso di controllo fiscale, registrazione del contratto o richiesta di agevolazioni IMU.
Quali sono i vantaggi complessivi per il proprietario con canone concordato?
Scegliere la locazione a canone concordato significa accedere a una serie di benefici cumulativi:
- Cedolare secca al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa.
- Riduzione del 30% dell’imponibile IRPEF in regime ordinario.
- Base imponibile ridotta al 70% per l’imposta di registro.
- IMU ridotta del 25% (o più, a seconda del Comune).
- Stabilità contrattuale e minore rischio di morosità, grazie alla presenza di tabelle parametriche condivise.
Il calcolo della rendita per il proprietario con canone concordato non si riduce a una mera operazione aritmetica, ma è un esercizio di equilibrio tra convenienza economica e rispetto normativo. La conoscenza degli accordi territoriali, delle riduzioni fiscali e delle regole di asseverazione consente di ottenere una rendita netta ottimale, evitando errori che potrebbero compromettere i vantaggi fiscali.Scegliere questa forma di locazione significa investire in sicurezza e sostenibilità, allineando il proprio reddito immobiliare a una visione responsabile della proprietà privata.
