L’art 1102 CC disciplina l’uso della cosa comune, garantendo a ciascun partecipante il diritto di utilizzarla senza compromettere i diritti degli altri.
1. Contitolarità e Pluralità dei Soggetti
Nella comunione ordinaria, la proprietà di un bene è condivisa tra due o più soggetti, definiti “partecipanti” dall’art 1100 c.c. Questa pluralità esclude che un singolo soggetto possa detenere la proprietà esclusiva della cosa comune. Anche nel contesto del condominio degli edifici, dove la gestione sembra prevalere, non esiste un ente con personalità giuridica propria.
Infatti, il condominio è considerato un ente di gestione, rappresentato dall’amministratore, ma privo di una personalità distinta dai partecipanti. Questo implica che i singoli condomini mantengono il potere di agire a difesa dei diritti inerenti l’immobile condominiale.
2. Diritti di Godimento e Disposizione
Secondo l’art 1102 c.c., ogni partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Questo principio sottolinea che nella comunione ordinaria nessuno dei partecipanti ha la proprietà esclusiva della cosa, ma ogni partecipante gode degli stessi diritti qualitativi. Questo è un aspetto fondamentale della comunione e garantisce che tutti i comproprietari possano trarre vantaggio dal bene comune.
3. Misura della Contitolarità
La contitolarità del diritto di ciascun partecipante è definita per quote, non per porzioni. L’art 1101 c.c. stabilisce che il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nei pesi della comunione avviene in proporzione alle rispettive quote, che si presumono uguali salvo prova contraria. Inoltre, i diritti dei partecipanti includono sia la facoltà di godimento sia quella di disposizione della cosa comune. L’art 1103 c.c. permette a ciascun partecipante di disporre del proprio diritto e di cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
4. Amministrazione e Disposizioni della Cosa Comune
L’amministrazione della cosa comune è decisa dalla maggioranza dei partecipanti, come previsto dall’art 1105 c.c. Tuttavia, per le innovazioni e gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, l’art 1108 c.c. richiede maggioranze qualificate o, talvolta, l’unanimità. In caso di disaccordo, i partecipanti di minoranza possono ricorrere all’autorità giudiziaria secondo quanto previsto dagli articoli 1107 e 1109 c.c.
Le maggioranze nella comunione
| Tipo di decisione | Articolo | Maggioranza richiesta | Osservazioni |
| Gestione ordinaria, regolamento, nomina amministratore | 1106 c.c. | Semplice maggioranza delle quote | Copre le decisioni quotidiane, la creazione di regole comuni e la scelta del rappresentante legale. |
| Innovazioni, atti oltre l’ordinaria amministrazione | 1108 c.c. | 2/3 delle quote | Necessaria per modifiche sostanziali alla cosa comune, come lavori di ristrutturazione o ampliamento. |
| Alienazione, diritti reali, locazioni ultranovennali | 1108 c.c. (penultimo comma) | Unanimità | Decisioni che incidono profondamente sulla natura e sull’utilizzo della cosa comune. |
5. Scioglimento della Comunione
Lo scioglimento della comunione può essere richiesto in qualsiasi momento da uno dei partecipanti, come stabilito dall’art 1111 c.c. Anche se la normativa permette di vincolare i beni alla comunione per un massimo di dieci anni, l’autorità giudiziaria può intervenire per risolvere i conflitti legati alla divisione.
Le norme applicabili allo scioglimento della comunione sono analoghe a quelle della divisione ereditaria, come previsto dall’art 713 c.c..
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